Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu nhà chung cư theo niên hạn sử dụng công trình
Bộ Xây dựng đã đưa ra hai phương án sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 là sở hữu có thời hạn theo niên hạn sử dụng công trình; Phương án 2 là thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng đất (như hiện nay). Trong 2 phương án trên, Bộ Xây dựng đề xuất lựa chọn phương án 1...
Trao đổi với báo giới ngày 15/9, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản cho biết với cả 2 phương án, Bộ Xây dựng đều giải trình rõ hơn về các vấn đề được đang quan tâm như: có phù hợp với các pháp luật liên quan; có đảm bảo lợi ích của các bên liên quan; có phù hợp với nguyện vọng người dân; đồng thời dự kiến những tình huống có thể xảy ra khi áp dụng cũng như cách thức xử lý những tình huống ấy…
KHÔNG HỒI TỐ ĐỐI VỚI CÁC CÔNG TRÌNH ĐƯỢC CẤP PHÉP TRƯỚC KHI LUẬT CÓ HIỆU LỰC
Về phương án 2 (như đang thực hiện), thì Bộ Xây dựng chú trọng vào cách thức xử lý tài sản trên đất khi không còn khả năng sử dụng thông qua sửa đổi bổ sung các nội dung chưa có trong Nghị định 69 hoặc các vấn đề vượt quá thẩm quyền; Đưa các quy định tại Nghị định 69 lên thành Luật để đảm bảo hiệu quả pháp lý cao hơn nhằm thúc đẩy công tác phá dỡ, cải tạo chung cư xuống cấp được thực hiện nhanh hơn, trong đó vẫn quy định rõ về việc cưỡng chế, lập quy hoạch, lấy ý kiến người dân...
Còn với phương án 1 - cũng là điểm mới tại dự thảo Luật Nhà ở lần này, Bộ Xây dựng đã dành hẳn 1 mục trong chương 3 (sở hữu nhà ở) để quy định các vấn đề liên quan. Cụ thể, thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định theo thời hạn sử dụng công trình. Thời hạn này được xác định theo hồ sơ thiết kế, phụ thuộc vào cấp hạng công trình và được tính từ khi nhà chung cư được nghiệm thu toàn bộ công trình, đưa vào sử dụng đến khi kết thúc vòng đời của nó.
Cơ quan chức năng khi thẩm định hồ sơ thiết kế phải xác định ngay thời hạn sử dụng nhà chung cư đó là bao nhiêu năm. Thời hạn này cũng được ghi ngay trên hợp đồng mua bán (theo mẫu bắt buộc) và được hiển thị trên sổ đỏ. Quy định trên sẽ không hồi tố đối với các dự án được cấp phép xây dựng trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành (dự kiến 1.7.2024).
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng dành có riêng Chương 6 quy định về việc tháo dỡ công trình ở nhiều trường hợp. Nếu tháo dỡ vì lý do khách quan (thiên tai, cháy nổ…), thì Nhà nước có trách nhiệm đứng ra làm, người dân sẽ được tái định cư ngay tại địa điểm đó. Còn tháo dỡ để phục vụ chỉnh trang đô thị thì người dân được thực hiện theo dự án chỉnh trang đô thị đó. Với các chung cư vẫn đang còn thời hạn sở hữu thì người dân tiếp tục được hưởng thời hạn sử dụng còn lại, tính từ khi bàn giao công trình mới.
Ngoài ra, dự thảo luật cũng dành riêng một chương (Chương 5) quy định về việc khi hết hạn sở hữu, nhà chung cư đó được xử lý như thế nào?
Theo đó, trước khi hết hạn sở hữu, các cơ quan chức năng phải kiểm định lại, xác định chung cư còn có thể tiếp tục sử dụng được nữa hay không? Nếu còn, phải xác định thời hạn sử dụng tiếp là bao lâu; UBND sẽ xác nhận, thông báo thời hạn đó và các cơ quan có thẩm quyền phải tiếp tục cấp giấy chứng nhận gia hạn sở hữu cho người dân. Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại và phải lập phương án tháo dỡ.
Trong trường hợp Nhà nước vẫn tiếp tục quy hoạch khu đất đó làm nhà chung cư thì người dân sẽ góp tiền xây dựng lại công trình và được tái định cư tại chỗ. Họ sẽ được tham gia trong quá trình đầu tư xây dựng như: lựa chọn doanh nghiệp, hay quyết định thành lập công ty… để tiến hành xây dựng lại. Còn khi khu vực đó không được quy hoạch làm nhà chung cư nữa thì sẽ phải di chuyển. Nếu khu đất xây chung cư trước kia đã được cấp là đất ở lâu dài (phương án 2), người dân sẽ được bồi thường về đất hoặc được bố trí tái định cư ở địa điểm khác.
KHÔNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ THỜI HẠN SỞ HỮU LÀ 50-70 NĂM
Nói về cơ sở để đưa ra phương án 1, đại diện Bộ Xây dựng lý giải: “Chúng tôi xác định nhà chung cư là công trình đặc biệt, nơi tập trung đông người. Theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
Nếu có sự cố xảy ra sẽ ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của lượng lớn người dân, thậm chí có thể nói là thảm hoạ. Do đó, Nhà nước phải có giải pháp đảm bảo an toàn cho người dân. Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Vậy nên đề xuất trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự: quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật.
Theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình: cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; cấp 2 là từ 50 – 100 năm; cấp 3 là 20 – dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm.
Bên cạnh đó, trên thực tế, công tác cải tạo chung cư cũ trong thời gian qua rất khó. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Vì thế, phải xác định sở hữu theo thuộc tính của công trình mới có thể đẩy nhanh công tác cải tạo khi nhà chung cư không thể tiếp tục sử dụng. Điều này cũng là để đảm bảo quyền lợi, sự an toàn của cư dân chứ không phải “đẩy họ ra đường” như nhiều ý kiến lo ngại hiện nay”.
Cũng theo Bộ Xây dựng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn còn góp phần giảm giá nhà, giúp nhiều người có thể luân chuyển sở hữu nhà chung cư, bởi người này mua nhưng chỉ có nhu cầu sử dụng trong ít năm thì có thể bán lại cho người khác. “Quy định hiện hành đã cho phép bên bán, bên mua thoả thuận thời hạn sở hữu (nhiều trường hợp chỉ cần 10 – 15 năm) nên không ít chủ đầu tư bán đang bán căn hộ chung cư có thời hạn với giá thấp hơn nhiều so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, trong khi tuổi thọ công trình là tương đương nhau. Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư cũng không gây nên làn sóng người dân chuyển sang mua nhà mặt đất. Bởi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhất là ở các thành phố lớn. Không phải ai cũng có điều kiện mua nhà đất. Hơn nữa, phát triển chung cư là xu hướng và người dân vẫn được bảo đảm quyền lợi khi dự án được xây dựng lại”, ông Phấn nói.
Lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng cho biết thêm: “Về thời hạn sở hữu căn hộ, trong dự thảo Luật không quy định cụ thể là bao lâu mà tuỳ theo từng cấp công trình. Với nhà chung cư xây cấp 1 (cao 20-50 tầng, tương đương 70-200m), thời hạn sử dụng là trên 100 năm; Cấp 2 là 50- 100 năm; cấp 3: 20 – dưới 50 năm… Trên thực tế, các chung cư tại các khu đô thị mới thường được xây dựng theo cấp 1, vòng đời rất là cao, chứ không phải 50-70 năm như thông tin phản ánh trên báo chí.
Việc áp dụng niên hạn sở hữu chung cư, nhiều nước đã triển khai cách đây 20-30 năm rồi. Hết hạn sở hữu, việc phá dỡ cũng dễ dàng hơn. Từ những lý do trên, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1 thay vì quy định hiện hành. Tuy nhiên, chúng tôi đang lấy ý kiến rộng rãi cho dự thảo luật ở cả 2 phương án (tại cổng thông tin điện tử Chính phủ). Nếu ý kiến của người dân thiên về phương án nào thì sẽ lựa chọn áp dụng phương án đó”.
