“Cởi trói” pháp lý: Động lực giúp bất động sản nghỉ dưỡng “tan băng”

Mới đây, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (ngày 03/04/2023) của Chính phủ “sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai” (Nghị định 10), trong đó đã quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch (condotel, officetel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng).

“CỞI TRÓI” VỀ PHÁP LÝ

Cụ thể, tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: “5. Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai…”

Để được cấp sổ đỏ các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Với quy định mới, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ được vướng mắc hàng loạt tại các dự án cơ sở lưu trú du lịch xây độc lập trên đất thương mại, dịch vụ, đảm bảo tính pháp lý cho các dạng tài sản này.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cả nước hiện có 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng), giá trị ước tính 297.000 tỷ đồng; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, giá trị ước tính 244.000 tỷ đồng; gần 30.900 shophouse (nhà phố thương mại), giá trị ước tính 154.000 tỷ đồng. Tổng giá trị của 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này ước tính lên tới hơn 681.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD.

Nghị định 10 đã cho phép cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho các nhà đầu tư thứ cấp, tháo gỡ “điểm nghẽn” trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tới đây. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có “tan băng” khi pháp lý được “cởi trói”?

Theo nhận định của DKRA, những tháng đầu năm 2023, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng liên tục sụt giảm do ảnh hưởng bởi khó khăn chung trên thị trường. Riêng 2 tháng đầu năm nay, dữ liệu của đơn vị này cho thấy, nguồn cung và sức cầu của các phân khúc nghỉ dưỡng ghi nhận mức thấp nhất từ trước tới nay.

Cụ thể, cả nước chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới và duy nhất 1 căn được giao dịch. Còn shophouse nghỉ dưỡng có 6 căn mới ra thị trường, là mức thấp nhất từ trước tới nay, vậy nhưng, thị trường không ghi nhận phát sinh giao dịch nào đối với loại hình này.

Mức giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng. Dự kiến, trong tháng tiếp theo nguồn cung và sức cầu thị trường tăng nhẹ, tuy nhiên sẽ không có nhiều biến động rõ nét và tập trung chủ yếu tại Quảng Ninh.

Đáng chú ý, phân khúc condotel không ghi nhận dự án mở bán mới. Thị trường gần như “đóng băng” sau những tín hiệu hồi phục tích cực giai đoạn đầu năm 2022.

DKRA cũng cho biết, trước áp lực về lạm phát, lãi suất, cũng như nguồn vốn tín dụng bị tắc nghẽn chưa được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư có tâm lý thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường và liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng đặt trước như kỳ vọng.

Đối với những dự án mở bán, giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40% và hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... để hỗ trợ khách hàng. Dù vậy vẫn không kéo thị trường ra khỏi trạng thái “ngủ đông”.

Hiện tại, các thị trường lớn như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang đều khá đìu hiu, chỉ riêng Bà Rịa - Vũng Tàu có một vài dự án còn giao dịch vì chủ đầu tư đang triển khai mạnh các tiện ích, dịch vụ để thu hút du khách.

Thời điểm này chưa có tín hiệu nào khả quan cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở thị trường sơ cấp, khi hàng loạt chủ đầu tư đang lao đao về tài chính. Còn thị trường thứ cấp lại phụ thuộc rất lớn vào ngành du lịch. Nếu du khách gia tăng trở lại, tỷ lệ lấp đầy ở các khách sạn cao mới có thể thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.

CÒN NHIỀU THÁCH THỨC

Việt Nam đã mở cửa các hoạt động du lịch quốc tế hơn 1 năm nay, nhưng ngành du lịch vẫn gặp nhiều thách thức, như: các yếu tố lạm phát, xung đột chính trị, chi phí hàng không đắt đỏ và sự thiếu hụt nguồn nhân lực trong ngành… khiến quá trình khôi phục của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng chậm theo.

Tại Việt Nam, quá trình khôi phục diễn ra không đồng đều. Thị trường Nha Trang và Đà Nẵng vẫn đang gặp nhiều thách thức; lợi nhuận hoạt động kinh doanh tại những khu vực này vẫn đang thấp hơn Bali (Indonesia) và Phuket (Thái Lan) 40% - 60%.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC, trước đại dịch, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ấn tượng với tốc độ bình quân 16,9% mỗi năm trong giai đoạn 2009 - 2019. Điều này đã thúc đẩy các dự án nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ. Thậm chí, ngay trước khi đại dịch xảy ra, với số lượng lớn nguồn cung phòng đang hoạch định và phát triển, ngành du lịch Việt Nam cần nguồn cầu tăng trưởng 20 - 30% mỗi năm để theo kịp tốc độ phát triển nguồn cung.

Tuy nhiên, sau một giai đoạn tăng trưởng “nóng”, thị trường đang giảm tốc với nhiều dự án triển khai dang dở cũng như một số dự án chưa đạt được hiệu quả tối ưu.

Về hoạt động đầu tư, phát triển dự án hiện nay, ông Mauro nhận định, việc tiếp cận nguồn vốn trở nên thách thức hơn, nhưng nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm, tìm kiếm những sản phẩm đầu tư phù hợp tại Việt Nam.

Việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng theo mô hình condotel là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt khi ngành du lịch phát triển trở lại, song cần hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu cùng khách lưu trú. Các chủ đầu tư nên chú trọng đến khía cạnh chất lượng của dự án, thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô. Điều này sẽ giúp dự án gia tăng giá trị theo thời gian.