Giải bài toán nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản

Ngày 10/10, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo khoa học quốc gia: "Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản".

BẤT ỔN DO THIẾU HỤT NGUỒN CUNG

Phát biểu tại hội thảo, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, từ 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng thay đổi tích cực khi áp dụng các đạo luật quan trọng nêu trên.

Trước đó, tháng 11/2023, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023; Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 và đầu năm 2024, Luật Đất đai (sửa đổi) được mong chờ nhất cũng được thông qua.

Ba luật nêu trên có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội trước đó, góp phần hoàn thiện những mảnh ghép cuối cùng trong bức tranh pháp lý cho thị trường bất động sản.

"Thị trường bất động sản có cơ sở để kỳ vọng vào một viễn cảnh phục hồi theo hướng bền vững hơn, khi khung pháp lý quan trọng được mở ra với nhiều quy định và cơ chế chính sách tác động đến thị trường và các chủ thể tham gia", ông Chương nêu rõ. Mặc dù Chính phủ rốt ráo chỉ đạo điều hành nhưng nhiều điểm nghẽn chưa được khơi thông sau khi những văn bản pháp lý mới có hiệu lực. 

Tại hội thảo, các đại biểu, chuyên gia làm rõ những tác động của thay đổi khung pháp lý, những đổi mới về cơ chế chính sách khi các đạo luật quan trọng có hiệu lực đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Đồng thời, đề xuất các cơ chế chính sách cụ thể, kịp thời để thực hiện các đề án lớn của Chính phủ trong phát triển thị trường bất động sản; cùng đó, phục vụ công tác nghiên cứu, xây dựng ban hành văn bản dưới luật (nghị định, thông tư) của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng.

Làm rõ những biến chuyển về thị trường bất động sản và dự báo diễn biến thị trường thời gian tới, GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, chỉ rõ số lượng dự án chung cư, nhà ở xã hội, số sản phẩm mới được triển khai vừa qua rất khiêm tốn. Điều này có thể kéo theo tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thời gian tới. "Thị trường hiện nay đang mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc", ông Cường đánh giá.

Trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm trên thị trường yếu, cầu lớn, giá Hà Nội có xu hướng tăng nhanh. Trong khi đó, tại các tỉnh khu vực phía Nam, trong đó có TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2023-3024, gần như nhu cầu không tăng, giá các phân khúc không tăng, riêng nhà chung cư vẫn duy trì mức tăng khoảng 6%. 

Chia sẻ tại hội thảo, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết giá bất động sản biến động cục bộ tại một số phân khúc bất động sản và tại một số tỉnh, thành. Riêng tại Hà Nội có một số dự án bất động sản, phiên đấu giá đất tăng cao so với giá khởi điểm và mặt bằng chung. Điều này cần làm rõ tác động tăng giá bất động sản đến từ đâu, có phải từ cơ chế chính sách mới được ban hành hay không.

TÌM VỐN VỐN TRUNG DÀI HẠN Ở ĐÂU?

Dự báo kịch bản tăng trưởng thị trường bất động sản thời gian tới, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu bật nhiều yếu tố, trong đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nhanh khiến cầu bất động sản dự báo tiếp tục tăng. Bởi bất động sản tập trung tại nhiều đô thị lớn, với nhu cầu sôi động. Dự báo tiến trình đô thị hoá tăng nhanh đương nhiên cầu tăng. 

Về môi trường tạo điều kiện cho sự phát triển thị trường bất động sản, ông Cường đặt kỳ vọng vào nhiều đạo luật mới được ban hành, khung pháp lý mới sẽ khơi thông tình trạng ách tắc thủ tục thời gian qua. Hơn nữa, các tỉnh, thành phố những năm qua tập trung cao độ xây dựng quy hoạch địa phương và đô thị, từ đó, tạo không gian phát triển mới. 

Đưa ra đề xuất để tạo lập cân bằng trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng chính sách điều tiết thị trường bất động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn thời gian tới, nhờ đó, thị trường mới phát triển thực chất và ổn định.

Chỉ rõ sự bất hợp lý trong phát triển các phân khúc nhà ở trên thị trường, theo ông Đính, trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp dành cho giới nhiều tiền, đầu cơ, hiện Chính phủ cũng quyết liệt phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Thế nhưng, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Đây là phân phúc có nhu cầu lớn nhất nhưng thiếu cung và đây là bất thường. 

Theo ông Đính, cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Việc thực thi khung khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh.

Bên cạnh việc tháo gỡ về pháp lý, làm thế nào để giải bài toán về nguồn vốn nhằm góp phần tháo gỡ những bất ổn trên thị trường bất động sản cũng là vấn đề được các chuyên gia quan tâm. 

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, việc giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung bất động sản, thay vào đó, gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay bất động sản mới tạo ra cầu mới và sự cân bằng trên thị trường. 

Tuy nhiên, theo ông Cường, ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi tài trợ dự án bất động sản thường kéo dài 5-10 năm. Thay vào đó, để khơi thông huy động vốn cho thị trường bất động sản, có thể trông chờ Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất động sản; người mua trả trước. Cùng với đó, quỹ tín thác mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới trên ý tưởng, với số tiền nhỏ chỉ vài triệu đồng.

"Cần mở nút thắt pháp lý để rào cản không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng tiếp cận nguồn cung bất động sản", ông Cường lưu ý. Tuy nhiên, cần lưu ý tránh phát triển dự án ồ ạt rồi bỏ hoang, không hiệu quả đầu tư xã hội như giai đoạn 2026-2017. Thay vào đó, phải bám theo kế hoạch phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu người dân, chứ không phải chỗ nào chủ đầu tư có nhu cầu thì đầu tư tràn lan.

Đại diện Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng lưu ý điểm mới về phát triển mô hình đô thị hiện đại, được gọi là đô thị TOD, đô thị 15 phút, nơi tập trung dân số cao, dịch vụ đồng bộ, dựa trên sự phát triển hệ thống đường sắt đô thị.

Nhấn mạnh những biến chuyển mới trên thị trường bất động sản khi nhiều đạo luật quan trọng vừa có hiệu lực, ông Cường cho rằng khi giá đất bám theo giá trị trường, nếu không có biện pháp hạn chế đầu cơ sẽ đẩy giá nhà đất lên mặt bằng giá mới, khó hạ nhiệt. Giải pháp được bàn tới là có thể tìm cách đánh thuế đầu cơ để giảm giá bất động sản.