Gỡ vướng pháp lý cho hoạt động đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại
Các chuyên gia cho rằng cần đánh giá tác động khi quy định giới hạn diện tích đất thực hiện thí điểm này không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển dự án nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được phê duyệt..
Ngày 20/9, Bộ Tư pháp tổ chức phiên họp thẩm định Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Phát biểu tại phiên họp, đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư năm 2020 và Luật số 03/2022/QH15), điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Luật Nhà ở năm 2023 không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai.
Còn theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.
Mặt khác, theo quy định của Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.
Với những quy định của pháp luật nêu trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại (trừ các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024) hiện đang gặp nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên các trường hợp này không được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án.
Vì vậy, việc xây dựng Nghị quyết này sẽ tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất, nhà đầu tư chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất.
Để xác định rõ mục đích và nội dung cốt lõi của dự thảo Nghị quyết thí điểm, đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị bổ sung cụm từ “sử dụng đất không phải là đất ở” vào phạm vi điều chỉnh, cụ thể điều chỉnh thành “Nghị quyết này quy định thí điểm sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc”.
Bên cạnh đó, cần đánh giá việc quy định “các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” (Điều 2 dự thảo) sẽ tạo điều kiện và bảo đảm công bằng cho các nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại được thoả thuận với tất cả các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn.
Tuy nhiên, đại diện HoREA đề nghị điều chỉnh điểm c khoản 1 Điều 2 dự thảo từ “Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” thành “Đất khác trong cùng thửa đất có đất ở” để phù hợp với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
