Nền tảng vĩ mô ổn định sẽ giúp dự báo giá bất động sản ổn định lại?
Trong thời gian tới, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp…
Tại hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022" diễn ra ngày 5/8 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia nhận định: giá nhà ở hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Giá nhà neo cao trong khi tín dụng và trái phiếu bất động sản bị thắt chặt, cùng với một số tác động khác, lượng quan tâm cũng như giao dịch bất động sản có dấu hiệu bị chững lại.
LƯỢNG MUA ĐỂ Ở CHỈ CHIẾM 0,26 PHẦN NGHÌN
Nói về thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng thị trường đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Bởi hầu hết giao dịch trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.
Theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.
Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo chia sẻ của ông Nghĩa, trong tương lai sẽ quan trọng hơn tín dụng ngân hàng và thay thế hoàn toàn tín dụng trung dài hạn của ngân hàng. Trái phiếu hiện chiếm tới 1,4 triệu tỷ đồng. Trái phiếu tăng trưởng 35% nên cứ 2 năm sẽ thành 2,8 triệu tỷ, 2 năm nữa thành 5,6 triệu tỷ.
“Thị trường tài chính sống bằng lòng tin. Hiện, Việt Nam chưa có công ty tạo lập thị trường tài chính như các nước. Khi thị trường bất động sản nóng quá thì bán ra, khi thị trường èo uột thì mua vào. Thị trường chứng khoán cũng như vậy”, ông Nghĩa phân tích.
Dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia: giá sẽ giảm 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi. “Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.
THỊ TRƯỜNG CÓ THỂ BỊ ĐÓNG BĂNG, GÂY ĐỔ VỠ CHO DOANH NGHIỆP
Ngược lại, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.
“Nếu không được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”, ông Đính nhìn nhận.
Cũng theo ông Đính, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin…
Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao.
Ông Đính cũng chia sẻ thêm trong một cuộc khảo sát gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.
Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý 2/2022 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý 1, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm tới 79% so với quý trước.
Trong khi đó, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam phân tích rằng năm 2022, tín dụng bất động sản siết, trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu. Thực tế, dòng tiền tín dụng không đổ vào nữa khiến giá bất động sản chững lại. Các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm, thị trường chưa đổ vỡ nhưng giao dịch chững.
Tuy nhiên, xét đến tiềm năng của thị trường bất động sản, chúng ra nên nhìn tầm nhìn dài hạn hơn chứ không phải 6 tháng hay 3 - 5 năm mà phải là 10 - 15 - 20 năm. Bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác.
