Nguồn cung nhà ở sụt giảm trong quý 1/2025

Tại sự kiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025 và dự báo quý 2/2025, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services – FERI (Dat Xanh Services - FERI), cho biết quý 1/2025, khu vực phía Bắc đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới và nguồn cung sơ cấp so với quý trước.

Trong đó, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 19.414 sản phẩm, giảm 22%; tổng nguồn cung mới ước đạt gần 5.000 sản phẩm, giảm 59%, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở các tỉnh, thành như Hà Nam, Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh và Hải Phòng. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 20 - 25%, cũng ghi nhận giảm 25-30 điểm phần trăm so với quý trước.

Tuy nhiên về giá bán, xu hướng tăng nhẹ ở hầu hết các loại hình sản phẩm. Cụ thể, phân khúc căn hộ tăng từ 1-3%, phân khúc nhà phố và biệt thự tăng 3-5%; riêng shophouse và đất nền có biên độ tăng giá 5-15% theo quý.

Khu vực miền Trung, thị trường ghi nhận 557 sản phẩm mới, giảm 80% so với quý trước. Số lượng nguồn cung mới cộng với nguồn hàng hiện hữu giúp nâng tổng nguồn của khu vực lên 8.730 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại các thị trường  Đà Nẵng, Quảng Bình, Bình Định và Khánh Hòa. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở tại miền Trung chỉ đạt 10%-15%, sụt 15 điểm phần trăm so với quý trước; nhưng điểm tích cực là giá bán các phân khúc đều tăng nhẹ từ 2% - 3%, riêng phân khúc đất nền đang dần lấy lại sức hút so với cùng kỳ năm trước, biên độ tăng giá lên đến 5%.

Khu vực miền Nam và miền Tây, nguồn cung mới ước đạt 1.856 sản phẩm, giảm 59% so với quý 4/2024. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại thị trường Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ và Bạc Liêu. Tương tự, tổng nguồn cung sơ cấp toàn miền Nam đạt hơn 20.000 sản phẩm, giảm 20% so với quý 4/2024. Tỷ lệ hấp thụ khoảng 15 - 25%, giảm 10 – 15 điểm phần trăm. Giá bán tiếp tục duy trì ổn định so với quý trước.

Theo ông Tiến, do ảnh hưởng của thời gian nghỉ Tết kéo dài và một vài yếu tố khách quan đã làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản quý 1, song, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản vẫn có nhiều hoạt động sôi nổi đến từ chủ đầu tư, đơn vị môi giới, khách hàng, nhà đầu tư, ngân hàng... Chuyên gia Dat Xanh đánh giá thị trường quý 1/2025 đang trong giai đoạn “nén” đầy tiềm năng để chờ đợi được “giải nén” ở tương lai gần.

Nhận định về tình hình quý 2/2025, ông Tiến cho rằng sẽ có những biến số tác động đến thị trường. Đơn cử, việc Việt Nam dự kiến bị áp thuế ở mức 46%, thời hạn chờ 90 ngày tính từ 9/4/2025. Thị trường đang trong trạng thái chờ đợi kết quả đàm phán cuối cùng. Các chính sách điều hành của Chính phủ sẽ được xem xét lại toàn diện, rất có thể làm thay đổi một số mục tiêu chiến lược và kế hoạch đã hoạch định từ đầu năm. Chi phí tăng, nhà đầu tư bất động sản có thể điều chỉnh danh mục đầu tư, hoặc tiếp tục quan sát thay vì mua nhanh bán nhanh.

Việc quy hoạch, sáp nhập tỉnh thành, tinh giản bộ máy kỳ vọng giúp rút gọn thủ tục, quy trình hành chính công. Tuy nhiên cũng có tình trạng chậm, ùn ứ hồ sơ vào thời gian đầu. Hành lang thể chế, các quy định cơ bản có sự thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp. Quy định mới của Nhà nước tiếp tục siết chặt về sở hữu, cho thuê bất động sản; Nhà nước sẽ tăng cường kiểm soát thị trường, tránh gây ra sốt đất.

Đặc biệt, tình hình địa chính trị còn nhiều phức tạp; thiên tai, nhất là nguy cơ về động đất trong ngắn hạn có thể gây ảnh hưởng đến tình hình chung.

Chuyên gia dự báo có 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản nhà ở của quý 2/2025. Cụ thể với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng 25% - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20% - 25%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3% - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 15% - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán giữ nguyên không tăng, và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Đây là kịch bản cẩn trọng, nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều biến số.