Nhiều băn khoăn thi hành Luật Nhà ở
Một số băn khoăn khi nghị định 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở sắp có hiệu lực
Ngày 8/8 tới, nghị định 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, hiện nhà đầu tư, các luật sư còn nhiều băn khoăn việc áp dụng vì có nhiều khái niệm của nghị định… chưa có trong thực tế.
Băn khoăn hình thức huy động vốn
Tại mục 3, điều 7 quy định: “Trường hợp dự án phát triển nhà ở (không phân biệt nguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất) có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án”.
Tuy nhiên, theo ông Đặng Đình Thông, giám đốc văn phòng luật sư Đặng Đình Thông, nghị định lại không định nghĩa cụ thể thế nào là căn. Căn ở đây là dùng cho căn nhà hay căn hộ? Một toà nhà hỗn hợp cả văn phòng cho thuê, căn hộ, trung tâm thương mại… thì có được gọi là căn hay không?
Tương tự, ông Thông đặt vấn đề, tại điều 9 của nghị định này chỉ quy định có năm hình thức huy động vốn liệu đã ổn chưa? Vì theo ông Thông trong luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản không hề giới hạn các hình thức huy động vốn. Nếu quy định như vậy, sẽ gây rắc rối và khó khăn trong quá trình huy động vốn của nhà đầu tư.
Một giám đốc doanh nghiệp địa ốc cho biết, quy định không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán nhà được dự đoán sẽ tác động vào thị trường đất nền trong các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án ở xa, chưa hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng.
Nghị định 71 quy định, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thoả thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.
Phần còn lại, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của công trình và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định.
Theo ông Thông, nếu quy định như vậy thì cũng không đúng với của luật Kinh doanh bất động sản, bởi việc phân chia lợi nhuận như thế nào là thoả hiệp dân sự giữa các bên. “Nếu tôi cùng hợp tác với bạn tôi, vốn bỏ bằng nhau, nhưng về lợi nhuận tôi chỉ được chia 20% lợi nhuận thì thử hỏi tôi có hợp tác không? Đó là chưa kể, theo quy định của nghị định này thì không xác định rõ thế nào là nhà đầu tư cấp 1 và thế nào là nhà đầu tư cấp 2”, ông Thông nhận xét.
Tại điểm đ, điều 9 đồng nhất hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là hai khái niệm khác nhau, không thể đồng nhất như vậy được.
Lúng túng khái niệm móng
Nghị định 71 quy định về thi công xong phần móng như sau (khoản đ, mục 3, điều 9): việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hoàng Tuấn, giám đốc một công ty xây dựng tại quận 1, trong xây dựng chỉ có khái niệm đài móng và giằng móng chứ không có khái niệm “đài giằng móng” như luật quy định. Vì móng được hiểu là toàn bộ những kết cấu chịu lực cho khu nhà bao gồm đài móng và giằng móng. Như vậy, khi “chúng tôi thực hiện xây dựng một công trình thì sẽ không biết tuân thủ như thế nào vì không tìm đâu ra khái niệm “đài giằng móng”, ông Tuấn cho biết.
Vũ Nguyên (SGTT)
Băn khoăn hình thức huy động vốn
Tại mục 3, điều 7 quy định: “Trường hợp dự án phát triển nhà ở (không phân biệt nguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất) có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án”.
Tuy nhiên, theo ông Đặng Đình Thông, giám đốc văn phòng luật sư Đặng Đình Thông, nghị định lại không định nghĩa cụ thể thế nào là căn. Căn ở đây là dùng cho căn nhà hay căn hộ? Một toà nhà hỗn hợp cả văn phòng cho thuê, căn hộ, trung tâm thương mại… thì có được gọi là căn hay không?
Tương tự, ông Thông đặt vấn đề, tại điều 9 của nghị định này chỉ quy định có năm hình thức huy động vốn liệu đã ổn chưa? Vì theo ông Thông trong luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản không hề giới hạn các hình thức huy động vốn. Nếu quy định như vậy, sẽ gây rắc rối và khó khăn trong quá trình huy động vốn của nhà đầu tư.
Một giám đốc doanh nghiệp địa ốc cho biết, quy định không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán nhà được dự đoán sẽ tác động vào thị trường đất nền trong các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án ở xa, chưa hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng.
Nghị định 71 quy định, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thoả thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.
Phần còn lại, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của công trình và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định.
Theo ông Thông, nếu quy định như vậy thì cũng không đúng với của luật Kinh doanh bất động sản, bởi việc phân chia lợi nhuận như thế nào là thoả hiệp dân sự giữa các bên. “Nếu tôi cùng hợp tác với bạn tôi, vốn bỏ bằng nhau, nhưng về lợi nhuận tôi chỉ được chia 20% lợi nhuận thì thử hỏi tôi có hợp tác không? Đó là chưa kể, theo quy định của nghị định này thì không xác định rõ thế nào là nhà đầu tư cấp 1 và thế nào là nhà đầu tư cấp 2”, ông Thông nhận xét.
Tại điểm đ, điều 9 đồng nhất hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là hai khái niệm khác nhau, không thể đồng nhất như vậy được.
Lúng túng khái niệm móng
Nghị định 71 quy định về thi công xong phần móng như sau (khoản đ, mục 3, điều 9): việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hoàng Tuấn, giám đốc một công ty xây dựng tại quận 1, trong xây dựng chỉ có khái niệm đài móng và giằng móng chứ không có khái niệm “đài giằng móng” như luật quy định. Vì móng được hiểu là toàn bộ những kết cấu chịu lực cho khu nhà bao gồm đài móng và giằng móng. Như vậy, khi “chúng tôi thực hiện xây dựng một công trình thì sẽ không biết tuân thủ như thế nào vì không tìm đâu ra khái niệm “đài giằng móng”, ông Tuấn cho biết.
Vũ Nguyên (SGTT)
