Tranh chấp chung cư: Vì sao khó có lối thoát?

Hầu hết các tranh chấp đều diễn ra căng thẳng. Người dân giăng biểu ngữ, khẩu hiệu hoặc đệ đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo, phản đối chủ đầu tư. Trong khi đó, một số chủ đầu tư cắt nước, cắt điện của cư dân...

Từ chiều 11/5, một số căn hộ tầng 9 gồm: 12A, 22 và 25 của tòa nhà D1 chung cư 6th Element do Công ty Cổ phần xây dựng và thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư đã bị mất nước. Ngay sau đó, cư dân yêu cầu bộ phận kỹ thuật của tòa nhà lên kiểm tra, nhưng họ không nhận được bất kỳ sự hỗ trợ nào.

Chỉ đến khi tập thể cư dân gây sức ép, phía kỹ thuật mới kiểm tra và không phát hiện sự cố. Một số người dân sinh sống tại đây cho biết, việc mất nước không phải do sự cố mà do chủ đầu tư cố tình cắt nước, xuất phát  từ mâu thuẫn về thu phí dịch vụ.

 NỞ RỘ CÁC HÌNH THỨC "ĐẤU TRANH NGƯỢC"

Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ miễn phí dịch vụ trong một năm đầu, từ 1/1/2021 sẽ bắt đầu thu phí. Song, ngay trong năm 2020, cư dân đã đề nghị bàn bạc, thống nhất lại mức phí quản lý. Nhưng do không nhận được phản hồi từ chủ đầu tư nên nhiều hộ chưa đóng phí liên tục trong 5 tháng.

Một số hộ chỉ đóng một phần mà họ cho là phù hợp, dẫn đến mâu thuẫn giữa hai bên kéo dài suốt nhiều tháng qua. Cư dân cho rằng dự án này còn rất nhiều hạng mục tiện ích chưa có như đã cam kết hoặc có nhưng điều khác xa so với quảng cáo của chủ đầu tư.

Cụ thể, hè năm trước, Công ty TNHH Thống Nhất Bắc Việt, chủ đầu tư dự án Thống Nhất Complex đã cắt nước của hơn chục hộ dân sống trong tòa nhà này. Nguyên nhân là do các hộ trên không đóng tiền dịch vụ gần một năm rồi. Bởi vậy, nhiều hộ dân bị cắt nước đã kéo xuống mặt tiền tòa nhà căng băng rôn, biểu ngữ phản đối.

Họ cho biết họ chưa đóng tiền dịch vụ là để đề nghị chủ đầu tư ngồi lại đối thoại với cư dân về phần diện tích căn hộ chưa được minh bạch. “Diện tích theo bản hợp đồng và đơn vị độc lập bên thứ ba chúng tôi thuê về đo thì khác nhau hoàn toàn.
Có nhà diện tích chênh lệch lên đến 2,5m2, nếu tính theo giá chúng tôi mua nhà 32 - 34 triệu/m2 thì chúng tôi thiệt hại gần 100 triệu đồng”, một cư dân chia sẻ.

Ở nhiều dự án khác, người dân lại gặp phải tình cảnh bức bách về quyền sở hữu căn hộ. Dù đã đóng đủ tiền mua nhà, chuyển về sống lâu rồi nhưng họ vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Ví như tại chung cư New Horizon City, nhiều căn hộ vẫn chưa được cấp sổ.

Nguyên nhân là do chủ đầu tư xây dựng một số hạng mục sai phạm, chưa khắc phục được. “Bây giờ muốn thế chấp căn hộ để vay tiền ngân hàng giải quyết công việc cũng không được, bán nhà thì không ai mua, mua thì họ chỉ trả rẻ...” nhiều cư dân bày tỏ. Trước tình cảnh này, người dân nơi đây đã gửi thư tới các cơ quan chức năng để mong có được giải pháp “giải cứu” cho họ.

GIẢI PHÁP NÀO ĐỂ HẠN CHẾ TRANH CHẤP

Thực tế cho thấy tranh chấp chung cư xảy ra do nhiều nguyên nhân. Trong đó có xuất phát từ việc một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về phòng cháy chữa cháy và các pháp luật khác có liên quan... cũng như không chú trọng đến dịch vụ sau bán hàng.

Ngoài ra, còn nguyên nhân từ phía người dân khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý,  sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết, nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra  các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật...

Trong khi đó, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn chưa được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời; công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các sai phạm trong công tác sử dụng, quản lý, vận hành nhà chung cư chưa được coi trọng; chưa sát sao đôn đốc, hướng dẫn, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp ngay từ khi mới phát sinh dẫn đến mâuthuẫn, tranh chấp kéo dài...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà, nhận định: thực tế, không ít chủ đầu tư làm ăn “lởm khởm”, cư dân thì cũng “mười người mười ý”. Do đó, hai bên rất khó ngồi lại để giải quyết ổn thoả những tranh chấp. Việc giải quyết phải dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, nhiều văn bản liên quan đến quản lý chung cư lại hướng dẫn không sát thực tiễn, gây thêm vướng mắc trong công tác triển khai. 

“Trước đây, chung cư là do Nhà nước xây, chưa có hình thức ban quản lý, ban quản trị toà nhà... Đến giờ thì mô hình này đã được quy định rõ trong luật. Nhưng, muốn ban quản trị hoạt động hiệu quả cũng phải đề ra các tiêu chí rõ ràng. Người trong ban quản trị phải có chuyên môn, được đào tạo bài bản, có kiến thức quản lý chung cư chứ như hiện nay là không ổn. Thiết nghĩ, các văn bản về quản lý chung cư hiện tại phải bổ sung, sửa đổi dựa trên kết quả thu thập ý kiến nhiều chiều, từ phía cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư, người dân... để từ đó xây dựng nên hành lang pháp lý phù hợp và hiệu quả, giúp hạn chế và giải quyết thấu đáo các tranh chấp xảy ra”, ông Hiệp nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh, Chủ tịch Câu lạc bộ quản lý tòa nhà Hà Nội, kiến nghị: Về phía Nhà nước, nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý. Từ đó, mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay. Các cơ quan quản lý cần phải đặt vấn đề quản lý nhà nước về chung cư là một phần quan trọng trong công tác quản lý đô thị. 

Đối với chủ đầu tư, cần phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo, nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn này. 

Về ban quản trị, cần lựa chọn được những người có “tâm-tầm-tài” để đại diện cho quyền lợi của cư dân, kiên quyết loại bỏ những người thiếu tinh thần trách nhiệm, có biểu hiện vụ lợi ra khỏi ban quản trị. Ban quản trị cần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với đơn vị quản lý vận hành, mọi vấn đề khúc mắc cần phải nghiêm túc thảo luận để đi đến thống nhất, tránh thiếu thiện chí, thậm chí dẫn đến đối đầu.

Về phía cư dân, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan, nghiên cứu kỹ một số nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng. Ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà...