Vốn FDI vào sản xuất tăng mạnh, triển vọng nào cho cổ phiếu khu công nghiệp?

VnDirect vừa có báo cáo cập nhật triển vọng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp với điểm nhấn FDI sản xuất mạnh mẽ giúp tỷ lệ hấp thụ đất Khu công nghiệp cao và ngày càng tăng ở miền Bắc.

Trong giai đoạn 2019-2023, vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất tăng trưởng tích cực, giúp diện tích đất Khu công nghiệp hấp thụ gia tăng nhanh chóng và sau đó duy trì ở mức cao. Ước tính với vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất bình quân 19,3 tỷ USD (2019-2023), nhu cầu về đất công nghiệp để xây dựng nhà máy vào khoảng 580 - 965 triệu USD.

Trong 7 tháng năm 2024, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất tiếp tục tăng mạnh 15,7% so với cùng kỳ lên 12,65 tỷ USD. VnDirect kỳ vọng Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút FDI mạnh mẽ nhờ chi phí cạnh tranh, vị trí gần Trung Quốc để hưởng lợi từ chiến lược Trung Quốc cộng 1 và cơ sở hạ tầng đã và đang được cải thiện rõ rệt.

Bức tranh tương phản về nguồn cung mới giữa hai thị trường sẽ tiếp tục hiện hữu trong năm 2024 và sẽ dần cải thiện từ năm 2025.

Số liệu từ JLL tổng diện tích đất Khu công nghiệp còn lại có thể cho thuê tại thị trường phía Bắc và phía Nam tính đến cuối quý 2/2024 là 6.393ha. Với diện tích hấp thụ trung bình là 1.392ha trong giai đoạn 2019-23, quỹ đất hiện tại có thể đáp ứng nhu cầu cho thuê trong 4-5 năm.

VnDirect kỳ vọng thị trường miền Bắc sẽ tiếp tục đón nguồn cung mới dồi dào khoảng 1.661ha trong giai đoạn 2024-2026, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng với Khu công nghiệp Tiến Thanh và Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (KBC).

Trong khi đó, thị trường miền Nam tiếp tục có nguồn cung mới hạn chế trong năm nay và sẽ bắt đầu cải thiện từ năm 2025 khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, giúp đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Kỳ vọng nguồn cung mới tại thị trường miền Nam trong giai đoạn 2024-2026 sẽ đạt hơn 2.000ha, chủ yếu đến từ Bình Dương với các dự án như: KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 3 (NTC), KCN VSIP 3 giai đoạn 2 và KCN Tân Lập 1 (PHR), KCN Cây Trường (BCM).

Trên cơ sở đó, công ty chứng khoán khuyến nghị cổ phiếu BCM với tiềm năng tăng giá lên tới 20,7% và PHR tiềm năng tăng giá trên 5%.

Với BCM, điểm nhấn là Khu công nghiệp Cây Trường được triển khai trong khi nguồn cung hạn chế tại Bình Dương. Bình Dương vẫn là trung tâm sản xuất lớn nhất cả nước với tổng vốn FDI đăng ký đứng thứ ba cả nước. Vốn FDI đăng ký vào Bình Dương giảm trong năm 2023 do thiếu quỹ đất Khu công nghiệp có thể cho thuê.

Do đó, kỳ vọng khu công nghiệp Cây Trường đi vào hoạt động từ Q3/25 sẽ có tỷ lệ lấp đầy tốt và trở thành động lực tăng trưởng doanh thu khu công nghiệp trong giai đoạn 2025-2026, với mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 45,2% trong 2024-2026.

VSIP liên tục mở rộng quỹ đất Khu công nghiệp khắp cả nước. Trong năm 2023 và 6 tháng đầu năm 2024, VSIP (liên doanh của BCM) đã khởi công xây dựng 6 Khu công nghiệp với tổng diện tích có thể cho thuê là 1.404 ha. Ước tính VSIP hiện chiếm 8,2% tổng quỹ đất khu công nghiệp cả nước và sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất với diện tích có thể cho thuê mới khoảng 1.189 ha trong giai đoạn từ nửa cuối năm 2024-25. Bên cạnh đó, các khu công nghiệp mới của VSIP sẽ được phát triển theo mô hình khu công nghiệp xanh, phù hợp với xu hướng và nhu cầu từ FDI hiện nay.

VnDirect dự báo lợi nhuận ròng của VSIP giảm 6,6% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt 1.425 tỷ đồng do biên lợi nhuận gộp thấp hơn từ các Khu công nghiệp mới, sau đó tăng trưởng 24,9%/7,2% so với cùng kỳ trong năm 2025-2026 khi nhiều Khu công nghiệp bắt đầu bàn giao đất. VSIP và các công ty liên doanh, liên kết khác sẽ đóng góp tổng cộng 1.220 tỷ đồng/1.696 tỷ đồng trong năm 2024-2025, tương đương 51,4%/56,1% lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) của BCM.

Kế hoạch phát hành cổ phiếu sẽ làm giảm áp lực đáo hạn nợ. BCM dự kiến phát hành 300 triệu cổ phiếu, huy động tối thiểu 15.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu. Trong đó, công ty dự kiến sử dụng hơn 5.000 tỷ đồng để trả nợ. Tại thời điểm cuối Quý 2/2024, tổng nợ vay của BCM là 21 nghìn tỷ đồng và áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ cao trong năm 2026-2028.

Kỳ vọng BCM sẽ hoàn thành kế hoạch tăng vốn trong năm 2025, giúp công ty có tiền mặt để đáp ứng các khoản nợ đến hạn và triển khai các dự án. Việc phát hành này cũng giúp tăng tỷ lệ free float cho cổ phiếu khi tỷ lệ sở hữu của nhà nước dự kiến sẽ giảm từ 95% xuống 74%.

Với PHR, nguồn cung hạn chế sẽ hỗ trợ giá cao su cao. Mưa lớn ở Thái Lan - nước sản xuất cao su lớn nhất thế giới - trong mùa cao điểm có thể khiến nước này không tích lũy đủ sản lượng cho năm 2024. Cùng với đó, nhu cầu cao su mạnh từ ngành công nghiệp ô tô kết hợp với tình trạng thiếu hụt nguồn cung trong nước do mưa lớn khiến Ấn Độ phải tăng nhập khẩu cao su.

Nguồn cung hạn hẹp sẽ hỗ trợ giá cao su cao. PHR kỳ vọng giá bán trung bình cả năm đạt 36,4 triệu đồng/tấn tăng 6,2% so với cùng kỳ. Tỉnh Bình Dương nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho Khu công nghiệp NTU3 và Tân Lập 1. Tháng 6 vừa qua, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt giá đất cho Khu công nghiệp NTC 3, kỳ vọng dự án sẽ sớm khởi công trong nửa cuối năm 2024.

Đối với dự án Khu công nghiệp Tân Lập I, PHR kỳ vọng sẽ hoàn thành quy hoạch 1/2000 trong năm nay. Bên cạnh đó, quy hoạch tỉnh Bình Dương giai đoạn 2021-2030 đã được phê duyệt vào đầu tháng 8 msẽ tạo tiền đề để dự án này sớm được phê duyệt trong thời gian tới. Do đó, NTC 3 và Tân Lập I sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2025. Dự báo lợi nhuận liên kết sẽ tăng 115,5%/40,9% so với cùng kỳ trong khi doanh thu Khu công nghiệp thay đổi -2,6%/+199,7% so với cùng kỳ trong năm 2024-2025.