Bán nhà cho người nước ngoài: Điều gì sẽ xảy ra?
Người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam sẽ có quyền thế chấp, bảo trì, cải tạo, thừa kế hoặc bán, tặng, cho căn hộ
Người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam sẽ có quyền thế chấp, bảo trì, cải tạo, thừa kế hoặc bán, tặng, cho căn hộ.
Đề án chính sách nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam đã được bàn thảo từ lâu và lần này đề án đưa thêm một số điểm mới như quy định đến 7 loại đối tượng (trước đây là 6 loại) người nước ngoài được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam và tăng thời gian sở hữu tối đa lên 70 năm...
Sẽ có biến động giá trên thị trường bất động sản?
Các đối tượng này chỉ được sở hữu một căn hộ trong nhà chung cư và chỉ được phép bán sau 1 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để mua đi bán lại kiếm lời, do đó có thể khẳng định đề án này sẽ không tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, cho rằng, nếu chính sách mới này được thông qua thì trong thời gian đầu sẽ ít nhiều tác động đến giá nhà đất Việt Nam.
Lý do được ông Hà đưa ra là do lượng cung về nhà hiện nay chưa đủ, đặc biệt sẽ có biến động về giá cả đối với nhà chung cư cao cấp, đối tượng hướng tới của người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam còn những nhà chung cư chất lượng khá và trung bình sẽ không chịu ảnh hưởng nhiều.
Nhưng nhiều ý kiến lại cho rằng chính sự tác động đến thị trường căn hộ chung cư cao cấp sẽ kéo theo những biến động của thị trường bất động sản. Không phải tất cả người nước ngoài đáp ứng đủ yêu cầu và có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam đều có thể mua chung cư cao cấp.
Theo Bộ Xây dựng dự báo, hiện có khoảng 10.000 người nước ngoài có nhu cầu và đủ điều kiện để mua nhà tại Việt Nam. Đây không phải là con số lớn, với khoảng 1,5 triệu m2 để đáp ứng cho số lượng này và việc mua cũng phải diễn ra trong nhiều năm nên không lo thiếu quỹ nhà.
Thêm nữa, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có thể cung cấp khoảng 8 triệu m2 căn hộ chung cư mỗi năm. Nếu tính những dự án xây dựng nhà chung cư đang và sắp thực hiện thì trong những năm tới diện tích nhà ở sẽ tăng nhanh.
Cũng theo ông Hà, trong giai đoạn đầu, do hệ thống pháp luật về chính sách cho người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam chưa hoàn thiện nên khả năng xuất hiện trường hợp lợi dụng chính sách để đầu cơ là điều khó tránh khỏi...
Bàn về vấn đề này ông Nguyễn Văn Phúc, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng cần làm rõ khái niệm "dự án phát triển nhà thương mại" nếu không sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Theo ông Phúc, phải quy định rõ tư nhân xây nhà có được bán cho người nước ngoài không hay chỉ hướng người nước ngoài tới mua nhà tại các dự án được cho là cao cấp.
Cũng liên quan đến khái niệm "Dự án phát triển nhà thương mại", nhiều ý kiến cho rằng nếu tư nhân xây nhà và được bán cho người nước ngoài thì sự tác động đến thị trường bất động sản là sẽ rất lớn. Ngược lại, nếu không được bán thì chỉ tác động lớn đến những khu chung cư cao cấp vì số lượng căn hộ cao cấp ở Việt Nam chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường.
Liệu sẽ có "lách" luật?
Nhiều ý kiến đóng góp cho đề án là cần tăng thời hạn được phép bán nhà sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lên 3 năm. Thời hạn 1 năm trong đề án quá ngắn nên không thể hạn chế được nạn đầu cơ nhà.
Tuy nhiên, theo phía Bộ Xây dựng việc hạn chế những đối tượng người nước ngoài được mua nhà sẽ giảm bớt phần nào giảm thiểu được việc lợi dụng chính sách để mua đi bán lại.
Ngoài ra cần phải quy định cụ thể hơn về tiêu chuẩn đối tượng được cho mượn, cho ở nhờ hoặc được uỷ quyền quản lý. Nếu không quy định chặt rất dễ xảy ra trường hợp người không đủ tiêu chuẩn mua nhà tìm cách "lách" chính sách để mua. Thời hạn được phép bán nhà đã quy định nhưng việc cho mượn, cho ở nhờ, tặng... không thể quy định được thời hạn và điểm "lách" luật sẽ xảy ra tại đây.
Trường hợp được đặt ra là khi một cơ quan nước ngoài mua hàng chục căn hộ cho cán bộ là người nước ngoài ở. Điều này là được phép nhưng sẽ xảy ra trường hợp cơ quan nước ngoài này rút hết người nước ngoài về và thuê người Việt Nam làm việc.
Vấn đề đặt ra là những căn hộ này có được bán không nếu chưa đủ thời hạn 1 năm sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Đây là tình huống chưa được đề cập đến, nếu không sẽ có sự lợi dụng điểm này để đầu cơ.
Đề án chính sách nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam đã được bàn thảo từ lâu và lần này đề án đưa thêm một số điểm mới như quy định đến 7 loại đối tượng (trước đây là 6 loại) người nước ngoài được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam và tăng thời gian sở hữu tối đa lên 70 năm...
Sẽ có biến động giá trên thị trường bất động sản?
Các đối tượng này chỉ được sở hữu một căn hộ trong nhà chung cư và chỉ được phép bán sau 1 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để mua đi bán lại kiếm lời, do đó có thể khẳng định đề án này sẽ không tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, cho rằng, nếu chính sách mới này được thông qua thì trong thời gian đầu sẽ ít nhiều tác động đến giá nhà đất Việt Nam.
Lý do được ông Hà đưa ra là do lượng cung về nhà hiện nay chưa đủ, đặc biệt sẽ có biến động về giá cả đối với nhà chung cư cao cấp, đối tượng hướng tới của người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam còn những nhà chung cư chất lượng khá và trung bình sẽ không chịu ảnh hưởng nhiều.
Nhưng nhiều ý kiến lại cho rằng chính sự tác động đến thị trường căn hộ chung cư cao cấp sẽ kéo theo những biến động của thị trường bất động sản. Không phải tất cả người nước ngoài đáp ứng đủ yêu cầu và có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam đều có thể mua chung cư cao cấp.
Theo Bộ Xây dựng dự báo, hiện có khoảng 10.000 người nước ngoài có nhu cầu và đủ điều kiện để mua nhà tại Việt Nam. Đây không phải là con số lớn, với khoảng 1,5 triệu m2 để đáp ứng cho số lượng này và việc mua cũng phải diễn ra trong nhiều năm nên không lo thiếu quỹ nhà.
Thêm nữa, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có thể cung cấp khoảng 8 triệu m2 căn hộ chung cư mỗi năm. Nếu tính những dự án xây dựng nhà chung cư đang và sắp thực hiện thì trong những năm tới diện tích nhà ở sẽ tăng nhanh.
Cũng theo ông Hà, trong giai đoạn đầu, do hệ thống pháp luật về chính sách cho người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam chưa hoàn thiện nên khả năng xuất hiện trường hợp lợi dụng chính sách để đầu cơ là điều khó tránh khỏi...
Bàn về vấn đề này ông Nguyễn Văn Phúc, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng cần làm rõ khái niệm "dự án phát triển nhà thương mại" nếu không sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Theo ông Phúc, phải quy định rõ tư nhân xây nhà có được bán cho người nước ngoài không hay chỉ hướng người nước ngoài tới mua nhà tại các dự án được cho là cao cấp.
Cũng liên quan đến khái niệm "Dự án phát triển nhà thương mại", nhiều ý kiến cho rằng nếu tư nhân xây nhà và được bán cho người nước ngoài thì sự tác động đến thị trường bất động sản là sẽ rất lớn. Ngược lại, nếu không được bán thì chỉ tác động lớn đến những khu chung cư cao cấp vì số lượng căn hộ cao cấp ở Việt Nam chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường.
Liệu sẽ có "lách" luật?
Nhiều ý kiến đóng góp cho đề án là cần tăng thời hạn được phép bán nhà sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lên 3 năm. Thời hạn 1 năm trong đề án quá ngắn nên không thể hạn chế được nạn đầu cơ nhà.
Tuy nhiên, theo phía Bộ Xây dựng việc hạn chế những đối tượng người nước ngoài được mua nhà sẽ giảm bớt phần nào giảm thiểu được việc lợi dụng chính sách để mua đi bán lại.
Ngoài ra cần phải quy định cụ thể hơn về tiêu chuẩn đối tượng được cho mượn, cho ở nhờ hoặc được uỷ quyền quản lý. Nếu không quy định chặt rất dễ xảy ra trường hợp người không đủ tiêu chuẩn mua nhà tìm cách "lách" chính sách để mua. Thời hạn được phép bán nhà đã quy định nhưng việc cho mượn, cho ở nhờ, tặng... không thể quy định được thời hạn và điểm "lách" luật sẽ xảy ra tại đây.
Trường hợp được đặt ra là khi một cơ quan nước ngoài mua hàng chục căn hộ cho cán bộ là người nước ngoài ở. Điều này là được phép nhưng sẽ xảy ra trường hợp cơ quan nước ngoài này rút hết người nước ngoài về và thuê người Việt Nam làm việc.
Vấn đề đặt ra là những căn hộ này có được bán không nếu chưa đủ thời hạn 1 năm sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Đây là tình huống chưa được đề cập đến, nếu không sẽ có sự lợi dụng điểm này để đầu cơ.
