Bất động sản sàng lọc gắt gao chọn ra nhà đầu tư đủ thực lực

Nhìn lại giai đoạn 2020 - 2021, ông Nguyễn Anh Tú, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản (VARS) đánh giá các doanh nghiệp bất động sản đã phải chịu rất nhiều khó khăn, cả về dịch bệnh lẫn lĩnh vực pháp lý.

"Ngay cả khi không có doanh thu thì doanh nghiệp vẫn phải trả lương cho nhân viên, thanh toán tiền điện, tiền nước, hợp đồng thi công rồi chi phí đảm bảo vận hành các khu đô thị đã có người dân vào ở. Các doanh nghiệp phải tính toán đến dòng tiền xuyên suốt không chỉ ngắn hạn mà phải có giải pháp dự phòng cho thời hạn xa hơn để có thể tái khởi động khi dịch bệnh qua đi. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp hiện không thể xoay đủ nguồn vốn để duy trì hoạt động thông thường, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng vốn vay", ông Tú bày tỏ.

THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT DẦN CÂN BẰNG TRỞ LẠI

Bước sang 2022, sau khi hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước trở về trạng thái “bình thường mới”, thị trường bất động sản đã dần phục hồi hoạt động, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng dần. Tính đến thời điểm hiện tại có khoảng 90% số sàn giao dịch đã hoạt động trở lại. 

Đầu năm, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh mẽ đã giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn.

 Theo ghi nhận, từ những tháng cuối năm 2021 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đẩy mạnh kế hoạch, hoạt động đầu tư kinh doanh. Đây được xem là động thái hồi sinh dự án chưa phát triển xứng tầm nhiều năm nay. Theo đó, số doanh nghiệp bất động sản mới thành lập cũng tăng nhanh. 8 tháng đầu năm 2022 đã có 6.573 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã được thành lập, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cũng cao hơn cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần. Cán cân giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đất với mua bán để sử dụng cũng đang dần cân bằng trở lại.

Về giá cả, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản (VARS), trong 9 tháng đầu năm nay, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại từ quý 2. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế, giá chào bán vẫn neo cao, thị trường hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Hiện, tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ dàng đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô. 

GIÁ NHÀ NEO CAO, THỊ TRƯỜNG SUY GIẢM

Thị trường suy giảm, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), còn do tình trạng “lệch pha ” cung cầu.  Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, từ năm 2021 không còn nhà ở bình dân (0%).

Cũng theo ông Châu, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017, năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà, thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017. Thị trường bất động sản cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022 đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại nhưng cũng chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017.

Tuy nhiên, khi dự báo về tiềm năng của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh đến nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc đẩy nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu. Trong một cuộc khảo sát gần đây của đơn vị này với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. 

Hơn nữa, thị trường cũng đang có nhiều xung lực để phát triển lành mạnh. Ví như, các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai cũng đã và đang được tháo gỡ, đáng chú ý là Nghị quyết 18 và 19. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng được lành mạnh hóa; tín dụng bất động sản được nắn dòng; lãi suất, tỷ giá cơ bản khá ổn định, dù chịu áp lực tăng mạnh… Nhờ đó, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn, để bật lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.

NHÀ ĐẦU TƯ SẼ CHỌN LỌC KỸ SẢN PHẨM

Mặc dù vậy, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trong năm 2022 – 2023, kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn bấp bênh, tác động tiêu cực đến thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản; nguồn cung nhà ở chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Chính phủ, các cơ quan quản lý đã chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn. 

Trong vòng xoáy siết tín dụng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc gắt gao. Nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, có năng lực, mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Bởi khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy. Do đó họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư. 

Với xu hướng trên, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, lưu ý vấn đề cần quan tâm đối với các chủ đầu tư là những thay đổi về quy định, thuế, đất đai; chi phí tăng cao; các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Riêng chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực khuyến cáo, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ. Phải chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro.

Đồng thời, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhân sự bán hàng, dịch vụ…