Có cơ hội nào cho nhà đầu tư khi thị trường bất động sản trầm lắng?

Những tháng đầu năm 2023, nhiều phân khúc bất động sản tiếp tục trên đà giảm giá so với cuối năm 2022. Tương tự như năm 2022, các bất động sản giảm giá đa phần đến từ bất động sản thứ cấp hay từ những chủ đầu tư đang khát vốn, cần thanh khoản để xoay sở hoạt động kinh doanh hay từ những dự án pháp lý không rõ ràng...

Tuy năm 2023 khởi động trầm lắng hơn những năm trước đại dịch, nhiều nhà đầu tư bất động sản dài hạn vẫn tin tưởng vào sự hồi phục của thị trường. Việc chờ đợi thị trường ấm dần lên chủ yếu để tiếp cận nhiều nguồn cung bất động sản hay có nhiều sự lựa chọn hơn, sau khi các chủ đầu tư bắt tín hiệu tích cực từ thị trường và mở rộng giỏ hàng hơn.

ÔM LỖ KHI ĐẦU TƯ NHÀ ĐẤT: VÌ ĐÂU NÊN NỖI? 

Thực trạng giá bất động sản sau khi mua đi bán lại bị thổi phồng gấp nhiều lần qua nhiều năm không phải là câu chuyện mới diễn ra. Giá bán sơ cấp neo cao so với giá trị thực và tiềm năng, chưa kể khi qua nhiều lần sang tên lại bị đẩy lên cao hơn nữa, khiến những nhà đầu tư tham gia vào thị trường với tâm lý đánh nhanh - rút gọn “khóc ròng” vì phải gồng lỗ.

Thực tế cho thấy thời gian vừa qua, không ít nhà đầu tư “mắc cạn” trên đống tài sản. Ngay cả khi đã chấp nhận chịu lỗ, hạ giá “kịch sàn” để thu hồi dòng tiền, nhiều người vẫn không thể thoát hàng.

Lý giải về nguyên nhân dẫn tới sự thua lỗ của nhà đầu tư bất động sản, các chuyên gia nhận định rằng phần lớn do họ vay vốn để đầu cơ, ôm mộng tăng giá nhanh trong ngắn hạn. Vì vậy, họ phải chịu áp lực tài chính lớn sau khi bất động sản chịu ảnh hưởng của việc kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng cao.

Ngoài ra, nhà đầu tư còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông, ra quyết định vì sợ bỏ lỡ cơ hội, dù chưa thực sự được thuyết phục bởi tiềm năng của dự án. Không xem xét kỹ sản phẩm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư hoặc chưa cân nhắc điều kiện tài chính của bản thân ở thời điểm hiện tại, dự phòng các kịch bản trong tương lai, cũng là những lý do khiến nhà đầu tư rơi vào tình huống tiến thoái lưỡng nan.

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: CẦN CẢ "THIÊN THỜI - ĐỊA LỢI - NHÂN HÒA" 

Trong thách thức thường luôn tồn tại cơ hội và cơ hội chỉ được nắm bắt khi nhà đầu tư đủ năng lực, am hiểu và lạc quan để biến nguy thành cơ.

Dù báo cáo thị trường dẫn chứng nhiều thách thức trong năm 2023, song bất động sản vẫn luôn là lựa chọn lý tưởng, an toàn và được ưu tiên bởi nhà đầu tư hiểu biết về thị trường. Đặc biệt, những dự án đáp ứng được tiêu chí kép: An toàn - Hiệu quả cho đầu tư lâu dài, vẫn nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư sành sỏi. Bởi đối với họ, đó là những sản phẩm triển vọng, có khả năng sinh lời tốt và phù hợp để tích sản dài hạn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường nhiều biến động như hiện tại, nhà đầu tư vẫn có thể nắm bắt cơ hội và cần xem xét kỹ các yếu tố “thiên thời - địa lợi - nhân hòa” trước khi quyết định chọn lựa nhà đất.

Cụ thể, với yếu tố “thiên thời”, người mua nên ưu tiên các dự án với cơ sở hạ tầng xung quanh vẫn đang trong quá trình thành hình. Bởi ở thời điểm này, giá bán thường hấp dẫn hơn khi tiềm năng chưa hoàn toàn được hé mở. Đồng thời, nhà đầu tư cần thường xuyên cập nhật thông tin về thị trường để đánh giá tiềm năng trong tương lai của dự án.

Bên cạnh đó là chính sách bán hàng và ưu đãi tốt ở thời điểm người mua cân nhắc mua bất động sản, được đưa ra bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững vàng, cam kết phát triển bền vững, có tôn chỉ và tầm nhìn dài hạn là xây nên đô thị xanh, nhằm cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống con người.

Yếu tố “địa lợi” được hiểu một cách đơn giản là địa điểm hay vị trí của dự án. Thực tế đã chứng minh rằng những dự án ở các tỉnh/thành phố nhận gói kích thích kinh tế từ Chính phủ hay nguồn vốn FDI dồi dào; có kết nối thuận tiện tới các khu vực lân cận; cơ sở hạ tầng phát triển và tiện ích đầy đủ…, thì tiềm năng sinh lời và tăng giá trong tương lai cũng vượt trội hơn.

Mặt khác, khi xu hướng “sống xanh” đang ngày càng trở nên phổ biến, thì các dự án tọa lạc ở nơi có không khí trong lành, được bao phủ bởi nhiều mảng xanh thiên nhiên, hay sở hữu cảnh quan/quy hoạch xanh, càng thu hút nhiều người mua ở thực và người thuê hơn. Điều này góp phần vào sự ổn định dòng tiền vào cho nhà đầu tư bất động sản, đến từ việc cho thuê tài sản của mình.

Trong khi đó, nói đến yếu tố “nhân hòa” không chỉ là việc khoản đầu tư không tạo nên sức ép tài chính cho người mua, mà còn thể hiện ở việc nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn dự án tạo ra được sự hòa hợp giữa con người với thiên nhiên, mang lại giá trị bền vững theo thời gian. Đó là dự án xanh với xu hướng thiết kế đang nổi lên gần đây - thiết kế biophilic, phục vụ cho nhu cầu “sống xanh, sống khỏe” của cộng động dân cư, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cả về thể chất lẫn tinh thần cho cư dân.

Có thể thấy, xu hướng đầu tư trong hơn một thập kỷ qua đã có nhiều thay đổi. Ngày nay, những nhà đầu tư lớn và có trách nhiệm ngày càng quan tâm đến các yếu tố về ESG - Environmental, Social and Governance (Môi trường, Xã hội và Quản trị) khi quyết định lựa chọn đầu tư. Họ không chỉ đơn thuần chú trọng đến thu nhập hay lợi tức mà các khoản đầu tư mang lại, mà còn ưu tiên những lựa chọn có thể tạo ra giá trị bền vững cho con người và môi trường trong dài hạn.

Do vậy, xu hướng phát triển bất động sản ngày một nương theo xu hướng đầu tư và nhu cầu xã hội, khi những tập đoàn bất động sản lớn, có tầm nhìn, có năng lực tài chính mạnh, đã và đang tích hợp yếu tố ESG vào sứ mệnh và hoạt động kinh doanh của mình.

Tương tự, mục tiêu của các công ty này là vừa tạo ra doanh thu và lợi nhuận, vừa tạo ra những giá trị đích thực cho các bên hữu quan. Đó là sự cân bằng giá trị cho nhân viên, cho khách hàng, cộng đồng, môi trường và cho nhà đầu tư.