Cú trượt của thị trường bất động sản đắt đỏ bậc nhất thế giới

Nằm giữa quận kinh doanh Central của Hồng Kông, trên nền một bãi đỗ xe cũ, tòa cao ốc The Henderson đang sắp tới ngày khai trương. Tòa nhà văn phòng 36 tầng này do công ty kiến trúc Zaha Hadid Architects thiết kế và được đặt tên theo chủ đầu tư Henderson Land Development – công ty thuộc sở hữu của một trong 4 “đế chế” bất động sản lớn nhất Hồng Kông.

Thiết kế lượn cong của tòa nhà mô phỏng theo biểu tượng hoa dương tử kinh của Hồng Kông. Chỉ riêng tiền mua đất của công trình này là 3 tỷ USD. Tuy nhiên, khách thuê văn phòng được thông báo đến nay mới chỉ gồm công ty đấu giá Christie’s, công ty sản xuất đồng hồ Thụy Sỹ Audemars Piguet và quỹ đầu tư Carlyle.

Theo các đại lý bất động sản thân cận với dự án này, hiện chỉ khoảng 60% diện tích tòa nhà này có khách đăng ký thuê. Trong khi đó, tại công trình Cheung Kong Centre II 41 tầng cách đó một dãy này, tính tới tháng 3 mới chỉ khoảng 10% diện tích được đăng ký thuê.

THỊ TRƯỜNG VẪN CHƯA CHẠM ĐÁY

Theo công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield (C&W), giá thuê văn phòng tại các vị trí đắc địa ở Hồng Kông đã giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2019. Các số liệu chính thức cho thấy diện tích văn phòng trống ở thành phố này hiện ở mức cao kỷ lục 16%.

Trong khi đó, nguồn cung văn phòng được dự báo tiếp tục tăng lên trong thời gian tới. C&W dự báo thị trường bất động sản văn phòng Hồng Kông sẽ có thêm hơn 620.000 m2 – gấp 14 lần diện tích sàn của tòa nhà The Henderson – trong vòng 5 năm tới.

“Thị trường cho thuê văn phòng cao cấp tại Hồng Kông vẫn chưa chạm đáy”, bà Fiona Ngan, giám đốc dịch vụ thuê tại Colliers Hồng Kông, nhận định với tờ báo Financial Times. “Nhiều công ty đa quốc gia ở đây đang giảm quy mô hoạt động do tăng trưởng kinh tế suy yếu. Trong khi đó, các công ty từ Trung Quốc đại lục không mở rộng hoạt động mạnh như dự báo do hạn chế về ngân sách”.

Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra trên thị trường bất động sản nhà ở Hồng Kông. Số liệu chính thức cho thấy, từ năm 2018 đến nay, số lượng căn hộ đã xây xong nhưng chưa bán được tăng 134%, còn giá nhà cũng giảm khoảng 25% so với cao điểm năm 2021.

Trước đây, Hồng Kông cũng từng trải qua các cuộc khủng hoảng bất động sản như sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á cuối những năm 1990 – khi giá nhà giảm hơn 50%, nhưng sau đó phục hồi mạnh mẽ.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lo rằng cuộc khủng hoảng lần này không giống trước đây. Việc Mỹ duy trì lãi suất cao trong thời gian dài trong khi đôla Hồng Kông được neo vào USD, cùng với 3 năm áp đặt các biện pháp hà khắc để phòng chống dịch Covid ở Hồng Kông khiến nhiều công ty đa quốc gia và người bản địa cân nhắc rời khỏi đây.

“Cả giá nhà ở và giá thuê văn phòng đều khó phục hồi như các lần khủng hoảng trước đây”, nhà phân tích Mark Leung của ngân hàng UBS nhận định.

Mật độ dân số đặc biệt cao, địa hình không thuận lợi và nền kinh tế tăng trưởng năng động lâu nay là nguyên nhân khiến Hồng Kông trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Cuộc bùng nổ bất động sản gần đây nhất tại đây, nhờ lãi suất thấp và nhu cầu cao từ doanh nghiệp và cá nhân từ Trung Quốc đại lục, là một trong những giai đoạn tăng trưởng kéo dài lâu nhất.

Đó là những năm thập niên 2010, giai đoạn được các gia đình tài phiệt, doanh nghiệp địa ốc và giới kinh tế mô tả là kỷ nguyên “điên cuồng” của thị trường bất động sản Hồng Kông, khi giá nhà và giá thuê văn phòng cao cấp cao chót vót nhờ thị trường vốn mạnh cùng các nhà đầu tư dày vốn.

Cuối năm 2018, giá thuê bất động sản thương mại tại quận kinh doanh Central tăng lên mức kỷ lục 228,2 USD/m2/tháng, sau khi tăng gần 20% trong 3 năm trước đó – theo dữ liệu từ C&W. Trong khi đó, giai đoạn từ 2003-2021, giá nhà ở tại Hồng kông tăng 500% – theo Centaline.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Hồng Kông đang chứng kiến sự điều chỉnh khi giá thuê bất động sản thương mại giảm bình quân 37% so với mức đỉnh.

CÚ TRƯỢT DÀI SAU ĐẠI DỊCH

“Khác với các thành phố là trung tâm kinh doanh khác trên thế giới, văn hóa làm việc từ xa không phải là yếu tố ảnh hưởng tới giá thuê văn phòng ở Hồng Kông. Một trong những nguyên nhân lớn nhất của xu hướng này ở Hồng Kông là niềm tin của doanh nghiệp suy yếu”, bà Ada Fung, giám đốc dịch vụ tư vấn và giao dịch tại CBRE Hồng Kông, cho biết.

Vào thời điểm tháng 12/2022, khi Hồng Kông chấm dức chính sách phòng dịch hà khắc zero-Covid, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng tăng lãi suất 7 lần, làm tăng lãi suất cho vay đối với cả các công ty bất động sản lẫn người mua nhà.

Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan tới chính trị ở Hồng Kông cũng khiến nhiều doanh nghiệp đa quốc gia vốn đang tìm cách cắt giảm chi phí phải cân nhắc lại hoạt động ở Hồng Kông. Bên cạnh đó, suy giảm tăng trưởng kinh tế ở Trung Quốc đại lục khiến dòng tiền đầu tư từ các cá nhân giàu có và doanh nghiệp vào Hồng Kông sụt giảm.

Theo bà Ngan của Colliers, nhiều doanh nghiệp Trung Quốc giờ đây không còn muốn thực hiện IPO (chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng) ở Hồng Kông nữa. Điều này làm gia tăng áp lực với các công ty chuyên môn như công ty luật, khiến họ buộc phải tìm cách giảm quy mô hoạt động.

Trên thị trường nhà ở, giá nhà giảm liên tiếp suốt 10 tháng từ tháng 5/2023 tới tháng 2/2024.

Theo các nhà phân tích và giới đại lý bất động sản, bất động sản Hồng Kông chỉ có thể hút đầu tư trở lại khi lãi suất giảm hoặc lợi nhuận từ đầu tư bất động sản phải tăng lên.

“Liệu sẽ có ai đầu tư bất động sản chỉ thu về lợi nhuận 3%, trong khi họ có thể dễ dàng kiếm được 5% khi gửi tiết kiệm tại ngân hàng?”, nhà kinh tế cấp cao Gary Ng của Natixis đặt câu hỏi.

Thời gian qua, nhiều công ty bất động sản Hồng Kông hạ giá căn hộ mới tới hơn 15% để bán hàng trong bối cảnh tồn kho căn hộ đang tăng lên, gây áp lực cho thị trường chuyển nhượng.

Trong giai đoạn 2021-2022, có khoảng 140.000 cư dân rời khỏi Hồng Kông, khiến lượng khách hàng mua nhà ở thành phố này sụt giảm. Trong khi đó, người giàu Trung Quốc đang có xu hướng xem các thành phố như Tokyo (Nhật Bản) là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh căng thẳng chính trị ở Hồng Kông.

UBS dự báo giá nhà tại thành phố này sẽ giảm thêm 5% trong năm nay. Điều này khiến lợi nhuận của các công ty bất động sản đang tồn nhiều căn hộ giảm mạnh.

Các công ty bất động sản tin rằng nhu cầu thuê văn phòng và mua nhà ở Hồng Kông sẽ sớm phục hồi nhờ chính sách thu hút nhân tài và người giàu của chính quyền thành phố. Tuy nhiên, giới tài phiệt tỏ ra thiếu chắc chắn khi dự báo về thị trường thập kỷ tới và sau đó - Financial Times cho biết.

“Vị thế là một trung tâm tài chính toàn cầu sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế Hồng Kông phục hồi. Thành phố phải duy trì vị thế đó, nhưng điều này không dễ”, ông Victor Li, chủ tịch công ty CK Asset, con trai cả của người giàu nhất Hồng Kông Li Ka-shing, nhận xét.

Câu hỏi đặt ra lúc này là thành phố cần gì để giá bất động sản nhanh chóng phục hồi.

“Tôi phải nói rằng tôi không dám chắc là chúng ta sẽ chứng kiến các thương vụ giá chót vót nữa. Tôi cho rằng những thương vụ như thế này là không lành mạnh, bởi chúng phát đi tín hiệu đáng lo ngại từ quan điểm chung của xã hội”, bà Poman Lo, giáo sư Đại học Khoa học và Công nghệ Hồng Kông và cũng là cháu gái của người sáng lập tập đoàn Great Eagle Holdings, nhận định.