Đề xuất nới quyền mua nhà cho người nước ngoài “rất kịp thời”
Một số chuyên gia về bất động sản tỏ ra khá hào hứng với đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng
Như VnEconomy đã đề cập, mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã ký văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ báo cáo tình hình thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đề xuất sửa đổi, bổ sung nghị quyết này.
Trong báo cáo này, đáng chú ý là Bộ Xây dựng đã đề xuất nới lỏng một số điều kiện để người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam. Trao đổi với VnEconomy qua email, một số chuyên gia về bất động sản giàu kinh nghiệm về thị trường Việt Nam tỏ ra khá hào hứng với diễn biến mới này.
Marc Towsend, Tổng giám đốc Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CBRE, cho rằng đây là một tin rất tích cực và nếu được thông qua sẽ giúp “loại bỏ một vài vấn đề lớn đối với người nước ngoài và công ty nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam”.
Theo Marc Townsend, các chính sách nới lỏng việc sở hữu bất động sản cho người nước ngoài, chẳng hạn việc mở rộng quyền sử dụng lên đến 70 năm và được phép cho thuê, sẽ tạo ra phân khúc thị trường mới.
Tuy nhiên, không nên coi đây là giải pháp có thể cải thiện nhanh chóng và dễ dàng tình hình khó khăn hiện tại của thị trường đang khó khăn hiện nay. Điều mà người nước ngoài quan tâm là việc Việt Nam có chấp nhận một thị trường bất động sản vận hành đầy đủ, theo đó các thành phần tham gia được bình đẳng và được bảo vệ hay không.
Diễn biến mới này của thị trường đã thu hút sự quan tâm của các công ty tư vấn như CBRE. Bộ phận nghiên cứu của công ty này mới đây đã đưa ra một số nhận định liên quan đến vấn đề này.
Theo bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu và Tư vấn Phát triển của CBRE, kể từ khi thực thi Nghị quyết 19 năm 2009 đến nay, mới chỉ vỏn vẹn hơn 100 người trong 80.000 người nước ngoài (không bao gồm Việt kiều) hiện đang sống và làm việc ở Việt Nam đã mua nhà tại đây.
Phần lớn là kết hôn với công dân Việt Nam trong khi số còn lại có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam hoặc giữ vị trí quản lý trong doanh nghiệp được thành lập tại đây. Số lượng doanh nghiệp nước ngoài mua căn hộ thậm chí còn ít hơn, chỉ vỏn vẹn 25 doanh nghiệp.
Nguyên nhân chính là do giá nhà đắt đỏ và có quá nhiều tiêu chí ràng buộc bởi quy định hiện hành. Giá mua nhà còn quá cao so với chi phí thuê nhà nên hầu hết các tổ chức nước ngoài vẫn ưa chuộng hình thức thuê hơn là mua căn hộ.
Bên cạnh đó, các hạn chế có thể kể đến như cấm chuyển nhượng/bán nhà ở trong vòng 12 tháng kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp nhất; không được cho bên thứ ba thuê; và không được sử dụng nhà ở làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác. Các doanh nghiệp nước ngoài cũng không được cho thuê căn hộ, thậm chí trong thời gian căn hộ bị bỏ trống do nhân viên nước ngoài của họ không ở Việt Nam...
"Rõ ràng việc gỡ bỏ những hạn chế người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam là một tin tốt lành, nhưng đây chưa phải là giải pháp duy nhất cho mọi vấn đề đã và đang tồn tại trong ngành bất động sản trong những năm vừa qua... Tuy nhiên, người nước ngoài nên được xem là nhóm đối tượng mở rộng hợp lý của một thị trường đã phát triển, chứ không hẳn là một biện pháp “chữa cháy” khi thị trường đang thừa bất động sản cao cấp", bà Dung nhận xét.
Một chuyên gia khác, luật sư David Lim, thành viên Nhóm công tác đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam, cũng chia sẻ nhận định này khi cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng là “rất kịp thời”.
Từng nhiều lần đại diện cho Nhóm công tác đất đai đưa ra đề xuất tương tự, ông David Lim cho biết việc mở rộng quyền cho các cá nhân và tổ chức sở hữu tài sản tại Việt Nam đã được thảo luận trong một thời gian dài nhưng chưa có phát triển mới. Nghị quyết số 02 cũng đã đề cập đến vấn đề này tuy nhiên các biện pháp được đưa ra mới chỉ đề cập đến việc phát triển nhà ở xã hội.
Ông David Lim cho rằng, hầu hết các ý kiến đồng ý với quan điểm cho rằng thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi nếu nhà nước mở rộng quyền cho các cá nhân tổ chức nước ngoài sở hữu tài sản ở Việt Nam.
Điều này đã được chứng minh tại các nước khác trong khu vực ASEAN, nơi có ít hạn chế đối với các cá nhân và tổ chức nước ngoài. “Một thị trường bất động sản sôi động sẽ đưa lại việc làm và tạo ra của cải mà cuối cùng đưa tới việc nộp thuế cao hơn. Bộ Xây dựng đang đi đúng hướng với đề xuất mới này.
Phân tích chi tiết, ông David Lim cho rằng không nên khống chế số lượng bất động sản được mua, mà nên để thị trường quyết định điều này.
Đối với thời hạn của quyền sở hữu, không cần phải hạn chế nếu người mua bất động sản cho mục đích sinh hoạt và họ sẽ tự quyết định việc sử dụng nó cho đến khi nào là cần thiết. Trong khi đó, yêu cầu đăng ký để theo dõi nghĩa vụ thuế là một “ý tưởng tốt”.
“Các nhà chức trách phải đảm bảo tuy nhiên quá trình đăng ký rất đơn giản và hiệu quả để tránh tạo ra trở ngại cho các cá nhân nước ngoài khai thác tài sản của mình cho phù hợp. Quyền này cũng cần được mở rộng cho các tổ chức nước ngoài là tốt”, ông phân tích.
Về giới hạn về tỷ lệ phần trăm số căn hộ mà các cá nhân có thể sở hữu trong một tòa nhà, ông Lim cho rằng trong khi ý tưởng của Bộ Xây dựng là để tránh sự hình thành của nước ngoài khu vực chỉ có thể hiểu được, tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện yêu cầu này có thể sẽ rất phức tạp.
“Phải có một mức độ cao về tính minh bạch và quản lý hiệu quả từ các cơ quan có liên quan. Nếu các nguồn lực cần thiết không sẵn sàng, tốt nhất là không nên đưa ra hạn chế này”, ông nhấn mạnh.
Trong báo cáo này, đáng chú ý là Bộ Xây dựng đã đề xuất nới lỏng một số điều kiện để người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam. Trao đổi với VnEconomy qua email, một số chuyên gia về bất động sản giàu kinh nghiệm về thị trường Việt Nam tỏ ra khá hào hứng với diễn biến mới này.
Marc Towsend, Tổng giám đốc Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CBRE, cho rằng đây là một tin rất tích cực và nếu được thông qua sẽ giúp “loại bỏ một vài vấn đề lớn đối với người nước ngoài và công ty nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam”.
Theo Marc Townsend, các chính sách nới lỏng việc sở hữu bất động sản cho người nước ngoài, chẳng hạn việc mở rộng quyền sử dụng lên đến 70 năm và được phép cho thuê, sẽ tạo ra phân khúc thị trường mới.
Tuy nhiên, không nên coi đây là giải pháp có thể cải thiện nhanh chóng và dễ dàng tình hình khó khăn hiện tại của thị trường đang khó khăn hiện nay. Điều mà người nước ngoài quan tâm là việc Việt Nam có chấp nhận một thị trường bất động sản vận hành đầy đủ, theo đó các thành phần tham gia được bình đẳng và được bảo vệ hay không.
Diễn biến mới này của thị trường đã thu hút sự quan tâm của các công ty tư vấn như CBRE. Bộ phận nghiên cứu của công ty này mới đây đã đưa ra một số nhận định liên quan đến vấn đề này.
Theo bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu và Tư vấn Phát triển của CBRE, kể từ khi thực thi Nghị quyết 19 năm 2009 đến nay, mới chỉ vỏn vẹn hơn 100 người trong 80.000 người nước ngoài (không bao gồm Việt kiều) hiện đang sống và làm việc ở Việt Nam đã mua nhà tại đây.
Phần lớn là kết hôn với công dân Việt Nam trong khi số còn lại có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam hoặc giữ vị trí quản lý trong doanh nghiệp được thành lập tại đây. Số lượng doanh nghiệp nước ngoài mua căn hộ thậm chí còn ít hơn, chỉ vỏn vẹn 25 doanh nghiệp.
Nguyên nhân chính là do giá nhà đắt đỏ và có quá nhiều tiêu chí ràng buộc bởi quy định hiện hành. Giá mua nhà còn quá cao so với chi phí thuê nhà nên hầu hết các tổ chức nước ngoài vẫn ưa chuộng hình thức thuê hơn là mua căn hộ.
Bên cạnh đó, các hạn chế có thể kể đến như cấm chuyển nhượng/bán nhà ở trong vòng 12 tháng kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp nhất; không được cho bên thứ ba thuê; và không được sử dụng nhà ở làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác. Các doanh nghiệp nước ngoài cũng không được cho thuê căn hộ, thậm chí trong thời gian căn hộ bị bỏ trống do nhân viên nước ngoài của họ không ở Việt Nam...
"Rõ ràng việc gỡ bỏ những hạn chế người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam là một tin tốt lành, nhưng đây chưa phải là giải pháp duy nhất cho mọi vấn đề đã và đang tồn tại trong ngành bất động sản trong những năm vừa qua... Tuy nhiên, người nước ngoài nên được xem là nhóm đối tượng mở rộng hợp lý của một thị trường đã phát triển, chứ không hẳn là một biện pháp “chữa cháy” khi thị trường đang thừa bất động sản cao cấp", bà Dung nhận xét.
Một chuyên gia khác, luật sư David Lim, thành viên Nhóm công tác đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam, cũng chia sẻ nhận định này khi cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng là “rất kịp thời”.
Từng nhiều lần đại diện cho Nhóm công tác đất đai đưa ra đề xuất tương tự, ông David Lim cho biết việc mở rộng quyền cho các cá nhân và tổ chức sở hữu tài sản tại Việt Nam đã được thảo luận trong một thời gian dài nhưng chưa có phát triển mới. Nghị quyết số 02 cũng đã đề cập đến vấn đề này tuy nhiên các biện pháp được đưa ra mới chỉ đề cập đến việc phát triển nhà ở xã hội.
Ông David Lim cho rằng, hầu hết các ý kiến đồng ý với quan điểm cho rằng thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi nếu nhà nước mở rộng quyền cho các cá nhân tổ chức nước ngoài sở hữu tài sản ở Việt Nam.
Điều này đã được chứng minh tại các nước khác trong khu vực ASEAN, nơi có ít hạn chế đối với các cá nhân và tổ chức nước ngoài. “Một thị trường bất động sản sôi động sẽ đưa lại việc làm và tạo ra của cải mà cuối cùng đưa tới việc nộp thuế cao hơn. Bộ Xây dựng đang đi đúng hướng với đề xuất mới này.
Phân tích chi tiết, ông David Lim cho rằng không nên khống chế số lượng bất động sản được mua, mà nên để thị trường quyết định điều này.
Đối với thời hạn của quyền sở hữu, không cần phải hạn chế nếu người mua bất động sản cho mục đích sinh hoạt và họ sẽ tự quyết định việc sử dụng nó cho đến khi nào là cần thiết. Trong khi đó, yêu cầu đăng ký để theo dõi nghĩa vụ thuế là một “ý tưởng tốt”.
“Các nhà chức trách phải đảm bảo tuy nhiên quá trình đăng ký rất đơn giản và hiệu quả để tránh tạo ra trở ngại cho các cá nhân nước ngoài khai thác tài sản của mình cho phù hợp. Quyền này cũng cần được mở rộng cho các tổ chức nước ngoài là tốt”, ông phân tích.
Về giới hạn về tỷ lệ phần trăm số căn hộ mà các cá nhân có thể sở hữu trong một tòa nhà, ông Lim cho rằng trong khi ý tưởng của Bộ Xây dựng là để tránh sự hình thành của nước ngoài khu vực chỉ có thể hiểu được, tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện yêu cầu này có thể sẽ rất phức tạp.
“Phải có một mức độ cao về tính minh bạch và quản lý hiệu quả từ các cơ quan có liên quan. Nếu các nguồn lực cần thiết không sẵn sàng, tốt nhất là không nên đưa ra hạn chế này”, ông nhấn mạnh.
