Hà Nội sẽ thiếu hụt nguồn cung nhà ở cao cấp?

Nếu tính cả số dự án bất động sản đã mở bán từ đầu năm đến nay, lượng mở bán mới trong năm 2019 dự kiến rơi vào khoảng trên 33.000 căn hộ, là mức tương đương với giai đoạn 2016 - 2018.

Thống kê trên được Công ty CBRE Việt Nam đưa ra trong báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2019, công bố ngày 9/7. 

Tuy nhiên, theo đơn vị tư vấn, trong số dự án, sản phẩm được chào bán ra thị trường trong quý 2 vừa qua thì có đến 98% căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Điều đó đồng nghĩa với việc thị trường địa ốc Hà Nội đang có nguy cơ đối mặt với việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang.

Theo khảo sát của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường Hà Nội ghi nhận 17.700 căn mở bán mới -  một trong những nửa đầu năm với nhiều nguồn cung mới nhất, trong đó, quý 2/2019 ghi nhận mở bán 6.400 căn. Số nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tuyệt đại đa số, trong khi phân khúc cao cấp chỉ có hai dự án mở bán mới, nằm tại khu vực Tây Hồ.

Doanh số bán hàng tương đối khả quan trong quý 2/2019, với trên 40% nguồn cung mở bán mới được tiêu thụ. Trong quý có tổng cộng 6.900 căn bán được, tăng 17% theo năm. Hoạt động mở bán tích cực và tiến độ xây dựng khả quan từ cả các dự án khu đô thị và dự án nhà ở riêng lẻ đã đóng góp và doanh số bán hàng tích cực trong nửa đầu năm 2019.

Về giá bán, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.337 USD/m2, tăng 4% theo năm. Nếu so sánh cùng một rổ các dự án theo năm, mức giá sơ cấp chỉ tăng nhẹ 1%. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá trung bình là 2.345 USD/m2 - mức giá cao nhất ở phân khúc này trong vòng năm năm trở lại đây.

Theo CBRE, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, dự đoán chiếm khoảng 70 - 80% tổng nguồn cung mở bán mới, cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hướng đến phân khúc người mua để ở.

Tuy nhiên, các sản phẩm khu đô thị gần đây cũng thu hút bộ phận các nhà đầu tư nội địa. Trong khi các quận nội thành đang ngày càng trở nên đông đúc, chật chội hơn, nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ chuyển dịch ra xa dần bán kính 10 km từ khu vực trung tâm hiện hữu. Các dự án khu đô thị sẽ tập trung nguồn cung chính mang lại tiện ích đồng bộ và các sản phẩm đa dạng.

Là khách mời của CBRE tại buổi họp báo ngày 9/7, ông Nguyễn Vĩnh Trân – Tổng giám đốc MIKGroup nhìn nhận, việc Hà Nội thiếu hụt nguồn cung căn hộ cao cấp có nguyên do của nó.

Cụ thể, bên cạnh vấn đề tài chính, để chuẩn bị cho một dự án cao cấp sẽ mất khá nhiều thời gian, thông thường cũng từ 1-2 năm nên ít nhiều nó sẽ tác động lên tâm lý quan ngại của các chủ đầu tư cũng như tiến độ thực hiện dự án.

Do đó, theo ông Trân, sau một giai đoạn tập trung cho phân khúc trung bình, giờ đây khá nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu nhận thấy tiềm năng và nhu cầu ngày càng tăng của phân khúc cao cấp nên số dự án cũng đang bắt đầu tăng nhanh. Tuy nhiên, nhanh nhất cũng phải 6 tháng đến một năm, số dự án cao cấp mới được tung ra thị trường.

Trong khi đó, ở thị trường nhà ở gắn liền với đất, trong nửa đầu năm 2019 ghi nhận con số ấn tượng cho nguồn cung mới của thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội khi đón nhận 3.241 căn mở bán, chủ yếu được đóng góp bởi nguồn cung mới dồi dào trong quý 1.

Khảo sát của CBRE cho thấy, doanh số bán hàng quý vừa qua cũng khá ấn tượng dù nguồn cung mở bán mới tăng cao, cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực. Khoảng 2.980 căn bán được trong 6 tháng đầu năm, cao hơn 14% so với tổng số căn bán được trong năm 2018.

Về hoạt động thị trường, giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4.075 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng). Song song với việc đạt được tốc độ tăng khả quan là 3,9% theo quý và 2,2% theo năm, giá bán cũng trở lại mức 4.000 USD/m2 lần đầu tiên sau 2 năm.

Điều này chủ yếu xảy ra do giá biệt thự tăng ở các vị trí mới như Gia Lâm, Hà Đông và Long Biên - những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống cơ sở hạ tầng đang phát triển và sự gia nhập của các chủ đầu tư danh tiếng.