Hai mặt “đại hạ giá” bất động sản
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bình luận hiện tượng “đại hạ giá” sản phẩm tại một số dự án bất động sản gần đây
Trước hiện tượng “đại hạ giá” sản phẩm tại một số dự án bất động sản gần đây, nhiều người lo ngại rằng sẽ tạo hiệu ứng domino, dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường bất động sản trong nước.
Cũng có những ý kiến lại cho rằng dù có hạ hơn nữa, chủ đầu tư vẫn chưa chắc đã lỗ bởi giá bất động sản Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân cũng như so với giá trị thực.
Nhìn nhận về hiện tượng này, ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nói:
- Việc xây dựng chiến lược đầu tư và rút lui khỏi thị phần sản phẩm bão hòa là bài toán quan trọng với doanh nghiệp bất động sản. Quá trình xây dựng chiến lược đầu tư dựa trên phân tích hiệu quả từng dự án, tích hợp tài chính doanh nghiệp..., đặc biệt chiến lược về dòng tiền mặt cho doanh nghiệp là vấn đề then chốt.
Việc đưa ra các kịch bản khác nhau về thị trường, quản trị rủi ro doanh nghiệp trong đầu tư... sẽ có giá trị cho doanh nghiệp, khi doanh nghiệp phải đối mặt với thị trường trầm lắng.
Theo tôi, bản chất việc giảm giá bán bất động sản là chủ đầu tư đưa ra gói tài chính cho việc mua sản phẩm bất động sản, có kèm điều kiện về tỷ lệ tổng số tiền cần thanh toán ngay là bao nhiêu, đây là việc thực hiện theo cơ chế thị trường, đối với người bán và mua.
Chủ đầu tư sau khi xác định giá vốn (bao gồm đầu tư xây dựng cơ bản, chi phí dự án, đền bù, giải phóng mặt bằng, lãi suất vay phải trả...), so sánh giá kỳ vọng để bán trước đây với thị trường (bao gồm lợi nhuận, chi phí dự phòng rủi ro khác...).
Từ đó, họ tính toán các gói tài chính khác nhau (gồm giá bán, tỷ lệ thanh toán ngay, hình thức thanh toán, các điều kiện khác...) cho sản phẩm bất động sản, nếu thu trước sẽ tính giảm phần chiết khấu theo tỷ lệ nhất định, có thể là tương đương, hoặc thấp hơn, hoặc cao hơn lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng.
Tỷ lệ này phụ thuộc vào tính cạnh tranh sản phẩm, khả năng, sự chịu đựng về tài chính của doanh nghiệp, mong muốn cũng như ý chí quyết định để thu lại nguồn tiền mặt sớm nhất cho các dự định khác nhau, nhằm hướng đến tính khả thi, gặp được nhu cầu khách hàng.
Mặc dù việc giảm giá mạnh sản phẩm bất động sản có những mặt trái, song cũng có mặt tích cực, nên theo tôi, giảm giá là điều bình thường, không nên quy chụp thành hiện tượng “bán tháo” hay “vỡ” thị trường.
Ông có thể phân tích rõ hơn mặc tích cực và hạn chế của việc giảm giá mạnh các sản phẩm bất động sản?
Việc giảm giá bất động sản giúp cho doanh nghiệp có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Từ đó có thể kết thúc dứt điểm dự án, có cơ hội tái cấu trúc doanh nghiệp, cắt giảm nhân sự, nếu cần.
Đồng thời, có nguồn vốn để đầu tư vào các cơ hội tốt hơn. Khách hàng có cơ hội mua sản phẩm phù hợp, bỏ tiền mặt lớn tức khắc, nhưng có ngay sản phẩm chắc chắn và sử dụng đồng tiền hiệu quả hơn là gửi ngân hàng.
Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề này là hiệu quả dự án không cao, không còn hiệu quả, thậm chí nhiều khi là lỗ. Trong một số trường hợp xấu hơn, vì cần phải trả lại tiền cho khoản vay ngân hàng, doanh nghiệp không còn tiền để tiếp tục triển khai dự án, dẫn đến chậm tiến độ hoàn thiện phần còn lại và lại tiếp tục xung đột với khách hàng.
Ông nghĩ thế nào về tính thanh khoản của bất động sản trong thời điểm hiện nay?
Nhìn lại, năm 2006-2008 là giai đoạn bùng nổ và tăng trưởng tín dụng, đặc biệt tỷ trọng cho vay các dự án bất động sản rất cao.
Đến cuối năm 2010, theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tỷ lệ dư nợ tín dụng cho vay bất động sản tại Tp.HCM chiếm 36%, tại Hà Nội chiếm 16% của tổng số 224 nghìn tỷ đồng. Sau thời gian ân hạn để xây dựng thì các doanh nghiệp phải trả gốc và lãi và rơi vào thời điểm hiện nay.
Đây là một áp lực về tiền mặt với doanh nghiệp, khi phải trả lại cho ngân hàng. Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn khi tại Tp.HCM, cung và cầu nhà ở đã tương đối cân nhau trong suốt hai, ba năm qua.
Còn với thị trường bất động sản Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán trên 2.000USD/m2 cũng đã bão hòa. Nhìn chung tính thanh khoản bất động sản tại thời điểm này là rất thấp.
Vậy, theo ông, đâu là giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản hạn chế được những rủi ro và nâng cao tính thanh khoản cho thị trường?
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, chúng ta mong rằng Chính phủ sẽ sớm phê duyệt đề án chiến lược nhà ở đến 2020, tầm nhìn 2030 do Bộ Xây dựng đã trình; cũng như sớm xây dựng các hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản mà phi ngân hàng, như quỹ tiết kiệm nhà ở vốn ngân sách, quỹ tiết kiệm nhà ở sử dụng nguồn vốn tư nhân theo cơ chế thị trường, hành lang pháp lý cho quỹ tín thác bất động sản...
Về phía doanh nghiệp, cần tăng cường công tác phân tích tài chính đầu tư dự án, xây dựng chiến lược đầu tư, tránh đầu tư dàn trải nhiều dự án một lúc, dẫn đến thiếu hụt tiền mặt tại các thời điểm nhạy cảm. Tăng cường công tác quản trị rủi ro doanh nghiệp, song song việc xây dưng chiến lược đầu tư thì hoàn thiện công tác quản trị rủi ro với các kịch bản xấu nhất để tính toán dòng tiền mặt cho dự án, cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp khi đưa các gói tài chính bán hàng, cần cùng nhau đưa ra các chính sách chung để chủ động định hướng thị trường, hơn là riêng rẽ bán hàng, khuyến mại độc lập... và nhiều khi cạnh tranh không lành mạnh, ảnh hưởng chung cả thị trường.
Tốt hơn nữa, là thông qua các hiệp hội nghề nghiệp để cùng thống nhất đưa ra các chính sách bán hàng và bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp.
Cũng có những ý kiến lại cho rằng dù có hạ hơn nữa, chủ đầu tư vẫn chưa chắc đã lỗ bởi giá bất động sản Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân cũng như so với giá trị thực.
Nhìn nhận về hiện tượng này, ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nói:
- Việc xây dựng chiến lược đầu tư và rút lui khỏi thị phần sản phẩm bão hòa là bài toán quan trọng với doanh nghiệp bất động sản. Quá trình xây dựng chiến lược đầu tư dựa trên phân tích hiệu quả từng dự án, tích hợp tài chính doanh nghiệp..., đặc biệt chiến lược về dòng tiền mặt cho doanh nghiệp là vấn đề then chốt.
Việc đưa ra các kịch bản khác nhau về thị trường, quản trị rủi ro doanh nghiệp trong đầu tư... sẽ có giá trị cho doanh nghiệp, khi doanh nghiệp phải đối mặt với thị trường trầm lắng.
Theo tôi, bản chất việc giảm giá bán bất động sản là chủ đầu tư đưa ra gói tài chính cho việc mua sản phẩm bất động sản, có kèm điều kiện về tỷ lệ tổng số tiền cần thanh toán ngay là bao nhiêu, đây là việc thực hiện theo cơ chế thị trường, đối với người bán và mua.
Chủ đầu tư sau khi xác định giá vốn (bao gồm đầu tư xây dựng cơ bản, chi phí dự án, đền bù, giải phóng mặt bằng, lãi suất vay phải trả...), so sánh giá kỳ vọng để bán trước đây với thị trường (bao gồm lợi nhuận, chi phí dự phòng rủi ro khác...).
Từ đó, họ tính toán các gói tài chính khác nhau (gồm giá bán, tỷ lệ thanh toán ngay, hình thức thanh toán, các điều kiện khác...) cho sản phẩm bất động sản, nếu thu trước sẽ tính giảm phần chiết khấu theo tỷ lệ nhất định, có thể là tương đương, hoặc thấp hơn, hoặc cao hơn lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng.
Tỷ lệ này phụ thuộc vào tính cạnh tranh sản phẩm, khả năng, sự chịu đựng về tài chính của doanh nghiệp, mong muốn cũng như ý chí quyết định để thu lại nguồn tiền mặt sớm nhất cho các dự định khác nhau, nhằm hướng đến tính khả thi, gặp được nhu cầu khách hàng.
Mặc dù việc giảm giá mạnh sản phẩm bất động sản có những mặt trái, song cũng có mặt tích cực, nên theo tôi, giảm giá là điều bình thường, không nên quy chụp thành hiện tượng “bán tháo” hay “vỡ” thị trường.
Ông có thể phân tích rõ hơn mặc tích cực và hạn chế của việc giảm giá mạnh các sản phẩm bất động sản?
Việc giảm giá bất động sản giúp cho doanh nghiệp có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Từ đó có thể kết thúc dứt điểm dự án, có cơ hội tái cấu trúc doanh nghiệp, cắt giảm nhân sự, nếu cần.
Đồng thời, có nguồn vốn để đầu tư vào các cơ hội tốt hơn. Khách hàng có cơ hội mua sản phẩm phù hợp, bỏ tiền mặt lớn tức khắc, nhưng có ngay sản phẩm chắc chắn và sử dụng đồng tiền hiệu quả hơn là gửi ngân hàng.
Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề này là hiệu quả dự án không cao, không còn hiệu quả, thậm chí nhiều khi là lỗ. Trong một số trường hợp xấu hơn, vì cần phải trả lại tiền cho khoản vay ngân hàng, doanh nghiệp không còn tiền để tiếp tục triển khai dự án, dẫn đến chậm tiến độ hoàn thiện phần còn lại và lại tiếp tục xung đột với khách hàng.
Ông nghĩ thế nào về tính thanh khoản của bất động sản trong thời điểm hiện nay?
Nhìn lại, năm 2006-2008 là giai đoạn bùng nổ và tăng trưởng tín dụng, đặc biệt tỷ trọng cho vay các dự án bất động sản rất cao.
Đến cuối năm 2010, theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tỷ lệ dư nợ tín dụng cho vay bất động sản tại Tp.HCM chiếm 36%, tại Hà Nội chiếm 16% của tổng số 224 nghìn tỷ đồng. Sau thời gian ân hạn để xây dựng thì các doanh nghiệp phải trả gốc và lãi và rơi vào thời điểm hiện nay.
Đây là một áp lực về tiền mặt với doanh nghiệp, khi phải trả lại cho ngân hàng. Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn khi tại Tp.HCM, cung và cầu nhà ở đã tương đối cân nhau trong suốt hai, ba năm qua.
Còn với thị trường bất động sản Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán trên 2.000USD/m2 cũng đã bão hòa. Nhìn chung tính thanh khoản bất động sản tại thời điểm này là rất thấp.
Vậy, theo ông, đâu là giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản hạn chế được những rủi ro và nâng cao tính thanh khoản cho thị trường?
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, chúng ta mong rằng Chính phủ sẽ sớm phê duyệt đề án chiến lược nhà ở đến 2020, tầm nhìn 2030 do Bộ Xây dựng đã trình; cũng như sớm xây dựng các hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản mà phi ngân hàng, như quỹ tiết kiệm nhà ở vốn ngân sách, quỹ tiết kiệm nhà ở sử dụng nguồn vốn tư nhân theo cơ chế thị trường, hành lang pháp lý cho quỹ tín thác bất động sản...
Về phía doanh nghiệp, cần tăng cường công tác phân tích tài chính đầu tư dự án, xây dựng chiến lược đầu tư, tránh đầu tư dàn trải nhiều dự án một lúc, dẫn đến thiếu hụt tiền mặt tại các thời điểm nhạy cảm. Tăng cường công tác quản trị rủi ro doanh nghiệp, song song việc xây dưng chiến lược đầu tư thì hoàn thiện công tác quản trị rủi ro với các kịch bản xấu nhất để tính toán dòng tiền mặt cho dự án, cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp khi đưa các gói tài chính bán hàng, cần cùng nhau đưa ra các chính sách chung để chủ động định hướng thị trường, hơn là riêng rẽ bán hàng, khuyến mại độc lập... và nhiều khi cạnh tranh không lành mạnh, ảnh hưởng chung cả thị trường.
Tốt hơn nữa, là thông qua các hiệp hội nghề nghiệp để cùng thống nhất đưa ra các chính sách bán hàng và bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp.
