"Nếu cứ để cung bất động sản giảm thì nguy cơ bong bóng rất cao"

"Vào cuối năm 2020, khi nguồn cung giảm so với cầu khá nhiều dẫn đến giá bất động sản tăng, Bộ Xây dựng cho rằng, việc giá tăng vào cuối năm là câu chuyện bình thường do lệch cung cầu. Tuy nhiên, phải nhìn nhận về tại sao nguồn cung lại giảm so với cầu, nếu tiếp tục tình trạng này, trong 2-3 năm tới thì nguy cơ đầu cơ, bong bóng rất cao".

Đó là quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại buổi tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" do Tập đoàn FLC và VnExpress tổ chức sáng 5/1 tại Vĩnh Phúc.

                  NĂM 2021 KHÓ CÓ NGUY CƠ ẢO, BONG BÓNG

Mở đầu toạ đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết chúng ta vừa trải qua một năm đầy biến động, chứng kiến Covid-19 tác động mạnh đến kinh tế toàn cầu trong đó có Việt Nam, làm suy giảm sức phát triển và yếu đi lực cầu, nửa đầu năm 2020, hoạt động thị trường phải đóng cửa để chống dịch, giao dịch thị trường đóng băng. 

Giai đoạn 6 tháng cuối năm, dù có hai đợt dịch bùng phát nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thể hiện tiềm năng, các doanh nghiệp cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm mới, nguồn cung mới đạt 60.000 sản phẩm, tương đương 87,6% so với năm 2019, con số vô cùng ấn tượng trong bối cảnh Covid-19. 

Lực cầu tuy giảm nhưng thu hút đầu tư ngoài ngành làm tăng thêm lực cầu đầu tư mới trên thị trường, cộng với đầu tư phát triển hạ tầng của nhà nước. Con số ấn tượng về lượng giao dịch, 74.500 sản phẩm đã được giao dịch thành công, tương đương 50% giao dịch thành công của năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ rất cao, tại Tp.HCM lên đến 80%, giá bất động sản tại nhiều địa phương tăng.

Ông Đính dự báo, thị trường bất động sản năm 2021 khó có nguy cơ ảo hay bong bóng, ngược lại sẽ bền vững hơn năm 2020. Thị trường có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững. Đầu tư bất động sản du lịch sẽ không chỉ dừng lại ở phía biển mà còn gần hơn với khu rừng núi. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020. Động thái tích cực từ cơ quan chính phủ trong năm 2021, có thể thấy có các động thái quyết liệt để cởi trói cho thị trường. Vốn FDI sẽ đổ mạnh vào Việt Nam. Quản lý doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ đều có những bài học được rút ra từ cuộc khủng hoảng Covid-19 năm 2020 vì vậy sẽ hiệu quả hơn. 

Trong khi đó, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, thị trường bất động sản đã bị tác động tiêu cực do pháp lý trước khi Covid-19 tới, song Việt Nam vẫn tăng trưởng kinh tế trong khi nhiều quốc gia rơi vào tình trạng tăng trưởng âm.

Nhờ đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức sống cực kỳ tốt. Năm 2021 vẫn sẽ có cơ hội rất lớn nhưng rủi ro cũng cao. Vào cuối năm 2020, khi nguồn cung giảm so với cầu khá nhiều dẫn đến giá bất động sản tăng, Bộ Xây dựng cho rằng, việc giá tăng vào cuối năm là câu chuyện bình thường do lệch cung cầu.

Tuy nhiên, phải nhìn nhận về tại sao nguồn cung lại giảm so với cầu, nếu tiếp tục tình trạng này, trong 2-3 năm tới thì nguy cơ đầu cơ, bong bóng rất cao. Dấu hiệu là hiện nay có nhiều nhà cung cấp bất động sản đang có "hàng" nhưng vẫn muốn giữ lại để 2-3 năm tới mới bung ra.

Về những vướng mắc về pháp lý khiến số lượng dự án bất động sản giảm, theo ông Võ có hai khoảng trống lớn hiện nay là việc phê duyệt dự án trên đó có nhiều loại đất, có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở khi Luật Nhà ở yêu cầu đất xây dự án Nhà ở phải là đất ở trong khi Luật Đất đai lại cho phép các loại đất khác.

Và thứ hai là các loại hình bất động sản mới như: Condotel, shophouse, officetel hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo hướng dẫn từ công văn 703 của Bộ Tài nguyên & Môi trường vẫn cấp giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm. 

Việc không có sổ hồng làm các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân kém "mặn mà", rời bỏ phân khúc này. Mặc dù, hiện tại phân khúc này vẫn phát triển nhờ động lực từ các nhà đầu tư lớn nhưng thiếu đi các nhà đầu tư cá nhân. Đây là thiếu sót rất lớn. Ngay cả các địa phương cũng muốn hoàn thiện khung pháp lý để thu hút đầu tư.

"Tóm lại, tôi cho rằng, đối với thị trường bất động sản cơ hội rất lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường. Mà đây chỉ là rủi ro mang tính chủ quan chứ không phải rủi ro mang tính khách quan. Cần nhanh chóng sửa đổi pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản. Với mục tiêu của Chính phủ trong việc phát triển các lĩnh vực nông nghiệp, khu công nghiệp, du lịch liệu có đạt được hay không thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có thị trường bất động sản", ông Võ nói. 

                                 "NÊN VAY TIỀN ĐỂ MUA NHÀ"

Theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC nhận định: "Thị trường sẽ tăng trưởng tốt trong năm nay và những năm tiếp theo, thanh khoản cao hơn rất nhiều so với năm 2020. 

Từ năm 2013, đã có nghị quyết về giải cứu thị trường bất động sản khi trước đó, năm 2011 và 2012 là khủng hoảng thừa, còn năm 2020 là khủng hoảng thiếu và có thể nói là tệ hơn cả năm 2011, 2012. Kinh nghiệm trải qua thời điểm xấu và cả khủng hoảng thiếu cũng đã trải qua, sang năm 2021, thanh khoản sẽ rực rỡ hơn, cao hơn so với năm 2020.

5 tháng cuối năm 2020, thị trường bất động sản đã có những yếu tố bùng lên, tạo tiền đề cho năm 2021 sáng sủa hơn rất nhiều. Bất động sản thường nói là kiêng tháng ngâu, tháng cô hồn, nhưng riêng trong năm nay từ thời điểm tháng 7 âm lịch thị trường đã rực rỡ.

Dự án của FLC, FLC Tropical City Hà Khánh, chung cư, shophouse liền kề tại Hạ Long, từ lúc người dân trả lại vì sau Covid-19 chưa thấy FLC khởi động gì, nhà đầu tư đòi trả lại hợp đồng, tuy nhiên chỉ sau hơn 2 tháng, từ chỗ đòi thanh toán, thì đến mức cả căn xấu nhất cũng đã kín khách, thậm chí tăng giá gấp rưỡi và gấp đôi.  

Có những lô liền kề lên đến 58 triệu/m2 và tăng ngay trong tháng 9 và tháng 10, chuyện đó có thể nói là không tưởng. Nhiều dự án khác như tại Sầm Sơn hay Quy Nhơn hàng tồn kho đến giờ cũng đã đi hết. Nhưng tại nhiều nơi như Hà Nội hay Tp.HCM lại không có nguồn cung, hàng hóa tại những nơi này, nhất là các khu trung tâm, tạo ra hiện tượng sốt giá nhưng cục bộ tại một số khu vực".

Cùng quan điểm trên, TS. Nguyễn Đức Hưởng, Chuyên gia kinh tế, nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank cho biết, nhìn vào kinh tế Việt Nam qua những con số, hậu Covid-19, lần đầu tiên hộ chiếu Việt Nam có giá, người Việt Nam hay người nước ngoài ai cũng mong về Việt Nam.

Những gì Việt Nam đang có rất hiếm, hiếm nước kiềm chế được Covid-19 và cùng lúc ổn định tăng trưởng. Việt Nam cũng đồng thời tăng trưởng kinh tế và ổn định lạm phát. 

Còn về cơ chế, hàng loạt cơ chế của Việt Nam về bất động sản đã được thực hiện, ông Châu nói rằng nếu cơ chế được sửa từ năm 2014 nhưng theo tôi đến giờ mới sửa lại tốt hơn vì chậm chắc thì còn hơn không.

Còn phân khúc bất động sản thì bất động sản vùng ven Hà Nội và Tp.HCM sẽ lên ngôi vì "ngủ rất lâu, bật dậy sẽ rất nhanh", 5 năm tới đất Long Thành – Đồng Nai, quận 9 Thủ Đức và đất được định danh đặc khu sẽ lên ngôi.

Nhà ở vừa túi tiền và đất chia lô có nhiều tiềm năng phát triển, phân khúc nhà sang trọng hiện đang rất thừa. Nhà vừa túi tiền, đất chia lô sẽ bán cực nhanh. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ lên ngôi thời hậu Covid-19 bởi cả thế giới sau khoảng thời gian bị trói chân sẽ đua nhau đi nghỉ. 

Theo ông Hưởng dự báo, cuộc đua giữa bất động sản và chứng khoán, bất động sản sẽ thắng, trong thời gian này, ai vay được nên vay vì năm 2021 là thiên thời địa lợi nhân hòa, chắc chắn sinh ra hào kiệt bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Hưởng một lần nữa cũng khẳng định, hiện nay là thời điểm tốt để vay ngân hàng mua nhà.