Nhà ở xã hội phải theo cơ chế thị trường
Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương vẫn chưa có những chuyển biến tích cực
Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nhận định thị trường nhà đất sụt giảm là thời cơ thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội khi chi phí đầu vào giảm mạnh.
Tuy nhiên, yếu tố quyết định việc loại hàng hóa này đến đúng tay người có nhu cầu thực về nhà ở phải là cơ chế thị trường
Thị trường lớn...
Ông Phạm Sĩ Liêm cho rằng thị trường sụt giảm là thời điểm phù hợp để cơ quan quản lý tìm cách khắc phục nhiều mặt yếu kém bấy lâu nay trong thị trường nhà đất, trong đó có yếu tố bất hợp lý là giá đất quá cao. Chính điểm yếu này là một tác nhân trực tiếp gây khó cho sự phát triển của nhà ở xã hội. Giá nhà đất quá cao khiến nhà đầu tư thường dồn vốn đầu tư vào các phân khúc sinh lợi cao để thu hồi vốn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tại một cuộc họp cuối tháng 12/2008 nói rằng trong khi các loại hình sản phẩm căn hộ cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp được xây dựng ồ ạt trong 3 năm qua thì lại không có dự án nhà ở xã hội nào được triển khai. Những dự án đã được triển khai từ trước thì tiến độ cũng rất chậm trễ
Ông Liêm cho rằng, khi nền kinh tế suy thoái, cần kích cầu vào những thị trường tạo ra nhiều sự chuyển biến dây chuyền nhất. Trong năm 2009, để khơi thông thị trường, Chính phủ sẽ tung ra gói kích cầu, trong đó một phần dành cho thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển trở lại, chắc chắn thị trường xây dựng, thị trường đồ đạc nội thất cũng sẽ sôi động. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, nếu đầu tư 500.000m2 nhà ở sẽ tiêu thụ 120.000 tấn xi măng, 30.000 tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu xây dựng khác. Thông qua đầu tư nhà ở xã hội sẽ tạo công ăn việc làm cho hàng chục ngàn lao động trong ngành xây dựng.
Theo nhiều chuyên gia, lẽ ra việc đầu tư vào nhà ở xã hội phải được khuyến khích từ lâu, vì dù kinh tế có suy thoái thì nhu cầu vẫn có và khá lớn. Mỗi gia đình đều cần có chỗ an cư, nhưng thực tế là nhiều người dân không có khả năng thanh toán. "Đa phần người dân có nhu cầu nhưng không thể thanh toán nổi. Nếu bây giờ nhà nước có chính sách hỗ trợ người dân về mặt thanh toán, chắc chắn nhu cầu mua nhà giá rẻ sẽ còn cao hơn nữa", ông Liêm nói.
Nhiều doanh nghiệp nhà đất cho biết, sự suy thoái rõ nhất hiện nay nằm ở phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp, trong khi thị trường nhà ở cho thuê hoặc nhà giá thấp giao dịch vẫn rất sôi động. Nhà giá thấp hứa hẹn sẽ có thị trường rộng lớn khi tình trạng kẹt vốn và khủng hoảng niềm tin trên toàn thị trường nhà đất được dự đoán kéo dài hết năm 2009.
... nhưng cần theo cơ chế thị trường
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, mặc dù pháp luật về nhà ở đã có những quy định cụ thể về các vấn đề liên quan nhằm phát triển chương trình nhà ở xã hội như tiêu chuẩn thiết kế, quy hoạch phát triển, cơ chế ưu đãi về thuế và đất đai, nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư, nguồn vốn đầu tư, đối tượng và điều kiện thuê mua, nguyên tắc xác định giá, mô hình quản lý... nhưng đến nay, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương vẫn chưa có những chuyển biến tích cực.
Một số nguyên nhân cơ bản được Bộ Xây dựng đưa ra là do các dự án nhà xã hội cần nguồn vốn lớn và dài hạn, các thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư phải vay với lãi suất cao nhưng lợi nhuận thu được khi cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại hầu như không có, thời gian thu hồi vốn dài. Trong khi đó, hầu hết các địa phương không đủ khả năng bố trí nguồn ngân sách cho nhà ở xã hội do phải chi tiêu cho các mục đích khác như cải thiện hệ thống giao thông, cấp thoát nước, đầu tư giáo dục y tế...
Cũng vì sự chậm trễ trên, trong tờ trình Chính phủ phương án kích cầu nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề nghị Thủ tướng Chính phủ giao cho bộ trực tiếp đầu tư xây dựng một số dự án thí điểm nhà ở xã hội tại một số đô thị mà người dân có nhu cầu bức xúc về nhà ở.
Đây là động thái mới của Bộ Xây dựng vì theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, theo bộ này thì cho đến nay hầu như các địa phương chưa hoàn thành nhiệm vụ khi chưa có địa phương nào có quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở.
Ông Nam cũng giải thích rằng, việc giao cho các đơn vị trực thuộc Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm triển khai dự án nhà ở xã hội sẽ có điều kiện và khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học về công nghệ xây dựng để đẩy nhanh tiến độ, tiết kiệm chi phí đầu tư nhằm đảm bảo điều kiện về giá thuê, thuê mua nhà phù hợp với đối tượng phục vụ là những người có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, theo ông Phạm Sĩ Liêm, điều cốt yếu để quỹ nhà có thể đến đúng đối tượng là cơ chế quản lý, khai thác, vận hành. Nhà ở xã hội là sản phẩm hàng hóa được nhà nước trợ giúp nhưng nhà nước không làm thay. Đã là sản phẩm hàng hóa thì cần phải được thông qua thị trường.
Ông Liêm cho rằng, dù doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà xã hội cũng cần tuân theo cơ chế thị trường, nghĩa là giá cả phải theo cơ chế thuận mua vừa bán, cung cầu không lệch nhau khiến giá cả không quá đắt hoặc quá rẻ. Đặc biệt phải luôn thông qua cơ chế cạnh tranh mới có thể điều chỉnh được giá.
"Nếu chỉ có cung cầu mà không có sự cạnh tranh trong quá trình đầu tư xây dựng sẽ tiếp tục xảy ra tiêu cực, gian lận tại các dự án nhà ở xã hội", ông Liêm nói.
Theo chuyên gia này, nếu Chính phủ "bật đèn xanh" bằng một chính sách hợp lý bảo đảm doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội có thị trường thì chắc chắn ngân hàng sẽ lập tức vào cuộc với lãi suất thấp. Ông Liêm cho rằng, đầu tư vào nhà ở xã hội với tỷ suất lợi nhuận 20% hoàn toàn có thể đạt được. Mặc dù mức lợi nhuận này rất thấp so với những phân khúc thị trường khác, nhưng là lựa chọn hợp lý trong thời điểm thị trường ế ẩm hiện nay.
Về phía doanh nghiệp, nhiều đại diện cho biết, họ đã sẵn sàng nhập cuộc vào thị trường nhà ở giá thấp, chỉ chờ những hướng dẫn cụ thể hơn về đầu tư.
Hạnh Liên (TBKTSG)
Tuy nhiên, yếu tố quyết định việc loại hàng hóa này đến đúng tay người có nhu cầu thực về nhà ở phải là cơ chế thị trường
Thị trường lớn...
Ông Phạm Sĩ Liêm cho rằng thị trường sụt giảm là thời điểm phù hợp để cơ quan quản lý tìm cách khắc phục nhiều mặt yếu kém bấy lâu nay trong thị trường nhà đất, trong đó có yếu tố bất hợp lý là giá đất quá cao. Chính điểm yếu này là một tác nhân trực tiếp gây khó cho sự phát triển của nhà ở xã hội. Giá nhà đất quá cao khiến nhà đầu tư thường dồn vốn đầu tư vào các phân khúc sinh lợi cao để thu hồi vốn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tại một cuộc họp cuối tháng 12/2008 nói rằng trong khi các loại hình sản phẩm căn hộ cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp được xây dựng ồ ạt trong 3 năm qua thì lại không có dự án nhà ở xã hội nào được triển khai. Những dự án đã được triển khai từ trước thì tiến độ cũng rất chậm trễ
Ông Liêm cho rằng, khi nền kinh tế suy thoái, cần kích cầu vào những thị trường tạo ra nhiều sự chuyển biến dây chuyền nhất. Trong năm 2009, để khơi thông thị trường, Chính phủ sẽ tung ra gói kích cầu, trong đó một phần dành cho thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển trở lại, chắc chắn thị trường xây dựng, thị trường đồ đạc nội thất cũng sẽ sôi động. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, nếu đầu tư 500.000m2 nhà ở sẽ tiêu thụ 120.000 tấn xi măng, 30.000 tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu xây dựng khác. Thông qua đầu tư nhà ở xã hội sẽ tạo công ăn việc làm cho hàng chục ngàn lao động trong ngành xây dựng.
Theo nhiều chuyên gia, lẽ ra việc đầu tư vào nhà ở xã hội phải được khuyến khích từ lâu, vì dù kinh tế có suy thoái thì nhu cầu vẫn có và khá lớn. Mỗi gia đình đều cần có chỗ an cư, nhưng thực tế là nhiều người dân không có khả năng thanh toán. "Đa phần người dân có nhu cầu nhưng không thể thanh toán nổi. Nếu bây giờ nhà nước có chính sách hỗ trợ người dân về mặt thanh toán, chắc chắn nhu cầu mua nhà giá rẻ sẽ còn cao hơn nữa", ông Liêm nói.
Nhiều doanh nghiệp nhà đất cho biết, sự suy thoái rõ nhất hiện nay nằm ở phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp, trong khi thị trường nhà ở cho thuê hoặc nhà giá thấp giao dịch vẫn rất sôi động. Nhà giá thấp hứa hẹn sẽ có thị trường rộng lớn khi tình trạng kẹt vốn và khủng hoảng niềm tin trên toàn thị trường nhà đất được dự đoán kéo dài hết năm 2009.
... nhưng cần theo cơ chế thị trường
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, mặc dù pháp luật về nhà ở đã có những quy định cụ thể về các vấn đề liên quan nhằm phát triển chương trình nhà ở xã hội như tiêu chuẩn thiết kế, quy hoạch phát triển, cơ chế ưu đãi về thuế và đất đai, nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư, nguồn vốn đầu tư, đối tượng và điều kiện thuê mua, nguyên tắc xác định giá, mô hình quản lý... nhưng đến nay, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương vẫn chưa có những chuyển biến tích cực.
Một số nguyên nhân cơ bản được Bộ Xây dựng đưa ra là do các dự án nhà xã hội cần nguồn vốn lớn và dài hạn, các thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư phải vay với lãi suất cao nhưng lợi nhuận thu được khi cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại hầu như không có, thời gian thu hồi vốn dài. Trong khi đó, hầu hết các địa phương không đủ khả năng bố trí nguồn ngân sách cho nhà ở xã hội do phải chi tiêu cho các mục đích khác như cải thiện hệ thống giao thông, cấp thoát nước, đầu tư giáo dục y tế...
Cũng vì sự chậm trễ trên, trong tờ trình Chính phủ phương án kích cầu nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề nghị Thủ tướng Chính phủ giao cho bộ trực tiếp đầu tư xây dựng một số dự án thí điểm nhà ở xã hội tại một số đô thị mà người dân có nhu cầu bức xúc về nhà ở.
Đây là động thái mới của Bộ Xây dựng vì theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, theo bộ này thì cho đến nay hầu như các địa phương chưa hoàn thành nhiệm vụ khi chưa có địa phương nào có quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở.
Ông Nam cũng giải thích rằng, việc giao cho các đơn vị trực thuộc Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm triển khai dự án nhà ở xã hội sẽ có điều kiện và khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học về công nghệ xây dựng để đẩy nhanh tiến độ, tiết kiệm chi phí đầu tư nhằm đảm bảo điều kiện về giá thuê, thuê mua nhà phù hợp với đối tượng phục vụ là những người có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, theo ông Phạm Sĩ Liêm, điều cốt yếu để quỹ nhà có thể đến đúng đối tượng là cơ chế quản lý, khai thác, vận hành. Nhà ở xã hội là sản phẩm hàng hóa được nhà nước trợ giúp nhưng nhà nước không làm thay. Đã là sản phẩm hàng hóa thì cần phải được thông qua thị trường.
Ông Liêm cho rằng, dù doanh nghiệp nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà xã hội cũng cần tuân theo cơ chế thị trường, nghĩa là giá cả phải theo cơ chế thuận mua vừa bán, cung cầu không lệch nhau khiến giá cả không quá đắt hoặc quá rẻ. Đặc biệt phải luôn thông qua cơ chế cạnh tranh mới có thể điều chỉnh được giá.
"Nếu chỉ có cung cầu mà không có sự cạnh tranh trong quá trình đầu tư xây dựng sẽ tiếp tục xảy ra tiêu cực, gian lận tại các dự án nhà ở xã hội", ông Liêm nói.
Theo chuyên gia này, nếu Chính phủ "bật đèn xanh" bằng một chính sách hợp lý bảo đảm doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội có thị trường thì chắc chắn ngân hàng sẽ lập tức vào cuộc với lãi suất thấp. Ông Liêm cho rằng, đầu tư vào nhà ở xã hội với tỷ suất lợi nhuận 20% hoàn toàn có thể đạt được. Mặc dù mức lợi nhuận này rất thấp so với những phân khúc thị trường khác, nhưng là lựa chọn hợp lý trong thời điểm thị trường ế ẩm hiện nay.
Về phía doanh nghiệp, nhiều đại diện cho biết, họ đã sẵn sàng nhập cuộc vào thị trường nhà ở giá thấp, chỉ chờ những hướng dẫn cụ thể hơn về đầu tư.
Hạnh Liên (TBKTSG)
