Nhà “to” mới phải nộp thuế
Dự thảo Luật Thuế nhà, đất vừa được Bộ Tài chính hoàn chỉnh để trình Chính phủ trong thời gian tới
Dự thảo Luật Thuế nhà, đất vừa được Bộ Tài chính hoàn chỉnh để trình Chính phủ trong thời gian tới.
Theo Bộ Tài chính, những quy định của Pháp lệnh Thuế nhà, đất hiện nay đã không còn phù hợp với điều kiện thực tế, khi mà thị trường bất động sản đã và đang trên đà phát triển và ngày càng mang tính chuyên nghiệp cao.
Những sản phẩm trên thị trường bất động sản như chung cư cao cấp đắt tiền, văn phòng cho thuê, các loại hình nhà liền kề, nhà biệt thự... đang ngày càng chiếm tỷ lệ lớn, cùng với đó là tình trạng đầu cơ về nhà, đất, đẩy giá lên cao không hợp lý nhưng lại chưa có công cụ để điều tiết.
Bên cạnh đó, căn cứ tính thuế các loại đất dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, hạng đất tính thuế được xác định căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu... là phù hợp với việc phân loại để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, nhưng không phù hợp với đất ở, đất xây dựng công trình (đất phi nông nghiệp).
Hơn nữa, mức thuế được tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất, đã không còn phù hợp trong điều kiện chính sách tài chính liên quan đến đất đai thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (sử dụng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong khung giá của Chính phủ làm căn cứ để tính thuế).
Đối với đất ở các vùng giáp ranh, việc xác định số thuế nhà, đất phải nộp gặp rất nhiều vướng mắc của người dân, cụ thể: 2 mảnh đất ở cùng một vị trí, giá đất như nhau nhưng thuộc 2 địa phương khác nhau thì số thuế nhà, đất phải nộp là khác nhau do định suất thuế khác nhau (do 2 mảnh thuộc 2 loại đô thị khác nhau) và giá thóc tính thuế khác nhau (do giá thóc tính thuế của mối địa phương là khác nhau).
Nhà “to” mới phải nộp thuế
Để khắc phục tồn tại trên, dự thảo Luật Thuế nhà, đất được xây dựng theo hướng thuế đất sẽ được tính trên căn cứ giá tính thuế và thuế suất tính theo năm thay cho quy định tính theo hạng đất và mức thuế tính bằng kg thóc trên 1 ha. Còn thuế suất nhà, đất được tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần.
Cụ thể, giá tính thuế nhà được xác định theo diện tích nhà chịu thuế và giá của 1 m2 nhà. Giá 1 m2 nhà mới xây dựng được xác định căn cứ theo đơn giá nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Đối với nhà đã sử dụng, đơn giá được trừ đi tỷ lệ từ 2% đến 5% cho mỗi năm đã sử dụng, tuỳ theo loại, cấp, hạng nhà.
Cơ quan này dự kiến áp dụng giá khởi điểm tính thuế nhà là 600 triệu đồng và nghiêng về phương án áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần. Theo đó, với nhà ở giá trị từ 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng sẽ phải chịu thuế suất 0,05%; trên 1,2 tỷ đồng thuế suất là 0,1%.
Theo một quan chức Bộ Tài chính, phương án này có ưu điểm là không điều tiết đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, có thu nhập thấp và trung bình mà chỉ tập trung vào trường hợp sở hữu nhiều nhà, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội.
Như vậy, nếu được phê duyệt, đại bộ phận nhà ở hiện nay ở nông thôn và đô thị không thuộc diện chịu thuế mà chỉ có một số nhà mới xây dựng có diện tích lớn và nhà biệt thự là thuộc diện chịu thuế.
“Cũng có ý kiến đề nghị chỉ đánh thuế đối với trường hợp nhà thứ 2 trở đi. Tuy nhiên, phương án này không phù hợp vì sẽ có các trường hợp như người có 1 nhà có giá trị lớn thì không phải chịu thuế, còn người có 2 nhà nhưng đều có giá trị nhỏ thì lại phải chịu thuế; hoặc trường hợp lợi dụng mua nhà thứ 2 trở đi có giá trị nhỏ hơn để chịu thuế thay cho nhà có giá trị lớn gây thất thoát cho ngân sách nhà nước”, vị quan chức này cho biết.
Sở hữu nhiều đất có thể chịu thuế gấp 3 - 5 lần
Thay vì mức tính thuế bằng kg thóc/ha như hiện hành, dự thảo Luật Thuế nhà, đất đưa ra giá tính thuế đất được căn cứ theo diện tích đất tính thuế (diện tích được quyền sử dụng – không phân biệt có sử dụng hay không) và giá của 1m2 đất – theo mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định (hiện hành do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 1.1 hàng năm).
Thuế suất dự kiến được áp dụng theo biểu lũy tiến từng phần: với phần diện tích đất chịu thuế trong hạn mức (theo quy định của cơ quan có thẩm quyền), thuế suất là 0,05%; phần diện tích hạn mức là 0,1%. Riêng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, áp dụng một mức thuế suất là 0,05%.
Theo phương án này thì số thu đối với các trường hợp có quyền sử dụng 1 mảnh đất với mức giá trung bình thì số thuế phải nộp tương đương với mức thu hiện hành và thấp hơn. Tuy nhiên sẽ có một số trường hợp có diện tích đất lớn hoặc giá đất cao thì số thu dự kiến có thể tăng từ 3 đến 3,5 lần số thu hiện hành, có một số trường hợp tăng lên khoảng 5 lần.
Theo ban soạn thảo, phương án này có ưu điểm là điều tiết cao đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, điều tiết thấp, đảm bảo công bằng xã hội.
Ngoài ra, dự thảo luật cũng mở rộng đối tượng được miễn, giảm thuế nhà đất khi bổ sung thêm một số đối tượng chính sách, có công với cách mạng như: người hoạt động cách mạng trước ngày 1/1/1945 và trước tổng khởi nghĩa 19/8/1945; thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh 2/3, 3/3.
Dự thảo cũng bổ sung chính sách miễn, giảm thuế đối với đối tượng ưu đãi đầu tư, lĩnh vực xã hội hoá và lĩnh vực xã hội khác cần khuyến khích.
Nếu được phê duyệt, dự thảo này sẽ được trình Quốc hội thông qua vào năm 2011.
Theo Bộ Tài chính, những quy định của Pháp lệnh Thuế nhà, đất hiện nay đã không còn phù hợp với điều kiện thực tế, khi mà thị trường bất động sản đã và đang trên đà phát triển và ngày càng mang tính chuyên nghiệp cao.
Những sản phẩm trên thị trường bất động sản như chung cư cao cấp đắt tiền, văn phòng cho thuê, các loại hình nhà liền kề, nhà biệt thự... đang ngày càng chiếm tỷ lệ lớn, cùng với đó là tình trạng đầu cơ về nhà, đất, đẩy giá lên cao không hợp lý nhưng lại chưa có công cụ để điều tiết.
Bên cạnh đó, căn cứ tính thuế các loại đất dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, hạng đất tính thuế được xác định căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu... là phù hợp với việc phân loại để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, nhưng không phù hợp với đất ở, đất xây dựng công trình (đất phi nông nghiệp).
Hơn nữa, mức thuế được tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất, đã không còn phù hợp trong điều kiện chính sách tài chính liên quan đến đất đai thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (sử dụng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong khung giá của Chính phủ làm căn cứ để tính thuế).
Đối với đất ở các vùng giáp ranh, việc xác định số thuế nhà, đất phải nộp gặp rất nhiều vướng mắc của người dân, cụ thể: 2 mảnh đất ở cùng một vị trí, giá đất như nhau nhưng thuộc 2 địa phương khác nhau thì số thuế nhà, đất phải nộp là khác nhau do định suất thuế khác nhau (do 2 mảnh thuộc 2 loại đô thị khác nhau) và giá thóc tính thuế khác nhau (do giá thóc tính thuế của mối địa phương là khác nhau).
Nhà “to” mới phải nộp thuế
Để khắc phục tồn tại trên, dự thảo Luật Thuế nhà, đất được xây dựng theo hướng thuế đất sẽ được tính trên căn cứ giá tính thuế và thuế suất tính theo năm thay cho quy định tính theo hạng đất và mức thuế tính bằng kg thóc trên 1 ha. Còn thuế suất nhà, đất được tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần.
Cụ thể, giá tính thuế nhà được xác định theo diện tích nhà chịu thuế và giá của 1 m2 nhà. Giá 1 m2 nhà mới xây dựng được xác định căn cứ theo đơn giá nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Đối với nhà đã sử dụng, đơn giá được trừ đi tỷ lệ từ 2% đến 5% cho mỗi năm đã sử dụng, tuỳ theo loại, cấp, hạng nhà.
Cơ quan này dự kiến áp dụng giá khởi điểm tính thuế nhà là 600 triệu đồng và nghiêng về phương án áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần. Theo đó, với nhà ở giá trị từ 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng sẽ phải chịu thuế suất 0,05%; trên 1,2 tỷ đồng thuế suất là 0,1%.
Theo một quan chức Bộ Tài chính, phương án này có ưu điểm là không điều tiết đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, có thu nhập thấp và trung bình mà chỉ tập trung vào trường hợp sở hữu nhiều nhà, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội.
Như vậy, nếu được phê duyệt, đại bộ phận nhà ở hiện nay ở nông thôn và đô thị không thuộc diện chịu thuế mà chỉ có một số nhà mới xây dựng có diện tích lớn và nhà biệt thự là thuộc diện chịu thuế.
“Cũng có ý kiến đề nghị chỉ đánh thuế đối với trường hợp nhà thứ 2 trở đi. Tuy nhiên, phương án này không phù hợp vì sẽ có các trường hợp như người có 1 nhà có giá trị lớn thì không phải chịu thuế, còn người có 2 nhà nhưng đều có giá trị nhỏ thì lại phải chịu thuế; hoặc trường hợp lợi dụng mua nhà thứ 2 trở đi có giá trị nhỏ hơn để chịu thuế thay cho nhà có giá trị lớn gây thất thoát cho ngân sách nhà nước”, vị quan chức này cho biết.
Sở hữu nhiều đất có thể chịu thuế gấp 3 - 5 lần
Thay vì mức tính thuế bằng kg thóc/ha như hiện hành, dự thảo Luật Thuế nhà, đất đưa ra giá tính thuế đất được căn cứ theo diện tích đất tính thuế (diện tích được quyền sử dụng – không phân biệt có sử dụng hay không) và giá của 1m2 đất – theo mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định (hiện hành do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 1.1 hàng năm).
Thuế suất dự kiến được áp dụng theo biểu lũy tiến từng phần: với phần diện tích đất chịu thuế trong hạn mức (theo quy định của cơ quan có thẩm quyền), thuế suất là 0,05%; phần diện tích hạn mức là 0,1%. Riêng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, áp dụng một mức thuế suất là 0,05%.
Theo phương án này thì số thu đối với các trường hợp có quyền sử dụng 1 mảnh đất với mức giá trung bình thì số thuế phải nộp tương đương với mức thu hiện hành và thấp hơn. Tuy nhiên sẽ có một số trường hợp có diện tích đất lớn hoặc giá đất cao thì số thu dự kiến có thể tăng từ 3 đến 3,5 lần số thu hiện hành, có một số trường hợp tăng lên khoảng 5 lần.
Theo ban soạn thảo, phương án này có ưu điểm là điều tiết cao đối với trường hợp có quyền sử dụng nhiều đất, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, điều tiết thấp, đảm bảo công bằng xã hội.
Ngoài ra, dự thảo luật cũng mở rộng đối tượng được miễn, giảm thuế nhà đất khi bổ sung thêm một số đối tượng chính sách, có công với cách mạng như: người hoạt động cách mạng trước ngày 1/1/1945 và trước tổng khởi nghĩa 19/8/1945; thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh 2/3, 3/3.
Dự thảo cũng bổ sung chính sách miễn, giảm thuế đối với đối tượng ưu đãi đầu tư, lĩnh vực xã hội hoá và lĩnh vực xã hội khác cần khuyến khích.
Nếu được phê duyệt, dự thảo này sẽ được trình Quốc hội thông qua vào năm 2011.
[1].jpg "Miễn thuế trước bạ nhà đất cho người nghèo")
