Phân khúc nhà ở tiếp tục là “điểm nóng” của thị trường

Nửa đầu năm 2024, các phân khúc nhà ở tại Hà Nội đã cho thấy những diễn biến đối lập. Trong đó, loại hình căn hộ tiếp tục tăng trưởng nhưng biệt thự lại phục hồi chậm.

GIÁ CĂN HỘ TĂNG MẠNH

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho biết 6 tháng đầu năm 2024, loại hình căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh. Theo đó, khi so với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình đã tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C còn tăng tới 27% đến 29%.

“Thực tế, kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình của căn hộ tăng khoảng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp cũng tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, Savills không nhận thấy có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu trong quý 2/2024”, Giám đốc Savill chia sẻ.

Cũng theo vị này, nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá căn hộ liên tục tăng là do hạn chế nguồn cung và mất cân bằng về sản phẩm. Bởi trong quý 2/2024, nguồn cung mới ước giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm. Trên thị trường, phần lớn giao dịch mua căn hộ đều thuộc phân khúc hạng B, khi  chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn bán được.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự/liền kề cho thấy tín hiệu phục hồi khá chậm. Theo thống kê 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc biệt thự/liền kề giảm 40% theo quý, dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm % theo quý và 3 điểm % theo năm. Đa số các giao dịch sơ cấp diễn ra ở quận Hà Đông, chiếm tỷ lệ 61%, nhờ những dự án hạ tầng sắp hoàn thiện và dự kiến đi vào hoạt động trong quý 4/2024; còn quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín lần lượt là 14% và 9%.  

Đại diện Savills cũng đưa ra nhận định về phân khúc biệt thự/liền kề tại các dự án hiện chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao song thanh khoản không tốt. Trong khi thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá khá cạnh tranh. 

Cụ thể, nguồn cung biệt thự tại các dự án mới vẫn dồi dào. Theo báo cáo của Savills thì nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ một số dự án hiện hữu ở quận Hà Đông và huyện Hoài Đức. 

Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này. 

Bên cạnh đó, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt mức 178 triệu VNĐ/m² đất. Giá nhà liền kề giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu VNĐ/m², chủ yếu do những căn giá cao đã được bán hết và chỉ còn lại căn với mức giá thấp hơn. Giá shophouse cũng đạt mức tăng 3% theo quý, với 288 triệu VNĐ/m² đất. 

Nhận định về thị trường biệt thự, nhà liền kề thời gian qua, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết chính giá bán cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà thấp tầng. Nhiều chủ đầu tư hiện có tâm lý e ngại khi đưa giá thấp hơn kỳ vọng, nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao. Thêm vào đó, nguồn cung và niềm tin của người mua nhà còn thấp cũng tác động đến hoạt động của thị trường nhà ở thấp tầng.

NHIỀU ĐIỂM NGHẼN SẼ ĐƯỢC KHẮC PHỤC 

Theo Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savill, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ bước vào một “chu kì mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua.

Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động có thể diễn ra nhanh hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân cũng giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế là một tác động tích cực cho thị trường chung. Tuy nhiên, cần lưu ý dù luật có hiệu lực sớm, nhưng cũng phải có thời gian để giải quyết các vướng mắc liên quan đến nguồn cung, do một số dự án vẫn đang chờ văn bản hướng dẫn.

Ngoài ra, giá của các phân khúc nhà ở hiện còn “neo” ở mức cao, làm ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi những văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn. Ví dụ như điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Các dự án trước đây chưa được phê duyệt cũng có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời có thể được giải quyết nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội... 

Mặt khác, Luật được thông qua sớm cũng hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong những quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển vào thời gian tới.  Đơn cử, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường. 

Bên cạnh đó, bà Hằng đánh giá trong thời gian tới, với thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả hai phân khúc căn hộ và biệt thự/liền kề.  Riêng đối với căn hộ, nguồn cầu phần lớn đến từ nhóm thu nhập tầm trung. Khả năng chi trả của nhóm này là những sản phẩm dưới 3 tỷ, trong khi thị trường Hà Nội không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Vì vậy, người mua đã cân nhắc đến nhiều dự án nằm ở ven đô, nơi có thể cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này. 

Dự báo về thị trường bất động sản Hà Nội, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing, nhận định từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội chưa có thay đổi nhiều và sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm nay, đầu năm sau.