Phát triển nhà ở xã hội: “Nghề của nhà đầu tư là tính toán tổng lợi ích!”
Tại sao nhà ở vẫn đang là “giấc mơ xa vời” với nhiều người có thu nhập thấp?
"Tôi được biết gần đây Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một chương trình kích cầu cho khu vực nhà ở xã hội. Đó là một giải pháp rất đúng thời điểm, làm tốt sẽ tạo sức bật tốt cho thị trường nhà ở".
Quan điểm này được GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bày tỏ trong cuộc trò chuyện với VnEconomy về nhà ở xã hội, một chủ đề đang thu hút sự quan tâm rộng rãi của dư luận.
Ông Đặng Hùng Võ nói:
- Thời bao cấp, nhà ở cho cán bộ, công nhân viên được Nhà nước bao cấp hoàn toàn, dưới dạng Nhà nước cho thuê hoặc cơ quan phân phối nhà ở từ quỹ nhà ở do cơ quan quản lý, lo liệu. Pháp lệnh Nhà ở (năm 1991) còn khẳng định quyền có nhà ở đối với tất cả mọi người.
Song quá trình thực hiện chính sách chuyển từ cơ chế Nhà nước bao cấp về nhà ở sang cơ chế kinh doanh nhà ở trên thị trường đã diễn ra quá nhanh. Đó là thời điểm năm 1994 khi Chính phủ ban hành Nghị định 60-CP và Nghị định 61-CP.
Cách chuyển đổi đột ngột đã làm cho việc giải quyết nhà ở xã hội cho người lao động, nhà ở công vụ cho cán bộ không đáp ứng kịp nhu cầu thực tế.
Việc thay đổi một cơ chế cũ về nhà ở sang một cơ chế mới không hề đơn giản, phải cần có bước đi cụ thể, cần có lộ trình hợp lý. Vấn đề nhà ở cho người lao động luôn là vấn đề rất phức tạp, đặc biệt khó khăn trong thực tế triển khai.
Thời gian vừa qua, luồng đầu tư trên thị trường bất động sản tập trung quá cao vào khu vực nhà ở giá cao, đầu cơ và sốt giá nhà đất liên tục xẩy ra. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp vì mục đích tìm kiếm được lợi nhuận nhiều hơn.
Vì thế, cầu của khu vực nhà ở bình dân cho người lao động rất lớn nhưng thiếu cung trầm trọng. Khu vực thị trường nhà ở cao cấp rơi vào tình trạng cung thật cũng thiếu so với cầu ảo vì bị ảnh hưởng của tình trạng cung thiếu so với cầu của khu vực nhà ở bình dân.
Chính vì vậy đã tạo ra đầu cơ, buôn bán lòng vòng ở khu vực nhà ở cao cấp. Khu vực này đã trở thành một sân chơi riêng cho những người nhiều tiền tham gia vào buôn bán trung gian trao đi đổi lại.
Vì những lý do của quan hệ cung - cầu, tình trạng đầu cơ nhà ở vượt giới hạn nên các dự báo về quy hoạch đều không chính xác. Hơn nữa, thuế đất ở thì rất thấp và không có thuế nhà ở nên khó khắc phục tình trạng có cung nhưng không đưa được vào đáp ứng cho cầu.
Phải có một hệ thống chính sách đồng bộ
Có thể hiểu là mục đích, chính sách trước đây đặt ra thì đúng, nhưng cách thực hiện lại không đúng, thưa ông?
Chính sách đúng nhưng chưa thực hiện được vì trước hết đây là một vấn đề khó giải quyết. Rất nhiều nước mong muốn giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người lao động nhưng số nước thực hiện thành công cũng không nhiều.
Hơn nữa, đây là một vấn đề an sinh xã hội nhưng phải giải quyết bằng cơ chế thị trường, nên đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách đồng bộ.
Các chính sách về đất đai, nhà ở phải thực hiện song hành với các chính sách về khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội, phát triển các quỹ nhà ở xã hội, nâng cao thu nhập của người lao động, bảo hiểm nhà ở, thuế thu nhập đối với người lao động, thuế bất động sản…
Một số chính sách của chúng ta đã sẵn sàng nhưng một số chính sách còn đang thiếu. Như nhiều địa phương còn đang tranh luận về cách thức quy hoạch đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở xã hội. Thực tế hiện có rất ít dự án phát triển nhà ở xã hội, các nhà đầu tư chưa thấy lợi ích khi tham gia đầu tư các dự án này.
Hiện nay giá nhà đất đang đi xuống cũng là một thời điểm tốt để đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Lúc này cần những giải pháp hợp lý để tăng cung, kích cầu cho khu vực này của thị trường nhà ở. Tôi được biết gần đây Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một chương trình kích cầu cho khu vực nhà ở xã hội. Đó là một giải pháp rất đúng thời điểm, làm tốt sẽ tạo sức bật tốt cho thị trường nhà ở.
Việc thực hiện chương trình này đòi hỏi những gì, thưa ông?
Vấn đề đặt ra ở đây chỉ có hai điểm: một là sức của chúng ta làm tăng cung để thỏa mãn bao nhiêu phần trăm của cầu, và hai là làm theo cách thức như thế nào để người lao động nhận được trợ giúp trực tiếp từ Nhà nước, nhưng không phải quay lại cơ chế "xin - cho".
Nếu nhu cầu 100 mà chỉ làm được 1 thì cũng như muối bỏ bể, không có tác động gì vào nhà ở xã hội cũng như thị trường nhà ở nói chung. Vậy nên đã quyết làm thì cần có một chương trình dài hơi, cách làm toàn diện gắn với một hệ thống giải pháp đồng bộ.
Nhớ lại trước năm 2003, chúng ta từng khuyến khích phát triển các dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư bằng chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các dự án này với tư duy tạo ưu đãi về đất đai cho người lao động ở nhà chung cư. Hệ quả là các nhà đầu tư dự án được hưởng ưu đãi này, giá bán nhà vẫn theo quy luật của thị trường. Tức là, ưu đãi về đất đai của Nhà nước không tới được tay người mua nhà chung cư.
Như vậy, sự trợ giúp từ ngân sách Nhà nước cho nhà ở xã hội cần phải được quản lý theo phương thức cắt đoạn. Vốn trợ giúp từ ngân sách cần được phối hợp với nhiều nguồn vốn khác nữa như vốn của các quỹ xã hội, vốn đóng góp của các doanh nghiệp sử dụng lao động và vốn của người lao động chưa có nhà ở.
Các nguồn vốn này nên giao cho ngân hàng hoặc quỹ phát triển nhà ở xã hội để quản lý và phát triển, các tổ chức này tổ chức đấu thầu hay chọn thầu đối với các công ty xây dựng để thực hiện công đoạn xây dựng nhà ở xã hội.
Những người lao động chưa có nhà ở có thể hình thành các hợp tác xã nhà ở để quản lý nhà, phân chia theo tiêu chuẩn sử dụng và chịu trách nhiệm lựa chọn đúng đối tượng sử dụng. Nhiều nước đã áp dụng thành công mô hình hợp tác xã nhà ở như vậy.
Cuối cùng, rất quan trọng là trong khâu tổ chức triển khai phải bảo đảm công khai, minh bạch trong mọi công đoạn.
Thời điểm lớn để phát triển nhà ở xã hội
Ông có nói đây là thời điểm thuận lợi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, để từ đó kéo thị trường trở lại ổn định. Ông có thể giải thích rõ hơn?
Vì khu vực thị trường cao cấp đang dừng lại, đầu cơ cũng không còn, giá nhà đất đang giảm mạnh, nên đây là điều kiện tốt để hoàn chỉnh cơ chế quản lý, điều chỉnh giá nhà đất trên thị trường về mức phù hợp, tăng cung và kích cầu cho khu vực nhà ở bình dân.
Trong chính sách tăng cung, cần nghiên cứu các biện pháp khuyến khích đầu tư, tạo ưu đãi đầu tư cho các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà ở đang có khó khăn để thu hút đầu tư vào khu vực nhà ở bình dân. Trong chính sách kích cầu, cần nghiên cứu biện pháp tạo ưu đãi cho người lao động để dễ dàng với tới được nhà ở cho mình.
Khi khu vực nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đã giải quyết được một phần nhất định thì áp lực cầu giả lên cung thật ở khu vực nhà ở cao cấp cũng được giải quyết. Những người có tiền sẽ không hướng việc đưa tiền vào thị trường nhà ở nữa mà sẽ chuyển hướng đầu tư sang khu vực khác, nhất là hướng được đầu tư vào khu vực sản xuất hàng hóa sẽ có lợi cho kinh tế - xã hội.
Nhưng thời điểm hiện nay dường như rất khó thu hút nguồn lực tập trung vào phát triển nhà ở xã hội...
Tất nhiên trong hoàn cảnh kinh tế trong nước và thế giới hiện nay thì khó giải quyết bài toán tăng vốn đầu tư. Nhưng theo tôi, chúng ta cũng có rất nhiều cách để làm.
Trước hết vốn từ tiền tiết kiệm của người lao động là một nguồn cần khai thông. Nhu cầu mua hay thuê nhà ở là có thật, nếu được ưu đãi thêm và đủ tin cậy thì mọi người lao động đều có thể đóng góp vốn này.
Thứ hai, cơ chế động viên đóng góp từ các doanh nghiệp sử dụng lao động cũng là một nguồn cần tính tới. Sau đó là nguồn từ các quỹ giải quyết các vấn đề xã hội, nguồn trợ giúp kích cầu từ ngân sách nhà nước. Nhà nước cũng có thể đưa ra các chính sách ưu đãi về vay vốn tín dụng với lãi suất thấp, ưu đãi về đất đai, ưu đãi về thuế…
Nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng lợi nhuận từ phát triển nhà ở xã hội hiện không hấp dẫn...
Đúng là nhà đầu tư không mặn mà vì đầu tư cho khu vực nhà ở bình dân sẽ không được lợi nhuận cao như đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp.
Vậy cần phải làm hai việc: một là tăng ưu đãi cho nhà đầu tư khi họ đầu tư vào khu vực nhà ở bình dân, và hai là điều chỉnh giảm lợi nhuận khi đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp.
Việc tăng ưu đãi cho nhà đầu tư như tôi đã nói, có thể dưới dạng nhiều ưu đãi khác nhau như vay vốn đầu tư, đất đai, thuế hay cũng có thể được chỉ định thầu thực hiện một số dự án của Nhà nước. Giảm lợi nhuận khi đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp có thể thực hiện thông qua chính sách thuế hợp lý.
Nghề của nhà đầu tư là tính toán tổng lợi ích rồi quyết định có đầu tư hay không? Khi tổng lợi ích đầu tư vào khu vực nhà ở bình dân cao hơn thì nhà đầu tư sẽ quyết định đầu tư vào đó. Hoặc, chỉ cho vay tín dụng với những người làm nhà ở xã hội, còn nhà ở cao cấp là tự ông lo, ngân hàng không được cho vay. Thế là xong chứ có gì đâu!
Nhưng chính vì ta không tạo ra nguyên tắc như vậy mới không thu hút, lôi kéo được nhà đầu tư vào khu vực nhà ở này.
Quan điểm này được GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bày tỏ trong cuộc trò chuyện với VnEconomy về nhà ở xã hội, một chủ đề đang thu hút sự quan tâm rộng rãi của dư luận.
Ông Đặng Hùng Võ nói:
- Thời bao cấp, nhà ở cho cán bộ, công nhân viên được Nhà nước bao cấp hoàn toàn, dưới dạng Nhà nước cho thuê hoặc cơ quan phân phối nhà ở từ quỹ nhà ở do cơ quan quản lý, lo liệu. Pháp lệnh Nhà ở (năm 1991) còn khẳng định quyền có nhà ở đối với tất cả mọi người.
Song quá trình thực hiện chính sách chuyển từ cơ chế Nhà nước bao cấp về nhà ở sang cơ chế kinh doanh nhà ở trên thị trường đã diễn ra quá nhanh. Đó là thời điểm năm 1994 khi Chính phủ ban hành Nghị định 60-CP và Nghị định 61-CP.
Cách chuyển đổi đột ngột đã làm cho việc giải quyết nhà ở xã hội cho người lao động, nhà ở công vụ cho cán bộ không đáp ứng kịp nhu cầu thực tế.
Việc thay đổi một cơ chế cũ về nhà ở sang một cơ chế mới không hề đơn giản, phải cần có bước đi cụ thể, cần có lộ trình hợp lý. Vấn đề nhà ở cho người lao động luôn là vấn đề rất phức tạp, đặc biệt khó khăn trong thực tế triển khai.
Thời gian vừa qua, luồng đầu tư trên thị trường bất động sản tập trung quá cao vào khu vực nhà ở giá cao, đầu cơ và sốt giá nhà đất liên tục xẩy ra. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp vì mục đích tìm kiếm được lợi nhuận nhiều hơn.
Vì thế, cầu của khu vực nhà ở bình dân cho người lao động rất lớn nhưng thiếu cung trầm trọng. Khu vực thị trường nhà ở cao cấp rơi vào tình trạng cung thật cũng thiếu so với cầu ảo vì bị ảnh hưởng của tình trạng cung thiếu so với cầu của khu vực nhà ở bình dân.
Chính vì vậy đã tạo ra đầu cơ, buôn bán lòng vòng ở khu vực nhà ở cao cấp. Khu vực này đã trở thành một sân chơi riêng cho những người nhiều tiền tham gia vào buôn bán trung gian trao đi đổi lại.
Vì những lý do của quan hệ cung - cầu, tình trạng đầu cơ nhà ở vượt giới hạn nên các dự báo về quy hoạch đều không chính xác. Hơn nữa, thuế đất ở thì rất thấp và không có thuế nhà ở nên khó khắc phục tình trạng có cung nhưng không đưa được vào đáp ứng cho cầu.
Phải có một hệ thống chính sách đồng bộ
Có thể hiểu là mục đích, chính sách trước đây đặt ra thì đúng, nhưng cách thực hiện lại không đúng, thưa ông?
Chính sách đúng nhưng chưa thực hiện được vì trước hết đây là một vấn đề khó giải quyết. Rất nhiều nước mong muốn giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người lao động nhưng số nước thực hiện thành công cũng không nhiều.
Hơn nữa, đây là một vấn đề an sinh xã hội nhưng phải giải quyết bằng cơ chế thị trường, nên đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách đồng bộ.
Các chính sách về đất đai, nhà ở phải thực hiện song hành với các chính sách về khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội, phát triển các quỹ nhà ở xã hội, nâng cao thu nhập của người lao động, bảo hiểm nhà ở, thuế thu nhập đối với người lao động, thuế bất động sản…
Một số chính sách của chúng ta đã sẵn sàng nhưng một số chính sách còn đang thiếu. Như nhiều địa phương còn đang tranh luận về cách thức quy hoạch đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở xã hội. Thực tế hiện có rất ít dự án phát triển nhà ở xã hội, các nhà đầu tư chưa thấy lợi ích khi tham gia đầu tư các dự án này.
Hiện nay giá nhà đất đang đi xuống cũng là một thời điểm tốt để đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Lúc này cần những giải pháp hợp lý để tăng cung, kích cầu cho khu vực này của thị trường nhà ở. Tôi được biết gần đây Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một chương trình kích cầu cho khu vực nhà ở xã hội. Đó là một giải pháp rất đúng thời điểm, làm tốt sẽ tạo sức bật tốt cho thị trường nhà ở.
Việc thực hiện chương trình này đòi hỏi những gì, thưa ông?
Vấn đề đặt ra ở đây chỉ có hai điểm: một là sức của chúng ta làm tăng cung để thỏa mãn bao nhiêu phần trăm của cầu, và hai là làm theo cách thức như thế nào để người lao động nhận được trợ giúp trực tiếp từ Nhà nước, nhưng không phải quay lại cơ chế "xin - cho".
Nếu nhu cầu 100 mà chỉ làm được 1 thì cũng như muối bỏ bể, không có tác động gì vào nhà ở xã hội cũng như thị trường nhà ở nói chung. Vậy nên đã quyết làm thì cần có một chương trình dài hơi, cách làm toàn diện gắn với một hệ thống giải pháp đồng bộ.
Nhớ lại trước năm 2003, chúng ta từng khuyến khích phát triển các dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư bằng chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các dự án này với tư duy tạo ưu đãi về đất đai cho người lao động ở nhà chung cư. Hệ quả là các nhà đầu tư dự án được hưởng ưu đãi này, giá bán nhà vẫn theo quy luật của thị trường. Tức là, ưu đãi về đất đai của Nhà nước không tới được tay người mua nhà chung cư.
Như vậy, sự trợ giúp từ ngân sách Nhà nước cho nhà ở xã hội cần phải được quản lý theo phương thức cắt đoạn. Vốn trợ giúp từ ngân sách cần được phối hợp với nhiều nguồn vốn khác nữa như vốn của các quỹ xã hội, vốn đóng góp của các doanh nghiệp sử dụng lao động và vốn của người lao động chưa có nhà ở.
Các nguồn vốn này nên giao cho ngân hàng hoặc quỹ phát triển nhà ở xã hội để quản lý và phát triển, các tổ chức này tổ chức đấu thầu hay chọn thầu đối với các công ty xây dựng để thực hiện công đoạn xây dựng nhà ở xã hội.
Những người lao động chưa có nhà ở có thể hình thành các hợp tác xã nhà ở để quản lý nhà, phân chia theo tiêu chuẩn sử dụng và chịu trách nhiệm lựa chọn đúng đối tượng sử dụng. Nhiều nước đã áp dụng thành công mô hình hợp tác xã nhà ở như vậy.
Cuối cùng, rất quan trọng là trong khâu tổ chức triển khai phải bảo đảm công khai, minh bạch trong mọi công đoạn.
Thời điểm lớn để phát triển nhà ở xã hội
Ông có nói đây là thời điểm thuận lợi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, để từ đó kéo thị trường trở lại ổn định. Ông có thể giải thích rõ hơn?
Vì khu vực thị trường cao cấp đang dừng lại, đầu cơ cũng không còn, giá nhà đất đang giảm mạnh, nên đây là điều kiện tốt để hoàn chỉnh cơ chế quản lý, điều chỉnh giá nhà đất trên thị trường về mức phù hợp, tăng cung và kích cầu cho khu vực nhà ở bình dân.
Trong chính sách tăng cung, cần nghiên cứu các biện pháp khuyến khích đầu tư, tạo ưu đãi đầu tư cho các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà ở đang có khó khăn để thu hút đầu tư vào khu vực nhà ở bình dân. Trong chính sách kích cầu, cần nghiên cứu biện pháp tạo ưu đãi cho người lao động để dễ dàng với tới được nhà ở cho mình.
Khi khu vực nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đã giải quyết được một phần nhất định thì áp lực cầu giả lên cung thật ở khu vực nhà ở cao cấp cũng được giải quyết. Những người có tiền sẽ không hướng việc đưa tiền vào thị trường nhà ở nữa mà sẽ chuyển hướng đầu tư sang khu vực khác, nhất là hướng được đầu tư vào khu vực sản xuất hàng hóa sẽ có lợi cho kinh tế - xã hội.
Nhưng thời điểm hiện nay dường như rất khó thu hút nguồn lực tập trung vào phát triển nhà ở xã hội...
Tất nhiên trong hoàn cảnh kinh tế trong nước và thế giới hiện nay thì khó giải quyết bài toán tăng vốn đầu tư. Nhưng theo tôi, chúng ta cũng có rất nhiều cách để làm.
Trước hết vốn từ tiền tiết kiệm của người lao động là một nguồn cần khai thông. Nhu cầu mua hay thuê nhà ở là có thật, nếu được ưu đãi thêm và đủ tin cậy thì mọi người lao động đều có thể đóng góp vốn này.
Thứ hai, cơ chế động viên đóng góp từ các doanh nghiệp sử dụng lao động cũng là một nguồn cần tính tới. Sau đó là nguồn từ các quỹ giải quyết các vấn đề xã hội, nguồn trợ giúp kích cầu từ ngân sách nhà nước. Nhà nước cũng có thể đưa ra các chính sách ưu đãi về vay vốn tín dụng với lãi suất thấp, ưu đãi về đất đai, ưu đãi về thuế…
Nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng lợi nhuận từ phát triển nhà ở xã hội hiện không hấp dẫn...
Đúng là nhà đầu tư không mặn mà vì đầu tư cho khu vực nhà ở bình dân sẽ không được lợi nhuận cao như đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp.
Vậy cần phải làm hai việc: một là tăng ưu đãi cho nhà đầu tư khi họ đầu tư vào khu vực nhà ở bình dân, và hai là điều chỉnh giảm lợi nhuận khi đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp.
Việc tăng ưu đãi cho nhà đầu tư như tôi đã nói, có thể dưới dạng nhiều ưu đãi khác nhau như vay vốn đầu tư, đất đai, thuế hay cũng có thể được chỉ định thầu thực hiện một số dự án của Nhà nước. Giảm lợi nhuận khi đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp có thể thực hiện thông qua chính sách thuế hợp lý.
Nghề của nhà đầu tư là tính toán tổng lợi ích rồi quyết định có đầu tư hay không? Khi tổng lợi ích đầu tư vào khu vực nhà ở bình dân cao hơn thì nhà đầu tư sẽ quyết định đầu tư vào đó. Hoặc, chỉ cho vay tín dụng với những người làm nhà ở xã hội, còn nhà ở cao cấp là tự ông lo, ngân hàng không được cho vay. Thế là xong chứ có gì đâu!
Nhưng chính vì ta không tạo ra nguyên tắc như vậy mới không thu hút, lôi kéo được nhà đầu tư vào khu vực nhà ở này.
