Quản lý thuế bất động sản quá dễ, dẫn đến dễ dàng lách thuế, đẩy giá đất

Từ trước đến nay, chính sách thuế ngoài tác dụng đóng góp vào ngân sách, còn giữ vai trò quan trọng đối với điều tiết, định hướng tiêu dùng và góp phần hạn chế đầu cơ để minh bạch thị trường.

HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ, ĐẨY GIÁ, LŨNG ĐOẠN THỊ TRƯỜNG

Báo cáo kết quả thu ngân sách ngành thuế của Tổng cục Thuế cho thấy, số thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, và nhận quà tặng là bất động sản cả năm 2022 đạt khoảng hơn 41.000 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2021. Nhiều ý kiến cho rằng có được kết quả trên là do giao dịch bất động sản hai quý đầu năm khá sôi động, nhưng quan trọng còn do tác dụng của quy định siết chặt việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản.

“Mặc dù năm 2021, 2022 hoạt động mua bán có thanh khoản tốt không cao, nhưng kê khai đúng giá đã làm cho giá thu tăng lên. Như vậy, rõ ràng việc sử dụng chính sách thuế, vừa giúp đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, lại vừa góp phần thực hiện đúng quy định của nhà nước”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá.

Đề cập đến vấn đề này, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết hành vi đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên bất động sản là hoạt động cần thiết. Hơn nữa, đánh thuế với bất động sản đã được các nước phát triển trên thế giới áp dụng từ lâu, Việt Nam triển khai bây giờ không phải là sớm. Đánh thuế với bất động sản sẽ làm giảm đầu cơ, đẩy giá, lũng đoạn thị trường, chấm dứt làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất như giai đoạn vừa qua.

Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện các chính sách thuế cũng cần có sự nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đồng thuận cao; Hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển...

Bởi chính sách điều tiết phù hợp có vai trò vô cùng quan trọng nhằm hạn chế việc giam giữ, lãng phí, gây lũng đoạn chức năng của tài nguyên nhằm trục lợi, đẩy giá, thổi giá. Kích thích sử dụng đất đai, bất động sản phù hợp, có hiệu quả như đầu tư để tạo công trình dịch vụ thương mại hay hạ tầng khai thác. Tạo giá trị đóng góp vào ngân sách, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển...

ĐỀ XUẤT BAN HÀNH LUẬT THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện nay, tại Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023, đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến có nội dung đáng chú ý là, đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10/2024, thông qua vào tháng 5/2025.

Trong đó, một số hành vi của thị trường được Bộ Tư pháp đề xuất đánh thuế đã đề cập ở dự thảo như: đánh thuế cao căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2, đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản; nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn với việc giao dịch mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Cụ thể là nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn; nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế; đặc biệt thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2), qua đó góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, mục tiêu của đánh thuế cao căn hộ trên 50 triệu đồng/m2, nhằm buộc nhóm tiêu dùng phân khúc nhà ở cao cấp (nhóm thu nhập cao) phải đóng góp thêm vào ngân sách. Từ đó hỗ trợ hơn nữa cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng... Mặt khác, việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này lên cao, tăng khó khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó, hay sản phẩm dễ bán. Qua đây khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn, giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Ngoài ra, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng là 2%. Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Ông Đính thông tin, thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp. Việc quản lý thuế bất động sản quá dễ, dẫn đến những người đầu cơ dễ dàng lách thuế, đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Nếu quy định chặt chẽ, và áp thuế cao hơn đối với hành vi găm giữ bất động sản thời gian ngắn, sẽ làm cho hành vi đầu cơ không thể trục lợi. Nghĩa là thời gian diễn ra càng nhanh thì thuế suất phải đóng càng cao, từ đó làm giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, hạn chế đầu cơ. Người dân sẽ được mua nhà với giá trị thực.

Đưa ra ý kiến, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, hai nhóm hành vi trên chỉ là một trong nhiều hành vi được diễn ra trong thị trường đầu tư, kinh doanh, giao dịch bất động sản. Nên rất cần phải xây dựng một bộ luật thuế bất động sản đồng bộ, được Quốc hội thông qua, phê chuẩn, thì mới điều tiết được thị trường minh bạch, ổn định, bền vững.

Vì vậy, "Đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản của Bộ Tư Pháp rất cần thiết, là một trong những vấn đề mà nhà quản lý cũng như các doanh nghiệp quan tâm. Tuy nhiên cần có sự kiểm tra giám sát, phân tích một cách đầy đủ, toàn diện về hoạt động của thị trường bất động sản, để từ đó đem lại kết quả tốt nhất", chuyên gia này phân tích.