Sẽ có công ty đền bù giải tỏa
Mới đây, đã có đề xuất thành lập một tổng công ty chuyên về đền bù
Vướng mắc lớn nhất tại các dự án hiện nay là khâu đền bù giải tỏa. Mới đây, đã có đề xuất thành lập một tổng công ty chuyên về đền bù.
Đề án này đang được các cơ quan chức năng xem xét.
Theo tờ trình của Công ty Cổ phần Đức Khải gửi cơ quan chức năng, công ty đền bù sẽ có tên là Tổng công ty Đền bù giải tỏa, vốn điều lệ 1.650 tỉ đồng. Trong đó vốn góp cổ đông của Công ty Đức Khải là 850 tỉ đồng (chiếm 51%), còn lại là vốn huy động.
Công ty đền bù, bao nhiêu vốn mới đủ?
Công ty này sẽ cùng với chính quyền địa phương, các cơ quan chức năng tiến hành thỏa thuận đền bù cho dân để sớm có đất “sạch”, đưa vào đấu giá và hoàn tất thủ tục giao chủ đầu tư làm dự án.
Khu vực mà công ty nhắm đến là các khu đất đã được phê duyệt qui hoạch tổng thể. Công ty sẽ lập hồ sơ đăng ký với chính quyền địa phương làm thủ tục tạm giao đất và đền bù cho các hộ dân trong khu qui hoạch.
Không chỉ đền bù đất trong khu qui hoạch, đơn vị này còn đề xuất tham gia đền bù ở các dự án có kêu gọi đầu tư như khu đô thị, khách sạn, trung tâm thương mại, khu công nghiệp... Công ty Đức Khải cho rằng đây là hình thức thí điểm xã hội hóa trong đền bù giải phóng mặt bằng.
Nhưng liệu với số vốn 1.650 tỉ đồng có thể tạo ra bao nhiêu quĩ đất khi mà hiện nay giá đất đã quá cao? Ông Dương Quốc Tuấn, Phó tổng giám đốc Công ty Đức Khải, cho rằng đó chỉ là số vốn ban đầu, nếu làm hiệu quả thì công ty sẽ đầu tư thêm vốn hoặc kêu gọi huy động vốn của các thành phần khác cùng tham gia.
Hay nhưng... mới quá
Theo số liệu của Công ty Đức Khải, hiện nay việc giải phóng mặt bằng để làm dự án tại các địa phương đều chậm so với thời gian qui định, thường thì kéo dài đến 18 tháng, nhiều dự án kéo dài 3-5 năm. Ở Tp.HCM, từ năm 1998 đến nay còn gần 50% tổng số dự án được giao đang phải tiếp tục giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến 102.000 hộ dân.
Đa số cơ quan liên quan đều ủng hộ hình thức công ty tư nhân tham gia đền bù giải tỏa. Tuy nhiên, hình thức hoạt động như thế nào vẫn có ý kiến khác nhau.
Theo UBND Tp.HCM, việc thành lập tổng công ty đền bù giải tỏa là mô hình hoạt động mới xuất phát từ thực tiễn, cần được xem xét, có cơ chế điều chỉnh cho phù hợp với loại hình này. Tuy nhiên, UBND thành phố cho rằng Luật Đất đai năm 2003 không qui định hình thức tạm giao đất nên đề xuất của Công ty Đức Khải là không phù hợp.
Trong công văn gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND thành phố đề xuất trước mắt có thể cho phép thành lập công ty cổ phần làm dịch vụ bồi thường giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư hoặc Nhà nước và phải thực hiện theo đúng qui định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra cần bổ sung mã ngành nghề này vào mục ngành nghề kinh doanh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện đăng ký kinh doanh.
Sau khi thành lập, công ty hoạt động kinh doanh trên cơ sở thỏa thuận, ký kết hợp đồng thực hiện dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng với tổ chức được Nhà nước giao đất, có nhu cầu bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đơn vị đền bù được hưởng chi phí phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng... theo qui định của Nhà nước.
Bên cạnh đó công ty cũng phải thực hiện đúng qui định của pháp luật về bồi thường, đồng thời cam kết về thời gian tiến độ đền bù giải tỏa...
Đề xuất hai phương án
Theo một công ty kinh doanh địa ốc, với hình thức như trên, công ty đền bù giải tỏa này hoạt động tương tự như các hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng của quận huyện, Trung tâm Phát triển quĩ đất thành phố hiện nay.
Thông thường kinh phí dành cho công tác này chiếm 1,5-2% trên tổng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và do chủ đầu tư trả. Chỉ có một điểm khác: một bên là cơ quan nhà nước, còn một bên là do đơn vị tư nhân thực hiện. Xét ở góc độ này, các cơ quan phụ trách đền bù của Nhà nước có ưu thế hơn vì có “Nhà nước” đứng phía sau.
Trong khi đó, theo ý kiến của Bộ Tài nguyên Môi trường, đề nghị của Công ty Đức Khải là “có thể chấp nhận được” vì tranh thủ nguồn vốn xã hội cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra sẽ tạo quĩ đất “sạch” cho các nhà đầu tư thực hiện dự án. Nhưng cơ quan này lưu ý đây là loại hình mới của doanh nghiệp, và qui định về đất đai chưa có điều chỉnh về vấn đề này.
Do vậy Bộ đề xuất công ty hoạt động theo một trong hai phương thức sau: thứ nhất là sau khi qui hoạch được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền giao đất cho tổng công ty trên để bồi thường theo qui định.
Sau khi giải phóng mặt bằng xong, đơn vị trên sẽ giao lại đất “sạch” cho UBND tỉnh, thành để tổ chức đấu giá. UBND tỉnh có trách nhiệm thanh toán một phần lợi nhuận thu từ việc đấu giá đất cho tổng công ty trên. Tỉ lệ này do hai bên thỏa thuận. Phương thức thứ hai là giao luôn cho tổng công ty trên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, và đơn vị này có trách nhiệm nộp một phần lợi nhuận từ việc đấu giá quyền sử dụng đất cho địa phương. Tỉ lệ này do UBND cấp tỉnh quyết định.
Xung quanh vấn đề này, Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì cùng các bộ liên quan và UBND các thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng và Tp.HCM nghiên cứu đề xuất của Công ty Đức Khải, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong quí 1/2008.
Đề án này đang được các cơ quan chức năng xem xét.
Theo tờ trình của Công ty Cổ phần Đức Khải gửi cơ quan chức năng, công ty đền bù sẽ có tên là Tổng công ty Đền bù giải tỏa, vốn điều lệ 1.650 tỉ đồng. Trong đó vốn góp cổ đông của Công ty Đức Khải là 850 tỉ đồng (chiếm 51%), còn lại là vốn huy động.
Công ty đền bù, bao nhiêu vốn mới đủ?
Công ty này sẽ cùng với chính quyền địa phương, các cơ quan chức năng tiến hành thỏa thuận đền bù cho dân để sớm có đất “sạch”, đưa vào đấu giá và hoàn tất thủ tục giao chủ đầu tư làm dự án.
Khu vực mà công ty nhắm đến là các khu đất đã được phê duyệt qui hoạch tổng thể. Công ty sẽ lập hồ sơ đăng ký với chính quyền địa phương làm thủ tục tạm giao đất và đền bù cho các hộ dân trong khu qui hoạch.
Không chỉ đền bù đất trong khu qui hoạch, đơn vị này còn đề xuất tham gia đền bù ở các dự án có kêu gọi đầu tư như khu đô thị, khách sạn, trung tâm thương mại, khu công nghiệp... Công ty Đức Khải cho rằng đây là hình thức thí điểm xã hội hóa trong đền bù giải phóng mặt bằng.
Nhưng liệu với số vốn 1.650 tỉ đồng có thể tạo ra bao nhiêu quĩ đất khi mà hiện nay giá đất đã quá cao? Ông Dương Quốc Tuấn, Phó tổng giám đốc Công ty Đức Khải, cho rằng đó chỉ là số vốn ban đầu, nếu làm hiệu quả thì công ty sẽ đầu tư thêm vốn hoặc kêu gọi huy động vốn của các thành phần khác cùng tham gia.
Hay nhưng... mới quá
Theo số liệu của Công ty Đức Khải, hiện nay việc giải phóng mặt bằng để làm dự án tại các địa phương đều chậm so với thời gian qui định, thường thì kéo dài đến 18 tháng, nhiều dự án kéo dài 3-5 năm. Ở Tp.HCM, từ năm 1998 đến nay còn gần 50% tổng số dự án được giao đang phải tiếp tục giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến 102.000 hộ dân.
Đa số cơ quan liên quan đều ủng hộ hình thức công ty tư nhân tham gia đền bù giải tỏa. Tuy nhiên, hình thức hoạt động như thế nào vẫn có ý kiến khác nhau.
Theo UBND Tp.HCM, việc thành lập tổng công ty đền bù giải tỏa là mô hình hoạt động mới xuất phát từ thực tiễn, cần được xem xét, có cơ chế điều chỉnh cho phù hợp với loại hình này. Tuy nhiên, UBND thành phố cho rằng Luật Đất đai năm 2003 không qui định hình thức tạm giao đất nên đề xuất của Công ty Đức Khải là không phù hợp.
Trong công văn gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND thành phố đề xuất trước mắt có thể cho phép thành lập công ty cổ phần làm dịch vụ bồi thường giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư hoặc Nhà nước và phải thực hiện theo đúng qui định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra cần bổ sung mã ngành nghề này vào mục ngành nghề kinh doanh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện đăng ký kinh doanh.
Sau khi thành lập, công ty hoạt động kinh doanh trên cơ sở thỏa thuận, ký kết hợp đồng thực hiện dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng với tổ chức được Nhà nước giao đất, có nhu cầu bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đơn vị đền bù được hưởng chi phí phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng... theo qui định của Nhà nước.
Bên cạnh đó công ty cũng phải thực hiện đúng qui định của pháp luật về bồi thường, đồng thời cam kết về thời gian tiến độ đền bù giải tỏa...
Đề xuất hai phương án
Theo một công ty kinh doanh địa ốc, với hình thức như trên, công ty đền bù giải tỏa này hoạt động tương tự như các hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng của quận huyện, Trung tâm Phát triển quĩ đất thành phố hiện nay.
Thông thường kinh phí dành cho công tác này chiếm 1,5-2% trên tổng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và do chủ đầu tư trả. Chỉ có một điểm khác: một bên là cơ quan nhà nước, còn một bên là do đơn vị tư nhân thực hiện. Xét ở góc độ này, các cơ quan phụ trách đền bù của Nhà nước có ưu thế hơn vì có “Nhà nước” đứng phía sau.
Trong khi đó, theo ý kiến của Bộ Tài nguyên Môi trường, đề nghị của Công ty Đức Khải là “có thể chấp nhận được” vì tranh thủ nguồn vốn xã hội cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra sẽ tạo quĩ đất “sạch” cho các nhà đầu tư thực hiện dự án. Nhưng cơ quan này lưu ý đây là loại hình mới của doanh nghiệp, và qui định về đất đai chưa có điều chỉnh về vấn đề này.
Do vậy Bộ đề xuất công ty hoạt động theo một trong hai phương thức sau: thứ nhất là sau khi qui hoạch được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền giao đất cho tổng công ty trên để bồi thường theo qui định.
Sau khi giải phóng mặt bằng xong, đơn vị trên sẽ giao lại đất “sạch” cho UBND tỉnh, thành để tổ chức đấu giá. UBND tỉnh có trách nhiệm thanh toán một phần lợi nhuận thu từ việc đấu giá đất cho tổng công ty trên. Tỉ lệ này do hai bên thỏa thuận. Phương thức thứ hai là giao luôn cho tổng công ty trên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, và đơn vị này có trách nhiệm nộp một phần lợi nhuận từ việc đấu giá quyền sử dụng đất cho địa phương. Tỉ lệ này do UBND cấp tỉnh quyết định.
Xung quanh vấn đề này, Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì cùng các bộ liên quan và UBND các thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng và Tp.HCM nghiên cứu đề xuất của Công ty Đức Khải, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong quí 1/2008.
