Thị trường bất động sản: khó khăn đến từ cơ chế, chính sách

Đây là nhận định được đưa ra tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" diễn ra ngày 13/7 tại Hà Nội. Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản chia sẻ: Pháp lý, nguồn vốn tài chính, tổ chức thực hiện chính là ba vướng mắc cơ bản của thị trường này.

CẦN RÚT GỌN THỦ TỤC ĐẦU TƯ

Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém, hàng ngàn dự án dở dang. Đến 6 tháng đầu năm 2023, tình trạng này vẫn không chuyển biến, chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế…

Trong 6 tháng qua, với phân khúc nhà ở thương mại, cả nước mới hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); và được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022).

Về tổng lượng giao dịch, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 06 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ bằng 40,69% so với 06 tháng cuối năm 2022. Giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3-7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10%, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12%.

Khó khăn của thị trường bất động sản cơ bản là từ chính sách và dòng vốn. Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề: lãi suất cao (hiện 11-12%/năm), pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường

“Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị… cho cả năm”, ông Khôi nhận định.

Ông Khôi còn cho biết thêm, hiện nay, có hàng ngàn dự án phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ…về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. Do đó, chính quyền các địa phương cần chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo cáo chính phủ. Đồng thời cần rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ...

“Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc nêu trên và giảm mức lãi suất, thì đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn, nhiều sản phẩm bất động sản ra thị trường”, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản nhìn nhận.

THỦ TỤC PHỨC TẠP LÀM TĂNG GIÁ BÁN NHÀ

Đồng quan điểm, ông Joseph Low, Chủ tịch Bộ phận Bất động sản Tập đoàn Keppel tại Việt Nam nhìn nhận: Hiện nay, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế bởi các thách thức đa dạng như vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp. Nếu không giải quyết, các vấn đề này sẽ làm tăng sự không ổn định trên thị trường, dẫn đến tăng chi phí xây dựng và cuối cùng là giá bán nhà cao hơn cho người dân.

Từ góc độ một nhà quản lý đầu tư nước ngoài, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho rằng hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản Việt Nam còn chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời; Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài; Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Tất cả các yếu tố đó sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.

Do đó, để bắt kịp xu hướng của thời đại, tiến tới chọn lọc các nhà đầu tư FDI chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Việt Nam cần tập trung giải quyết một số vấn đề.

Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thứ hai, chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, có giải pháp gắn với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh, bền vững; đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.

Thứ ba, khẩn trương điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thứ năm, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư, đặc biệt là đối với các dự án sử dụng đất lớn nhưng chậm triển khai.