Tín dụng bất động sản: Có “vé” thì qua…
Một cánh cửa đã được mở. Cửa có thể hẹp, nhưng nếu 1 người đi qua được thì 10 người cũng có thể đi qua được, miễn là có “vé”
Một cánh cửa đã được mở. Cửa có thể hẹp, nhưng nếu 1 người đi qua được thì 10 người cũng có thể đi qua được, miễn là có “vé”.
Ngày 14/11, Ngân hàng Nhà nước có văn bản chỉ đạo hoạt động tín dụng cuối năm 2011. Văn bản này đáp ứng mong đợi của nhiều người trong cuộc, phát đi thông điệp tích cực. Vấn đề còn lại là kiểm soát nó.
“Mở nhiều lắm chứ!”
Một nội dung chính của chỉ đạo trên là mở cơ chế cho loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay thuộc lĩnh vực bất động sản ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất tính tỷ trọng trong tổng dư nợ.
Ngay sau cơ chế này ban hành, VnEconomy đã trao đổi với một cán bộ chuyên trách tín dụng bất động sản của một ngân hàng thương mại. Con số 4 nhóm đối tượng được đưa ra trao đổi như một sự hạn chế, một cánh cửa hẹp. Tuy nhiên, cán bộ này phản biện rằng: “Không! Mở nhiều lắm chứ! Độ mở đó không thể hiện qua câu chữ đâu. Cái chính là cửa đã mở, dù mở hé, nhưng 1 người đi qua được thì 10 người khác cũng có thể qua được”.
Theo cán bộ tín dụng này, cánh cửa mới mở đó tạo nhiều ý nghĩa cả cho ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và người dân có nhu cầu thực sự.
Ở nhóm thứ nhất, sự loại trừ có ở dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn phục vụ tiêu dùng, bao gồm nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay. Nhóm này có giá trị mở rộng.
Với các ngân hàng, trạng thái cho vay nhỏ giọt thậm chí “đóng băng” tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu nói trên thời gian qua đã được khai thông về mặt chính sách. Một nghiệp vụ quan trọng của họ có thêm “đất” để sống.
Với người dân, những người có nhu cầu thực sự có cơ hội để có thể tiếp cận vốn ngân hàng để giải quyết vấn đề của mình. Vấn đề ở đây là với thu nhập hiện tại có nhiều người phải mất 10 năm, 20 năm, thậm chí lâu hơn nữa mới có thể có một chỗ ở thuộc sở hữu của mình. Nay có thêm cơ hội tìm vốn ở ngân hàng, nhu cầu của họ dễ hiện thực hơn. Bên cạnh yếu tố kinh tế thì điều này còn có giá trị xã hội.
Với doanh nghiệp bất động sản, tín dụng tiêu dùng mở theo hướng trên sẽ góp thêm sức cầu, có thể góp phần làm thị trường ấm lại. Dĩ nhiên, nhiều cá nhân có thể “mong” thị trường bất động sản khó khăn hơn nữa để giá có thể giảm thêm, để cung và cầu xích lại gần nhau hơn.
Ở các nhóm tiếp theo, cơ hội tập trung hơn ở các doanh nghiệp bất động sản và các mối tương tác. Cửa vốn mở thêm đồng nghĩa với khả năng thúc đẩy các dự án, đi cùng với đó là khả năng kích hoạt các hoạt động phụ trợ như sản xuất nguyên vật liệu, tạo thêm công ăn việc làm cho công nhân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế…
Còn ở tầm chính sách, chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đã có sự đầu tư hơn cho tính hợp lý trong điều hành. Thay vì gom tất cả các nhu cầu vào một rổ “phi sản xuất”, thì nay đã có sự bóc tách, phân loại cụ thể.
Có “vé” thì qua…
Một cánh cửa đã được mở, trước một tháng rưỡi hạn thực hiện rút tỷ trọng tín dụng phi sản xuất xuống 16%. Chỉ 4 nhóm, thời hạn còn lại ngắn, xem ra cửa khá hẹp.
Nhưng, như phân tích của cán bộ tín dụng trên, 1 người đi qua được thì có thể 10 người cùng đi qua được. Vấn đề còn lại là “vé” vào cửa và “soát vé” như thế nào.
Theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, sự phân định 4 nhóm đó là rõ ràng. Nhưng mối quan tâm đặt ra là sự phân định và phát “vé” cho nhóm nhu cầu vay hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.
Ở đây, sẽ cần làm rõ hơn thế nào là hoàn thiện, mức độ hoàn thiện đến đâu? Bởi các bên có thể ký lại các hợp đồng để ấn định thời điểm bàn giao nhà; đưa vào sử dụng một số hạng mục và hoàn thiện tổng thể sau. Việc giám sát các tiêu chí để phân loại trên thực tế sẽ như thế nào, khi có hàng trăm, hàng nghìn dự án trên cả nước? Theo đó, tính hợp pháp của những tấm “vé” ở nhóm này đòi hỏi năng lực và trách nhiệm của người canh cửa.
Và bên lề sự kiện này, trao đổi với VnEconomy, TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị và Kinh doanh (Đại học Ngân hàng Tp.HCM), nói rằng: “Tôi thấy chính sách của ta cũng thực khó thích ứng, nhất là về yêu cầu quản trị trong ngân hàng và doanh nghiệp. Anh đang quen chạy tốc độ 40 km/h vì tắc ống xả, anh chọc một phát khơi thông nó rồi vù ga lên 100 km/h, chóng mặt quá rồi anh lại hãm lại 40 km/h…”.
“Thế rồi, khi mở cửa cho 4 nhóm nhu cầu vay đó, con số 16% tỷ trọng tín dụng phi sản xuất vào cuối năm nay chắc sẽ đẹp và tròn trịa, vì có những ngân hàng nắm được “tấm vé” về đích đúng hẹn. Mà cũng là một vấn đề, 22% và 16%, tôi chưa thấy một phân tích chi tiết và rõ ràng về cơ sở của những giới hạn tỷ trọng đó, sao lại là 22% và 16% mà không phải là những con số khác? Rồi sang năm, anh sẽ định nghĩa và xác định thế nào là phi sản xuất đây?”, TS. Lê Thẩm Dương đặt vấn đề.
Ngày 14/11, Ngân hàng Nhà nước có văn bản chỉ đạo hoạt động tín dụng cuối năm 2011. Văn bản này đáp ứng mong đợi của nhiều người trong cuộc, phát đi thông điệp tích cực. Vấn đề còn lại là kiểm soát nó.
“Mở nhiều lắm chứ!”
Một nội dung chính của chỉ đạo trên là mở cơ chế cho loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay thuộc lĩnh vực bất động sản ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất tính tỷ trọng trong tổng dư nợ.
Ngay sau cơ chế này ban hành, VnEconomy đã trao đổi với một cán bộ chuyên trách tín dụng bất động sản của một ngân hàng thương mại. Con số 4 nhóm đối tượng được đưa ra trao đổi như một sự hạn chế, một cánh cửa hẹp. Tuy nhiên, cán bộ này phản biện rằng: “Không! Mở nhiều lắm chứ! Độ mở đó không thể hiện qua câu chữ đâu. Cái chính là cửa đã mở, dù mở hé, nhưng 1 người đi qua được thì 10 người khác cũng có thể qua được”.
Theo cán bộ tín dụng này, cánh cửa mới mở đó tạo nhiều ý nghĩa cả cho ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và người dân có nhu cầu thực sự.
Ở nhóm thứ nhất, sự loại trừ có ở dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn phục vụ tiêu dùng, bao gồm nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay. Nhóm này có giá trị mở rộng.
Với các ngân hàng, trạng thái cho vay nhỏ giọt thậm chí “đóng băng” tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu nói trên thời gian qua đã được khai thông về mặt chính sách. Một nghiệp vụ quan trọng của họ có thêm “đất” để sống.
Với người dân, những người có nhu cầu thực sự có cơ hội để có thể tiếp cận vốn ngân hàng để giải quyết vấn đề của mình. Vấn đề ở đây là với thu nhập hiện tại có nhiều người phải mất 10 năm, 20 năm, thậm chí lâu hơn nữa mới có thể có một chỗ ở thuộc sở hữu của mình. Nay có thêm cơ hội tìm vốn ở ngân hàng, nhu cầu của họ dễ hiện thực hơn. Bên cạnh yếu tố kinh tế thì điều này còn có giá trị xã hội.
Với doanh nghiệp bất động sản, tín dụng tiêu dùng mở theo hướng trên sẽ góp thêm sức cầu, có thể góp phần làm thị trường ấm lại. Dĩ nhiên, nhiều cá nhân có thể “mong” thị trường bất động sản khó khăn hơn nữa để giá có thể giảm thêm, để cung và cầu xích lại gần nhau hơn.
Ở các nhóm tiếp theo, cơ hội tập trung hơn ở các doanh nghiệp bất động sản và các mối tương tác. Cửa vốn mở thêm đồng nghĩa với khả năng thúc đẩy các dự án, đi cùng với đó là khả năng kích hoạt các hoạt động phụ trợ như sản xuất nguyên vật liệu, tạo thêm công ăn việc làm cho công nhân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế…
Còn ở tầm chính sách, chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đã có sự đầu tư hơn cho tính hợp lý trong điều hành. Thay vì gom tất cả các nhu cầu vào một rổ “phi sản xuất”, thì nay đã có sự bóc tách, phân loại cụ thể.
Có “vé” thì qua…
Một cánh cửa đã được mở, trước một tháng rưỡi hạn thực hiện rút tỷ trọng tín dụng phi sản xuất xuống 16%. Chỉ 4 nhóm, thời hạn còn lại ngắn, xem ra cửa khá hẹp.
Nhưng, như phân tích của cán bộ tín dụng trên, 1 người đi qua được thì có thể 10 người cùng đi qua được. Vấn đề còn lại là “vé” vào cửa và “soát vé” như thế nào.
Theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, sự phân định 4 nhóm đó là rõ ràng. Nhưng mối quan tâm đặt ra là sự phân định và phát “vé” cho nhóm nhu cầu vay hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.
Ở đây, sẽ cần làm rõ hơn thế nào là hoàn thiện, mức độ hoàn thiện đến đâu? Bởi các bên có thể ký lại các hợp đồng để ấn định thời điểm bàn giao nhà; đưa vào sử dụng một số hạng mục và hoàn thiện tổng thể sau. Việc giám sát các tiêu chí để phân loại trên thực tế sẽ như thế nào, khi có hàng trăm, hàng nghìn dự án trên cả nước? Theo đó, tính hợp pháp của những tấm “vé” ở nhóm này đòi hỏi năng lực và trách nhiệm của người canh cửa.
Và bên lề sự kiện này, trao đổi với VnEconomy, TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị và Kinh doanh (Đại học Ngân hàng Tp.HCM), nói rằng: “Tôi thấy chính sách của ta cũng thực khó thích ứng, nhất là về yêu cầu quản trị trong ngân hàng và doanh nghiệp. Anh đang quen chạy tốc độ 40 km/h vì tắc ống xả, anh chọc một phát khơi thông nó rồi vù ga lên 100 km/h, chóng mặt quá rồi anh lại hãm lại 40 km/h…”.
“Thế rồi, khi mở cửa cho 4 nhóm nhu cầu vay đó, con số 16% tỷ trọng tín dụng phi sản xuất vào cuối năm nay chắc sẽ đẹp và tròn trịa, vì có những ngân hàng nắm được “tấm vé” về đích đúng hẹn. Mà cũng là một vấn đề, 22% và 16%, tôi chưa thấy một phân tích chi tiết và rõ ràng về cơ sở của những giới hạn tỷ trọng đó, sao lại là 22% và 16% mà không phải là những con số khác? Rồi sang năm, anh sẽ định nghĩa và xác định thế nào là phi sản xuất đây?”, TS. Lê Thẩm Dương đặt vấn đề.
