TP.HCM: Bảng giá đất mới sẽ không làm tăng giá bất động sản

Trước thông tin “nóng” về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM (dự kiến áp dụng từ ngày 01/8/2024), với mức tăng từ 05 - 50 lần, chiều ngày 29/7/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tổ chức họp báo cung cấp thông tin liên quan đến vấn đề đang được người dân quan tâm. 

ĐẢM BẢO QUY TRÌNH

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng Luật Đất đai năm 2024 sắp áp dụng có quy định bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành theo luật cũ được tiếp tục áp dụng đến hết 31/12/2025. Nhưng trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. 

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 không quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai (bảng giá đất hiện hành đang áp dụng) nên việc xây dựng bảng giá đất mới phù hợp với tình hình thực tế là cần thiết.

Do vậy, đầu tháng 7/2024, UBND TP.HCM giao Sở Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và các địa phương xây dựng dự thảo điều chỉnh bảng giá đất. 

Theo đó, toàn bộ quy trình, cách thức xây dựng bảng giá đất đảm bảo tuân thủ theo điều 17, Nghị định 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất. Trong đó, bảng giá đất mới được TP.HCM đã quy định đầy đủ 12 trường hợp phải tính nghĩa vụ tài chính và tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng. Trong đó chỉ có 01 nhóm được lợi, 03 nhóm không bị ảnh hưởng và có đến 08 nhóm ảnh hưởng.

Phương pháp thực hiện bảng giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu thị trường về giá đất, gồm: các giao dịch đất đai từ nguồn của Cục thuế, Văn phòng đăng ký đất đai; theo giá đất tái định cư được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo giá thị trường.

Về thời hạn áp dụng, bảng giá đất mới trước mắt sẽ áp dụng đến 31/12/2024. Sau đó, trong quá trình áp dụng sẽ có sơ kết, đánh giá, nếu cần thiết sẽ điều chỉnh cho phù hợp để triển khai đến 31/12/2025.

Giải đáp về việc tại sao Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến dự thảo điều chỉnh bảng giá đất chỉ trong vòng 09 ngày và sẽ áp dụng ngay từ 01/8/2024 tới đây (nếu được thông qua), ông Thắng cho hay TP.HCM không làm riêng mà các tỉnh thành trên cả nước đều thực hiện. Sở thực hiện theo quy trình rút gọn, được UBND TP.HCM chấp thuận. 

“Dù rất muốn có thêm thời gian để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất. Luật quy định nên muốn chờ cũng không thể được, luật không cho phép. Dù thời gian ngắn, cấp bách nhưng không còn cách nào khác. Nếu không tham mưu để ban hành bảng giá điều chỉnh sẽ tắc nghẽn hết. Không thể chờ đến 01/01/2026", ông Thắng nhấn mạnh.

TIỆM CẬN GIÁ THỊ TRƯỜNG

Về tác động, theo ông Thắng đánh giá bảng giá đất mới khi áp dụng sẽ mang lại nhiều thuận lợi. Giá bồi thường và giá đất tái định cư đều căn cứ vào bảng giá đất mới này. Giao dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, không còn mua bán nhà “hai giá”, Nhà nước không bị thất thu ngân sách. 

Đối với một số ý kiến cho rằng việc bảng giá đất mới sẽ tác động làm tăng giá bất động sản, ông Thắng cho rằng điều này không chính xác. Trước đây, giá giao dịch bất động sản cao hơn nhiều so với bảng giá đất của Nhà nước. Trong khi đó, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh sẽ cập nhật theo giá giao dịch thực tế trên thị trường thông qua các cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai.

“Bảng giá đất mới sẽ phản ánh đúng và đủ giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, bước đầu, sở đưa ra mức giá tiệm cận với giá thị trường để sau đó còn điều chỉnh cho phù hợp”, ông Thắng nói.

Không có chuyện người dân phải mua đất “2 lần” như một số ý kiến lo ngại. Khi mua đất nông nghiệp thì chuyển sang đất ở hay đất khác thì phải đóng tiền chênh lệch, đó là quy định bất biến. Chỉ khi người dân mua đất ở mà phải đóng tiền nữa thì mới là mua đất “2 lần”. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp cũng đã được điều chỉnh tăng lên thì chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng sẽ được rút ngắn lại.

Lý giải vì sao tại Hóc Môn, Củ Chi có những tuyến đường điều chỉnh giá cao bất thường so với bảng giá đất trước đây, ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh Tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết tại những khu vực này cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng đã được đầu tư mạnh so với với thời điểm xây dựng bảng giá đất hiện hành.

Ông Thắng cũng khẳng định, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ thuận tiện cho mọi đối tượng, từ cơ quan quản lý đến doanh nghiệp, người dân. Bởi bảng giá mới đã cập nhật đầy đủ các đối tượng tính nghĩa vụ tài chính đất đai. Các trường hợp như tính tiền bồi thường, tái định cư, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm như trước phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định, nay chỉ cần áp dụng bảng giá đất.

Những trường hợp người dân nộp hồ sơ thủ tục đất đai trước ngày 01/8/2024, cơ quan Nhà nước sẽ tính giá đất tại thời điểm nhận được đầy đủ hồ sơ. 

08 NHÓM ĐỐI TƯỢNG BỊ TÁC ĐỘNG

Theo dự thảo tờ trình Quyết định thì việc điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng như sau:

- Nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư: Bảng giá đất điều chỉnh được công bố đảm bảo tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.

- Nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì mức độ tác động cụ thể như sau: Có 03 nhóm đối tượng không bị tác động và 08 nhóm bị tác động.

03 nhóm đối tượng không bị tác động gồm: tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

08 nhóm đối tượng bị tác động gồm:

+ Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức (điểm a, h, k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024). Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường). Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

+ Tính thuế sử dụng đất. Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại Bảng giá đất. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.

+ Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.

+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.