Bất động sản là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu... nên "bữa tiệc" có thể kết thúc bất cứ lúc nào

"Những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Do đó, thay về đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, các nhà phát triển bất động sản du lịch cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín; cần sự tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế; tạo sự minh bạch trong mua bán để đem lại niềm tin từ phía khách hàng".

Khuyến nghị trên được ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital đưa ra tại Diễn đàn về bất động sản nghỉ dưỡng biển, tổ chức cuối tuần qua.

"Bữa tiệc có thể kết thúc bất cứ lúc nào"

Theo ông Michael Piro, hiện thị trường bất động sản du lịch biển Việt Nam đang vào giai đoạn khởi sắc nhờ sự tăng trưởng cao của nền kinh tế.

Sự phát triển mạnh mẽ của du lịch biển thể hiện qua những con số ấn tượng với 12,9 triệu du khách quốc tế trong năm 2017, tăng 29% so với năm trước, với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 14% trong giai đoạn 5 năm. Khách du lịch nội địa đạt 73,2 triệu lượt trong năm 2017, tăng 18% so với năm trước với CAGR là 16% trong giai đoạn 5 năm.

So với khu vực, tỷ lệ CAGR khách quốc tế trong giai đoạn 5 năm ngang bằng với Thái Lan, nước có chỉ số cao nhất ở Đông Nam Á trong cùng giai đoạn. Trong số khách quốc tế, các thị trường lớn bao gồm Trung Quốc chiếm 30%, Hàn Quốc 15%, Nhật Bản 7%, Đài Loan, Mỹ, Malaysia và Nga là 4-5%.

"Trước đây, đi Đà Nẵng cuối tuần chỉ cần đặt vào sáng thứ 6, nhưng nay phải đặt trước 1-2 tuần vì số lượng nhu cầu tăng lên. Đặc biệt, khách du lịch Hàn Quốc đang tăng trưởng với mức độ nhanh nhất là 56% so với năm trước, theo sau là Trung Quốc với tăng trưởng 49%", ông Michael Piro nói.

Cũng theo chuyên gia này, dù du lịch biển Việt Nam đang có bức tranh khá sáng sủa và đầy triển vọng, nhưng có không ít vấn đề các nhà đầu tư phải cẩn trọng, bao gồm cả những biến động về kinh tế, chính trị và câu chuyện bảo vệ môi trường biển. Ông Michael Piro dẫn chứng, ở Phillippines, người ta đã từng phải đóng cửa du lịch của một hòn đảo để dọn dẹp môi trường.

"Cá nhân tôi chỉ lưu ý một vấn đề, bất động sản là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu... "Bữa tiệc" có thể kết thúc bất cứ lúc nào. Do đó, một khi đầu tư vào bất động sản du lịch biển, chúng ta sẽ phải cẩn trọng. Còn cam kết lợi nhuận hiện nay ở Việt Nam theo tôi là đang ở mức không tưởng", ông Michael Piro khuyến cáo.

Cần đưa ra cảnh báo về cam kết lợi nhuận

Bình luận về câu chuyện cam kết lợi nhuận, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, thật ra không phải bây giờ chúng ta mới đặt vấn đề về cam kết lợi nhuận. Đã có một số chủ đầu tư không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư.

"Lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12 – 15% là quá khó khăn. Không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao. Lợi nhuận của condotel và du lịch biển chủ yếu từ khách thuê phòng", ông Hà nói.

Chính vì thế, Phó chủ tịch VnREA cho rằng, chúng ta nên đưa ra cảnh báo. Thứ nhất là quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi khách hàng. Nhưng tham gia đầu tư cũng là quyền lợi của khách hàng, đồng nghĩa phải chấp nhận rủi ro. Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng lớn.

Hiện nay, một số chủ đầu tư bắt đầu không đi vào hướng cam kết lợi nhuận cao, mà đi sâu vào chất lượng quản lý và chất lượng dự án để thu hút khách hàng. Đây là một trong những phương án mà chúng tôi cho rằng hợp lý.

Bình luận về câu chuyện cam kết lợi nhuận, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho rằng, cam kết lợi nhuận là con dao hai lưỡi.

"Có người hỏi tôi với ngần đấy căn hộ nghỉ dưỡng được tung ra thị trường thì làm sao đảm bảo được lợi nhuận. Mức cam kết 8-10% mà chủ đầu tư đưa ra chỉ là trong điều kiện thị trường lý tưởng. Còn nếu có cạnh tranh thì may ra chỉ đạt được mức 6%", bà Dung nói.

Đại diện CBRE cũng cảnh báo, sự cạnh tranh trên thị trường nghỉ dưỡng, cho thuê tới đây sẽ ngày càng khốc liệt hơn. Điều đó có nghĩa là lợi nhuận cũng sẽ bị ảnh hưởng. Còn với nhà đầu tư, khi mua sản phẩm nghỉ dưỡng thì cũng phải làm rõ được mà mức cam kết 8 -10% mà chủ đầu tư đưa ra là trên lợi nhuận hay doanh thu".

Ở góc độ nhà kinh doanh, Tổng Quản lý Novotel Phu Quoc Rerort, ông Lee Pearce cho rằng, có một thực trạng gây bất lợi đến thị trường bất động sản du lịch biển Việt Nam hiện nay, đó là việc nhiều trong số các nhà đầu tư condotel chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý, đơn vị quản lý sẽ phải cố gắng nhưng không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm được ông Lee Pearce gọi là "Take money and run - Kiếm được tiền và chạy".

Trên quan điểm của đơn vị phân phối, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phân phối DTJ Nguyễn Quốc Khánh nhìn nhận, với thực trạng nguồn cầu mua căn hộ condotel đang giảm, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Đây là thời điểm các chủ đầu tư cần chứng tỏ được uy tín và khả năng thực hiện các cam kết lợi nhuận với khách hàng.