Tại tọa đàm: "Luật đất đai 2024: Nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng doanh nghiệp kỳ vọng rất lớn đối với Luật đất đai sửa đổi và đánh giá Luật lần này có nhiều tiến bộ.

Vấn đề khó khăn nhất chính là giá đất. Theo ông Hiệp, việc tăng giá đất sát giá thị trường thì nhà nước được lợi nhất vì nguồn thu ngân sách sẽ tăng lên, thứ nhì là người dân. Tuy nhiên bên chịu thiệt thời nhất lại là nhóm doanh nghiệp.

Hiện nay về định giá theo giá thị trường có 2 vấn đề cần lưu ý.

Thứ nhất, việc định giá thị trường đưa ra 4 phương pháp. Chúng ta sẽ nghiên cứu điều tra đưa ra bản dữ liệu đất về giá trên toàn quốc, nghĩa là bản đồ giá sau đó chúng ta sử dụng phương pháp so sánh thì đây là phương pháp chính xác nhất. Còn trước mắt, chúng ta dùng phương pháp thặng dư nhưng xin lưu ý, rõ ràng miếng đất 50m2 hoặc 100m2 giao dịch, thông tin dữ liệu sẽ khác. Còn một miếng đất 2ha, 5ha thậm chí 10ha thì giá đất phải khác, như chúng ta vẫn nói mua sỉ và mua lẻ, vậy làm thế nào để xác định được điều đó, trong khi các nhà đầu tư chủ yếu làm các dự án lớn?

Do đó, đề nghị ban soạn thảo các nghị định chú ý bởi việc định giá có thể khác đi.

Thứ hai, nếu nói về giá thị trường, mặc dù tâm lý giao cho hội đồng nhân dân cấp huyện được định giá nhưng e rằng giá sẽ cao mãi, đằng sau sẽ cao hơn đằng trước, bởi trong bối cảnh hiện nay, các cơ quan chính quyền không ai dám hạ giá chỉ có giữ nguyên hoặc tăng. Việc này chúng tôi cứ đùa rằng giá mình sẽ cao nhất thế giới. Như vậy rõ ràng dễ gây ra tình trạng thị trường đuổi nhau và thực tế, Quốc hội cũng tranh luận về việc định giá hàng năm.

"Chúng tôi thấy rằng như thế các cơ quan cấp tỉnh cấp huyện cứ liên tục đi định giá bởi vì chỉ vèo là hết một năm. Trong khi chúng tôi kinh doanh thương mại văn phòng dịch vụ mà giá đất cứ tăng liên tục thì phương án kinh doanh của chúng tôi sẽ ra sao?", ông Hiệp đặt dấu hỏi.

Hoặc việc đền bù giải phóng mặt bằng, một số trường hợp, người dân nhận thấy nếu chậm bàn giao đất một năm sẽ được nhận giá cao hơn. Ví dụ giải phóng mặt bằng vào tháng 9, tháng 10, tôi chỉ cố gắng trì hoãn thêm vài tháng đến tháng 1 năm sau là được giá cao hơn. Vậy tội gì không trì hoãn, đấy là tâm lý chung của xã hội. “Mặc dù có sự tranh luận là 5 năm hay 3 năm hay 2 năm hay 1 năm, nhưng kết quả cuối cùng văn bản luật quy định 1 năm. Tất nhiên phải thực hiện song chúng tôi e rằng một năm sẽ dây dưa rất nhiều khó khăn", ông Hiệp e ngại. 

Ông Nguyễn Đình Thọ, Viện chính sách Tài nguyên và Môi trường, đồng quan điểm khi cho rằng khó khăn đầu tiên cũng chính là vấn đề giá đất. Từ 2014-2019 khi xây dựng khung giá đất đã đặt vấn đề khó khăn và đẩy khung giá đất lên gần sát giá thị trường không hay giữ giá đất như ở hiện tại? Đến nay hầu hết các địa phương chưa thảo luận vấn đề này.

"Chúng ta có dám đẩy giá đất lên theo giá đất thị trường hay không? Bởi nếu đẩy lên bằng giá đất thị trường sẽ ảnh hưởng tới người dân. Do đó, khi tổ chức triển khai thực hiện quy định này, khi xây dựng luật chúng tôi lưu ý việc huy động nguồn nguồn lực đất đai không phải là việc thu được bao nhiêu tiền mà mục tiêu là đưa đất vào sử dụng, tránh bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Chính vì vậy yêu cầu hiệu quả kinh tế mang lại từ việc sử dụng đất quan trọng hơn việc thu được nhiều tiền từ tiền sử dụng đất", ông Thọ nói. 

Cũng liên quan đến giá đất, tại tọa đàm, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XV từ Thái Bình, cho rằng đất đai là nguồn lực quan trọng phải hoạch toán đầy đủ chính xác, tránh câu chuyện trước đây giá năng lượng khi xác định giá gộp nhiều mục tiêu.

Cụ thể, theo ông Hiếu, đầu tiên đánh giá chính xác nguồn lực đất đai, thứ hai cân bằng giá đất bằng nhóm chính sách về đất đai. Giá sử định giá đất thời gian tới tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng nhiều nhóm khách nhau, ảnh hưởng quy mô nhiều nhóm khác nhau thì Nhà nước can thiệp bằng nhiều cách, can thiệp bằng phân nhóm đối tượng, lũy tiến...

"Cách xử lý ở đây tôi cho rằng sắp tới nhóm Nghị định hướng dẫn liên quan chính sách tài chính đất đai cần cân bằng quan ngại của mọi người, giá đất phải được tính toán nhưng khi đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh, đời sống xã hội thì phải được cân bằng", vị này nhấn mạnh.