Với chính sách "Vùng Tp.HCM" và cơ chế đặc thù vừa được Quốc hội cho phép, thành phố sẽ hướng việc phát triển dự án ra các đô thị vệ tinh vùng ven và theo đó, các dự án nội đô càng trở nên khan hiếm, đắt đỏ trong thời gian tới.

Vẫn trong chu kỳ tăng trưởng

Tại Hội nghị tổng kết ngành xây dựng được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, những ý kiến lo ngại gần đây về việc thị trường bất động sản xuất hiện nguy cơ "bong bóng" là thiếu cơ sở, điều này thể hiện ở con số thanh khoản khi lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh so với 2016.

Theo thống kê của VNREA, trong năm 2017, chỉ tính riêng tại Hà Nội và Tp.HCM, có tới 64.263 giao dịch thành công, đồng thời, giá cả bất động sản nói chung ổn định, trong đó, giá chung cư tăng nhẹ khoảng 5%, đất nền tăng khoảng 10%, tồn kho tiếp tục giảm 17% (tính đến 20/11/2017 còn hơn 25.700 tỷ đồng).

Giới chuyên môn cũng đồng quan điểm khi khẳng định: thị trường bất động sản đang phát triển ổn định, lành mạnh. Tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng trong giới hạn an toàn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho biết, kể từ năm 2015, thị trường bất động sản đã đạt mức tăng trưởng cao, đến năm 2017 đạt con số ấn tượng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước.

Sỡ dĩ thanh khoản thị trường nói chung và bất động sản Tp.HCM nói riêng tiếp tục đạt mức cao, theo chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển, là do nguồn vốn vào thị trường rất dồi dào ở cả 3 nguồn: tín dụng, vốn từ dân cư, vốn đầu tư trong và ngoài nước. Năm 2017, tại Tp.HCM, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản đứng thứ hai trong các ngành, lĩnh vực, đạt hơn 1,6 tỷ USD, đồng thời khoảng 22% trong số khoảng 5,2 tỷ USD kiều hối về thành phố năm qua là đổ vào bất động sản.

"Dự kiến nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2018 sẽ tiếp tục gia tăng", ông Hiển nhận định và cho biết thêm, thị trường chứng khoán năm 2017 đóng một vai trò lớn thúc đẩy sự tăng trưởng của ngành bất động sản, khi trong 12 tháng qua, chỉ số VN-Index đã tăng 48%, cao nhất so với các kênh đầu tư tài chính khác và đã ít nhiều tạo nên sự dịch chuyển dòng vốn sang địa ốc để hiện thực hóa tài sản.

Cũng trong năm 2017, thị trường bất động sản đã có sự chuyển hướng quan trọng sang đầu tư những dự án xanh, hình thành những khu vực ở có không gian sống với nhiều cây cối, mặt nước, thân thiện môi trường, có nhiều tiện ích, dịch vụ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, đồng thời tái cơ cấu, tăng mạnh sản phẩm căn hộ có quy mô vừa và nhỏ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Trong cả hai hướng đi này, cán cân cung - cầu đang có sự chênh lệch tuy nhiên thành phố sẽ giải quyết bài toán kinh tế này trong thời gian tới.

Tiềm năng cho bất động sản ven đô năm 2018

Có thể khẳng định, năm 2018 quy mô thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ tiếp tục vượt ra khỏi ranh giới trung tâm của thành phố và lan tỏa trong "Vùng Tp.HCM", nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh, bổ sung cho nhau, góp phần tái phân bổ dân cư trong khu vực.

Đây là một xu hướng tất yếu bởi quỹ đất trong trung tâm có hạn, giá nhà đất cao ngất ngưởng, đặc biệt, đến thời điểm này, dân số cơ học tại Tp.HCM đã đến mức 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu dân nhập cư, tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh, điều này khiến chính quyền đang phải đề ra nhiều biện pháp nhằm giảm sức ép đối với các quận nội thành.

Trong đó, năm 2018, thành phố sẽ ưu tiên đưa người dân về quận, huyện ngoại thành sinh sống, siết chặt đăng ký hộ khẩu mới tại khu vực trung tâm. Trong điều kiện quỹ đất nội đô ngày một thu hẹp thì đây là một giải pháp và là yếu tố tiềm năng cho thị trường bất động sản vùng ven phát triển.

Thêm nữa, trong báo cáo mới nhất vừa công bố tháng 1/2018, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) khẳng định, các dự án "bất động sản xanh", có không gian sống thân thiện với môi trường, thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu sẽ là xu thế được lựa chọn trong năm 2018 này.

Điều đó càng khẳng định xu hướng chuyển dịch địa bàn của các dự án bất động sản, ra khỏi trung tâm, hướng tới các địa phương ven đô có nhiều không gian, diện tích thuận lợi cho việc xây dựng các sản phẩm thân thiện với môi trường.

Thành phố cũng đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh; chuyển hướng phát triển về khu vực cao phía Tây, Tây Bắc..., đồng thời tập trung phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, ưu tiên các tuyến hướng về các quận vùng ven, trước hết là đường xá, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông,… sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung và dài hạn.

Có thể thấy, với xu hướng phát triển của Tp.HCM như hiện nay, bất động sản tại các quận ven đô đặc biệt là khu vực cửa ngõ giao thông liên vùng như phía Đông, phía Tây thành phố sẽ tiếp tục bùng nổ, trở nên sôi động hơn bao giờ hết.

Trong đó, khu Tây có nhiều triển vọng, bởi vai trò trung chuyển trong mô hình phát triển đô thị tập trung và đa cực của thành phố, mạng lưới giao thông kết nối linh hoạt, hầu hết những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại tại đây đều đã và đang dần hoàn thiện, kết nối thông suốt từ khu Đông sang khu Tây cũng như từ khu Tây về nội thành.

Khu Tây cũng sở hữu nhiều lợi thế khi sở hữu nhiều mảng xanh tự nhiên lớn nhất thành phố, là khu đô thị cửa ngõ với những dự án dân cư với tiện ích nội khu hoàn chỉnh, giá bán đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường.

Ngoài việc dịch chuyển về địa bàn, các chuyên gia dự báo, các phân khúc trên thị trường bất động sản ở Tp.HCM cũng có sự thay đổi, tái cơ cấu cho hợp lý hơn nữa.

Theo Báo cáo của Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA Việt Nam), năm 2017, nguồn cung căn hộ vẫn luôn cao, khoảng 41.388 căn, trong đó, căn hộ hạng B và hạng C chiếm đến 78%, điều đặc biệt, là đã có sự "đảo chiều" khi khu Tây vượt lên nắm giữ 43% nguồn cung toàn thị trường thay vì khu Đông trong mấy năm trước đó.

Còn năm 2018 được HoREA đánh giá sẽ là giai đoạn bùng nổ của loại căn hộ vừa túi tiền, từ 1-2 phòng ngủ có giá bán trên dưới 1- 2 tỷ đồng/căn. Phân khúc thị trường cao cấp ổn định, song sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.

Đặc biệt, loại hình biệt thự, nhà phố, do nguồn cung có hạn, lại có tính bền vững, nên sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh song có sự phân hóa rõ ràng, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực.

Như vậy, năm 2018 sẽ là một năm tiếp tục phát triển của thị trường bất động sản Tp.HCM ở tất cả các phân khúc, đó sẽ vừa là thách thức, vừa là tiềm năng phát triển, là cơ hội lớn dành cho những nhà đầu tư nào có năng lực và tầm nhìn chiến lược.