Trong quý 3/2016, thị trường bất động sản Tp.HCM đã có sự dịch chuyển đáng kể theo hướng tạo ra sự phấn khởi cho các chủ đầu tư dự án, trong khi phía khách hàng không mấy hài lòng về diễn biến này.

Nhà trung cấp tăng giá 7%

Báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Tp.HCM quý 3/2016 của CBRE Việt Nam công bố ngày 28/9, cho thấy, nguồn cung mới của thị trường căn hộ bán trong quý 3/2016 có giảm so với quý trước. Toàn quý đón nhận tổng cộng 8.016 căn hộ mới từ 23 dự án, trong đó có 13 dự án mới hoàn toàn và 10 dự án là chào bán giai đoạn sau. Con số này giảm 17% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc hạng trung vẫn chiếm áp đảo nguồn cung trên thị trường với khoảng 68% tổng nguồn cung mới. Tiếp theo là phân khúc cao cấp với 29% tổng nguồn cung mới, chủ yếu đến từ dự án Millenium ở quận 4 và Hà Đô Centrosa ở quận 10.

Mặc dù có số lượng chào bán ít hơn so với quý trước, số căn bán được trong quý này lại tăng 32%, đạt 7.811 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp vẫn giữ kết quả kinh doanh tốt từ đầu năm với hơn 4.000 căn hộ được tiêu thụ trong quý, chiếm hơn 50% tổng số lượng căn hộ bán được.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt 19%, tăng khoảng 3% so với quý trước nhưng lại giảm 5% so với cùng kỳ năm 2015.

Về giá bán, quý 3 ghi nhận mức giá chào bán trung bình là 2.046 USD/m2, tăng 2,1% so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2015. Sự cải thiện về giá được ghi nhận tại tất cả các phân khúc trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng cao nhất là 7% so với quý trước.

Giá chào bán được ghi nhận tăng ở một số dự án chào bán giai đoạn sau như Soho Premier, Wilton Tower… Ngoài ra, các dự án mới chào bán cũng được ghi nhận có mức giá cao hơn so với mức trung bình của thị trường vào quý trước.

CBRE cho biết, trong năm tới, thị trường dự kiến sẽ có thêm 40.000 căn hộ được chào bán mới.

Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE, bà Dương Thùy Dung, nhận định, thị trường sẽ tiếp tục vận hành tốt trong quý cuối năm khi các chủ đầu tư tự làm mới mình với kế hoạch chào bán các dự án mới trong phân khúc khác các sản phẩm truyền thống của họ.

Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, trong quý 3/2016, thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn chào đón thêm các dự án mới ở nhiều khu vực khác nhau, tiêu biểu là Palm Residence tại quận 2, Valora Fuji tại quận 9 và Senturia Vườn Lài ở quận 12.

Tổng nguồn cung mới trong quý 3 đạt gần 500 căn, thấp hơn các quý vừa qua (trung bình 1.000 -1.200 căn). Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2016, thị trường đã có thêm hơn 2.700 nhà phố/ biệt thự xây sẵn được chào bán, trong đó khoảng 50% cung mới tập trung ở khu Đông.

CBRE cho biết, so với quý trước, tốc độ tăng giá cao nhất thuộc về quận 2 với 1,6% nhờ vào các dự án mới chào bán đạt được kết quả kinh doanh tốt. So với cùng kỳ năm ngoái, quận 9 vẫn được ghi nhận là quận có tốc độ tăng giá nhanh nhất, tăng hơn 10%. Còn tại những thị trường lâu năm như quận 7, giá chào bán thứ cấp vẫn ổn định và thường chỉ dao động khoảng 1% cho mỗi quý trong hai năm gần đây.

Tỷ lệ bán trung bình toàn thị trường đạt khoảng 80%, cao nhất là tại quận 7, Bình Thạnh và thấp nhất là tại các quận có các dự án mới chào bán gần đây như quận 2, Gò Vấp và quận 12.

Cho thuê sẽ biến động giá?

Ở mảng cho thuê, trong quý 3/2016, toàn thành phố không có tòa nhà văn phòng mới nào đi vào hoạt động. Tuy nhiên, thị trường sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung ngoài trung tâm vào cuối năm 2016.

Trong quý này, tỷ lệ trống trung bình hạng A tăng 0,23 điểm phần trăm. Diện tích thực thuê mới ở các tòa nhà hạng A được ghi nhận ở mức âm 687 m2. Hạng B có sự cải thiện về tỷ lệ trống ở cả khu vực trong và ngoài trung tâm. Nhờ vào các hoạt động cho thuê thuận lợi, tỷ lệ trống hạng B giảm 1,13 điểm phần trăm và diện tích thực thuê mới đạt 7.974 m2.

Khảo sát của CBRE cho thấy, giá thuê nhìn chung tăng nhẹ cho cả hạng A và hạng B. Các tòa nhà hoạt động lâu năm quyết định không tăng giá để tăng tính cạnh tranh với các tòa mới mở và các tòa nhà hạng B ở khu trung tâm.

Căn cứ vào lượng yêu cầu thuê CBRE nhận được, nhóm khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất trong quý 3/2016 vẫn thuộc các lĩnh vực tài chính - ngân hàng, logistics và công nghệ. Phần lớn các yêu cầu thuê của CBRE đến từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chiếm 60%.

Đối với thị trường bán lẻ, thành phố có thêm hai dự án là trung tâm thương mại Saigon Centre giai đoạn 2 (40.000 m2) tại quận 1 với thương hiệu Takashimaya đến từ Nhật Bản và Aeon Mall Bình Tân tại quận Bình Tân (60.000 m2).

Giá thuê trong quý 3/2016 được ghi nhận ổn định ở khu vực trung tâm cũng như ngoài trung tâm. Giá thuê của tầng trệt và tầng 1 của các trung tâm thương mại trong khu trung tâm tăng nhẹ khoảng 1% so với quý trước. Giá thuê tại tầng trệt và tầng 1 ở khu vực ngoài trung tâm tăng khoảng 0,5% so với quý trước. Ở những hạng mục khác, giá thuê không thay đổi.

Trung bình toàn thị trường, tỷ lệ trống được cải thiện, giảm 1,14 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu đến từ việc Vincom Đồng Khởi lấp đầy hơn 2.400m2 diện tích cho thuê cho một thương hiệu mới lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam là Zara.

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ ghi nhận nguồn cung mới từ dự án Sila Urban Living trên đường Ngô Thời Nhiệm, quận 3 với 217 căn.

Nhìn chung, thị trường căn hộ dịch vụ trong những năm gần đây không có nhiều nguồn cung mới, đặc biệt là trong phân khúc hạng A. Nhờ vậy, giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy được duy trì ở mức khá tốt. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ trong năm 2017 và năm 2018 dự đoán sẽ gấp rưỡi tổng nguồn cung hiện tại với sự gia nhập thị trường cũng như mở rộng của các thương hiệu như Oakwood, Ascott và Citadines…

CBRE nhận định, tuy sự kiện Vinhomes Central Park được bàn giao trong quý này sẽ tạo áp lực lên thị trường, song thị trường căn hộ dịch vụ trong khu vực quận 1 vẫn giữ được vị thế của mình và không chịu sự cạnh tranh trực tiếp nhờ vào vị trí đắc địa.