Trước thực trạng dân số đang tăng nhanh (trung bình 1 triệu người sau mỗi 5 năm), Tp.HCM đang đứng trước áp lực nặng nề về giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt nhóm người thu nhập thấp.

Thiếu hụt nhà ở giá rẻ

Số liệu của ngành Công an cho thấy, dân số hiện tại của Tp.HCM là khoảng 9 triệu người, nhưng thực tế có hơn 13 triệu người đang sinh sống, làm việc, học tập, du lịch tại đây. Việc tiếp nhận khoảng 200.000 người dân tăng thêm mỗi năm đặt ra những yêu cầu cao về phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là nơi cư trú của người dân.

Theo chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Thành Phong, vẫn còn một bộ phận lớn người dân nhập cư, người có thu nhập thấp đang sinh sống trong điều kiện chật chội, cũ kỹ, chưa đảm bảo vệ sinh, an toàn và phần lớn không có khả năng sở hữu nhà ở, thậm chí để thuê nhà ở với mức giá phù hợp.

"Việc tìm ra giải pháp phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu rất lớn của người có thu nhập thấp, người nhập cư đang là thách thức của Tp.HCM", ông Nguyễn Thành Phong nhấn mạnh.

Do đó, vấn đề lớn nhất và khó khăn nhất của Tp.HCM là giải quyết nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập thấp. Bởi theo khảo sát, hiện có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với người thân; có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; 143.000 hộ có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội (chiếm tỷ lệ 65 - 94% đối tượng khảo sát); Hơn 20.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, nâng cấp hoặc tái định cư.

Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu mua nhà ở thương mại vừa túi tiền (loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn), hoặc thuê mua nhà ở xã hội trả góp 15 năm, hoặc thuê nhà giá rẻ. Đây cũng chính là vấn đề nan giải, bởi Tp.HCM đang thiếu nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có giá vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng), thiếu nhà ở xã hội, thiếu nhà cho thuê giá thấp.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, cũng thừa nhận nhu cầu nhà ở của thành phố tăng cao do tình trạng nhập cư liên tục. "Nhu cầu lớn nên nảy sinh tình trạng sang lô bán nền trái pháp luật, xây dựng trái phép. Nguồn cung chung cư cũng hết do dự án mới được phê duyệt rất chậm bởi chính sách pháp luật giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở mâu thuẫn nhau. Đây là lý do tất cả các phân khúc đều có nguy cơ bị thiếu hụt vào giai đoạn 2020-2021".

Cần thông thoáng về thủ tục

Chia sẻ lý do thiếu hụt nhà giá rẻ, ông Nghĩa cho rằng đó là do lợi nhuận không cao. Dẫn chứng từ chính công ty mình, ông Nghĩa cho hay: "Tôi nộp đơn xin triển khai dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh từ tháng 3/2019 nhưng đến nay đơn vẫn nằm ở Sở Kế hoạch và Đầu tư. Trong khi đó, khu vực này nằm trong quy hoạch ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cung, lãi suất..., doanh nghiệp có thể tự lo được và thực hiện theo quy định pháp luật, chúng tôi chỉ kiến nghị nhà nước nên giải quyết các thủ tục cho doanh nghiệp một cách nhanh chóng nhất có thể, đồng thời cần có cơ chế riêng cho nhà ở xã hội để khuyến khích đầu tư".

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết: Hiện nay, giá nhà ở mức cao, gấp 20-25 lần so với thu nhập bình quân của người dân (ở nước phát triển chỉ khoảng 5-7 lần). Nhà nước cũng chưa có chính sách tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị tạo lập nhà ở, ngoại trừ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016. Chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 cũng chỉ mới hỗ trợ tín dụng thuê mua nhà được khoảng 1.000 tỷ đồng, trả góp trong 15 năm.

Do đó, HoREA kiến nghị Thành phố sớm xây dựng hệ thống chính sách "tạo điều kiện" về quy hoạch, quỹ đất, giao thông, tín dụng, thuế để khuyến khích các doanh nghiệp, nhà đầu tư bỏ vốn làm ăn, phát triển các dự án nhà ở. Đặc biệt là chính sách "tạo điều kiện" về tín dụng cho người có thu nhập thấp đô thị để mua trả góp (thuê mua) nhà ở trong thời hạn tối thiểu 20 năm.

Cũng theo ông Châu, Tp.HCM đang thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức Nhà nước với suất được vay lên đến 900 triệu đồng, lãi suất 4,7%/năm trong thời hạn 15 năm. Đến nay đã giải ngân được khoảng 1.500 tỷ đồng cho hơn 4.000 người.

"Kết quả này đáng khích lệ, nhưng cần bổ sung nguồn vốn và mở rộng đối tượng được vay, hoặc lựa chọn đối tượng được vay theo thứ tự ưu tiên để đảm bảo công bằng", ông Châu nói.

Đồng thời HoREA cũng đề nghị đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội. Sử dụng hiệu quả nguồn lực từ quỹ đất công (thông qua đấu giá đất) và quỹ đất 20% từ các dự án nhà ở thương mại để phát triển các dự án nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu hụt hiện nay.

Theo PGS.TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Tp.HCM, nhà chung cư và sống ở chung cư đang đóng vai trò chủ đạo trong giai đoạn hiện nay và trong tương lai. Chỉ có nhà chung cư mới đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho hàng triệu người mỗi năm. Với sự hỗ trợ của công nghệ mới, kỹ thuật mới và vật liệu mới, loại nhà này xây dựng nhanh và tiết kiệm đất.

"Tp.HCM cần tái quy hoạch không gian để khơi thông quỹ đất cho thị trường bất động sản trong đó có nhà chung cư; đồng thời chấm dứt kiểu phát triển nhà chung cư và nhà ở ôm đường, nằm sát dọc theo các trục lộ", ông Hòa nhấn mạnh.