"Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp. Như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn…", Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị.

Tại báo cáo tổng hợp một số vướng mắc, hạn chế về cơ chế, chính sách liên quan đến môi trường kinh doanh, tiếp cận các nguồn lực đối với doanh nghiệp bất động sản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Hiệp hội này cho biết: thị trường bất động sản nước ta hiện đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân.

Tác động từ thay đổi chính sách tín dụng

"Ở những thời gian phát triển ổn định, thì tín dụng cho bất động sản chiếm xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống và mức tăng trưởng tín dụng bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 5%. Đây là tỷ lệ hợp lý, giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, nếu tỷ lệ này thay đổi đột biến sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, cho biết. 

"Ví dụ những năm 2007, 2008 tăng trưởng tín dụng trên 30%, đến năm 2009, 2010 tín dụng bất động sản bị siết chặt dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng cao, Chính phủ phải mất nhiều công sức để phục hồi lại thị trường. Hay như hiện nay, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần từ 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý 4/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý 3/2018, trong khi đó, thị trường bất động sản đầu 2019 đã có dấu hiệu trầm lắng".

"Đặc biệt, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%, tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản", ông Nam nhận định.

Để bảo đảm ổn định tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, không tăng quá nóng, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây "sốc" cho thị trường, Hiệp hội kiến nghị: Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc việc sửa những vấn đề có liên quan tới tín dụng bất động sản tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định của thị trường. 

Cụ thể, việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến; có thể hạn chế vay mua đất vì không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo, vì các phân khúc sản phẩm đều có cung cầu và quan  trọng là người mua có khả năng chi trả hay không.

Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản; hình thành Ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền tiết kiệm, sau một thời gian nhất định thì được vay thêm vốn từ ngân hàng để mua hoặc xây nhà ở, thay vì phải tiết kiệm đủ tiền mua, xây nhà như hiện nay.

Vướng mắc vì thủ tục chưa phù hợp

Cũng theo Hiệp hội Bất động sản, ngoài khó khăn trong tiếp cận tín dụng thì vướng mắc trong tiếp cận đất đai; trong thủ tục chuẩn bị đầu tư, xây dựng, quản lý sau đầu tư… cũng đang gây cản trở hoạt động của các doanh nghiệp cũng như sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

"Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn. Ví như, quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37, Luật Đất đai) chưa phù hợp: Kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm, kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, thì cấp huyện chỉ là 1 năm, trong khi công tác chuẩn bị dự án thường là kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi hay phải chờ kế hoạch sử dụng đất mới, gây rất nhiều khó khăn, tốn nhiều chi phí, thời gian cho nhà đầu tư; Hay quy hoạch xây dựng chi tiết có liên quan nhiều đến sử dụng đất rất dễ ràng thay đổi, gây nhiều bất cập trong quản lý đô thị", ông Nam cho biết.

Bên cạnh đó, việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác, nơi thì sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, nơi thì định giá đất bằng phương pháp thặng dư, dựa trên tổng doanh thu giả định của dự án theo quy hoạch và tổng chi phí ước tính để xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

Tuy nhiên, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng, như vậy doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước khi quyết định đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho nảy sinh tiêu cực trong quá trình giao, xác định giá đất. 

Mặt khác, việc lạm dụng hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, sẽ khuyến khích các địa phương tăng cường giao đất, cho thuê đất để có ngân sách cho các đầu tư khác, dẫn đến thiếu hụt nguồn thu khi không còn đất để giao, cho thuê hoặc khi thị trường bất động sản trầm lắng, không có giao dịch.

Cùng với đó, vấn đề thủ tục hành chính trong chuẩn bị đầu tư, xây dựng, quản lý sau đầu tư của các dự án kinh doanh bất động sản có liên quan đến rất nhiều Luật và các văn bản dưới luật, như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Phòng cháy và chữa cháy... với rất nhiều quy định chồng chéo, tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. 

Điển hình là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; quy định thời điểm phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường còn chưa thống nhất giữa Luật Đầu tư với Luật Bảo vệ môi trường; việc phân định cấp có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở giữa dự án và công trình trong dự án chưa hợp lý.

Do đó, Hiệp hội Bất động sản kiến nghị: Cần tiếp tục rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến chuẩn bị đầu tư, xây dựng, quản lý sau đầu tư đối với các dự án kinh doanh bất động sản để sửa đổi, bổ sung cho thống nhất, cắt giảm tối đa, áp dụng chế độ một cửa, một cơ quan chịu trách nhiệm chính đối với các thủ tục của từng loại dự án nhằm tạo môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, tiết kiệm thời gian, chi phí và nâng cao khả năng cạnh tranh cho các doanh nghiệp.