Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo sớm ban hành nghị định sửa đổi bổ sung Nghị định 44 (ngày 15/5/2014) của Chính phủ quy định về phương pháp định giá đất.

“CỞI TRÓI” CHO HÀNG TRĂM DỰ ÁN NHÀ Ở

Theo HoREA, Nghị định 44 còn tồn tại một số quy định bất cập về định giá đất. Điều này dẫn đến hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, đồng thời không cấp sổ hồng cho khách hàng.

Việc này vừa làm phát sinh khiếu kiện gây mất trật tự xã hội, vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng là chủ sở hữu nhà, vừa làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, bị ảnh hưởng uy tín thương hiệu và không thu được số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, mà việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải do lỗi của chủ đầu tư.

HoREA được biết trong khi chờ đợi Quốc hội xem xét thông qua Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện 965 (ngày 13/10/2023) và Công điện 993 (ngày 24/10/2023) yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44. Cuối tháng 10/2023, Bộ này đã trình dự thảo Nghị định trên và được các thành viên chính phủ cho ý kiến. Do đó, HoREA đề nghị Thủ tướng chỉ đạo sớm ban hành nghị định sửa đổi để gỡ vướng cho hàng trăm dự án, đảm bảo không thất thủ ngân sách nhà nước.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi Nghị định 31 (điểm c khoản 7 Điều 31) áp dụng quy định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cả dự án nhà ở thương mại trên quy mô toàn quốc.

Trước đó, tại Nghị quyết 98 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM đã gỡ vướng mắc thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM, nhưng vẫn còn 02 điểm hạn chế, thứ nhất, chỉ áp dụng thí điểm với nhà xã hội mà không có nhà ở thương mại; thứ hai, chỉ áp dụng tại TP.HCM nên chưa giải quyết được vướng mắc chung trên phạm vi cả nước.

CHỈ ĐẤU THẦU DỰ ÁN ĐÃ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Trong loạt văn bản kiến nghị, HoREA đã gửi văn bản đóng góp ý kiến cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể, tại Điều 126 (điểm c khoản 5 và khoản 6) quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân nhất, sau đó chậm nhất là 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu thì UBND cấp tỉnh phải giao đất sạch này cho nhà đầu tư trúng thầu.

HoREA nhận thấy, với quy định trên sẽ “biến” cơ quan nhà nước là UBND cấp tỉnh trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất, và người dân có đất bị thu hồi dễ ngộ nhận là Nhà nước thu hồi đất của mình để giao cho nhà đầu tư tư nhân và dùng tiền ứng trước của nhà đầu tư tư nhân để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà người dân không cần biết là Nhà nước đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu công khai, minh bạch.

Do đó, HoREA đề nghị bỏ quy định này, vì sẽ tạo ra một số bất cập khi đẩy công việc khó khăn, phức tạp nhất về phía cơ quan nhà nước. Bởi đa số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mong muốn đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để có ngay quỹ đất sạch, tránh tình trạng dự án bị chôn vốn.

Ngoài ra, quy định "nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để bồi thường, giải phóng mặt bằng trong 3 tháng" được đánh giá chưa đủ “độ rõ”. Bởi nhà đầu tư đề xuất chi phí này trong hồ sơ dự thầu. Trong trường hợp chi phí thực tế phát sinh cao hơn mức đề xuất sẽ gây rủi ro và thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Theo HoREA, mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất đều nhằm mục đích lựa chọn nhà đầu tư nhưng có điểm khác biệt. Theo đó, mục đích đấu giá là để lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất còn mục đích đấu thầu là để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, dự án có chất lượng tốt nhất và có cam kết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cao nhất.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị chỉ đấu thầu dự án đã giải phóng mặt bằng để tránh xung đột lợi ích giữa nhà nước và người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, bỏ quy định UBND cấp tỉnh phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư để giao đất cho nhà đầu tư.

Về điều kiện dự án thực hiện đấu thầu cần có quy hoạch xây dựng 1/2000, HoREA cho rằng cần bổ sung điều kiện có quy hoạch xây dựng 1/500. Bởi nhà đầu tư sẽ có thêm các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể để lập hoàn chỉnh dự án đầu tư.

Ví dụ, tại 04 lô đất từng bị hủy kết quả đấu giá thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có quy hoạch 1/500, HoREA cho rằng TP.HCM hoàn toàn có thể đấu thầu dự án bên cạnh đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị bổ sung điểm d khoản 5 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu”. Bởi lẽ, qua thực tiễn cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1, TP.HCM) có diện tích khoảng 12.500 m2, các doanh nghiệp dự thầu đã có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước khoảng 600 - 1.600 tỷ đồng, ngoài đề xuất tài chính trong hồ sơ dự thầu, vì chỉ có nhà đầu tư mới biết rõ hiệu quả đầu tư kinh doanh của dự án để đưa ra mức tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước, đây cũng là “điểm cộng thêm” của nhà đầu tư trong trường hợp có 02 nhà đầu tư dự thầu có điểm chấm thầu ngang nhau.