Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để sửa đổi, bổ sung một số quy định, trong đó cho phép lấy ý kiến cư dân bằng văn bản.

Nhiều quan điểm cho rằng, việc lấy ý kiến bằng văn bản sẽ gây thêm nhiều hệ luỵ, tranh chấp căng thẳng giữa cư dân và Ban quản trị. VnEconomy đã có trao đổi với ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, xung quanh vấn đề này.

Vì nhiều chung cư phòng họp không đủ lớn?

Thưa ông, cơ sở nào để Bộ Xây dựng sửa đổi thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thời điểm này?

Thủ tướng đã có Chỉ thị số 29 về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, trong đó giao Bộ Xây dựng hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Việc nghiên cứu, sửa đổi Thông tư số 02 là cần thiết để đáp ứng tình hình thực tế tranh chấp hiện nay.

Việc tranh chấp vừa qua có rất nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do việc quản lý vận hành chung cư. Dự thảo thông tư lần này là để góp phần hoàn thiện pháp luật trong quản lý vận hành chung cư.

Trong Dự thảo sửa đổi lần này, Bộ Xây dựng cho phép lấy ý kiến cư dân bằng văn bản. Có quan điểm cho rằng việc đề xuất lấy ý kiến cư dân bằng văn bản khó tránh khỏi những nghi ngại về sự mập mờ, thiếu khách quan. Ông đánh giá như thế nào?

Việc tham dự hội nghị chung cư lần đầu là quyền lợi của cư dân. Tuy nhiên, trên thực tế không phải cư dân nào cũng ý thức được vấn đề này. Một số trường hợp không tham gia dự họp vì nhiều lý do khác nhau.

Về việc cho phép lấy ý kiến cư dân bằng văn bản, dự thảo Thông tư quy định vẫn phải tổ chức hội nghị, điều này mang tính bắt buộc. Lấy ý kiến bằng văn bản chỉ là hình thức bổ sung nhằm lấy được thêm ý kiến của cư dân về những nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư đối với những trường hợp vì lý do nào đó mà không đến họp trực tiếp được.

Theo quy định tại dự thảo, sẽ cho 7 ngày để lấy thêm ý kiến bằng văn bản. Một số ý kiến góp ý gửi về cho rằng nên tăng thêm thời gian để lấy ý kiến từ 7 ngày lên 30 ngày để có đủ thời gian thực hiện, nhằm bảo đảm công khai, minh bạch.

Nếu cư dân lo ngại về sự trung thực của văn bản lấy ý kiến thì các chủ sở hữu hoàn toàn có thể tham gia giám sát, không cho phép chủ đầu tư lấy phiếu mà tự mình cử đại diện để tổ chức thực hiện việc lấy ý kiến.

Việc lấy ý kiến này cũng sẽ có tác dụng khi tổ chức họp không đủ 50% số chủ sở hữu tham gia trực tiếp. Nếu chỉ thông qua hình thức họp trực tiếp thì sẽ rất khó lấy được nhiều ý kiến tham gia nếu số đông các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không tham dự họp. Thậm chí nhiều chung cư phòng họp không đủ lớn để tất cả cư dân cùng tham dự.

Nhìn chung, để bảo vệ quyền lợi của cư dân, thì ngay bản thân cư dân cũng cần phải tăng cường giám sát của mình thông qua việc tham gia hội nghị chung cư để bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và quyền lợi của mình.

Ngoài việc lấy ý kiến bằng văn bản, một nội dung khác mà dự thảo đưa ra cũng được nhiều người quan tâm, đó là việc giảm tỉ lệ các chủ căn hộ tham gia hội nghị nhà chung cư từ 75% lần đầu, xuống còn 50%. Vì sao Bộ Xây dựng lại đưa ra đề xuất này?

Vừa qua Bộ Xây dựng nhận được nhiều phản ánh từ địa phương, các dự án về việc thực tế rất ít cư dân tham gia đi họp Hội nghị nhà chung cư. Trong số này, có những người mua nhà nhưng không ở đó mà cho thuê hoặc bỏ không; có những người thì vì bận không đi họp được hoặc các lý do khách quan, chủ quan khác.

Thực tế, ở một số dự án không thể tổ chức thành công được hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp không tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì không thành lập được Ban quản trị để chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung 2%.

Do vậy, có nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét lại tỷ lệ này. Nội dung đề xuất này của Bộ Xây dựng dựa trên kiến nghị từ thực tế, Bộ sẽ tiếp thu các ý kiến, góp ý, phản biện, tổng hợp lại để có những đánh giá cụ thể về vấn đề này.

Phân cấp cho phường quyền công nhận ban quản trị

Tại dự thảo lần này cũng có quy định UBND Phường sẽ "làm thay" nếu chủ đầu tư chây ì hoặc vì lí do gì đó hội nghị chung cư lần đầu không thể diễn ra như không đủ số người họp chẳng hạn. Ông có thể giải thích rõ hơn về đề xuất này?

Quy chế cũ là 3 lần không thực hiện được hội nghị chung cư lần đầu thì UBND phường mới làm. Lần 1 là 75%, lần 2 là 50%, đến lần thứ 3 bắt đầu mới đến phường. Nhưng với quy định mới, cứ đủ số người tham dự thì tổ chức, không đủ thì UBND phường làm luôn.

Điểm mới này nhằm tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư.

Hiện tại UBND quận có quyền công nhận ban quản trị nhưng đề xuất mới thì phường có thể làm việc này. Ở Hà Đông chẳng hạn, rất nhiều nhà chung cư, quận đôi khi làm không xuể nên cần phân cấp hơn.

Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể như cơ quan nhà nước, chủ đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ, chủ sở hữu đã quy định rất rõ trong luật rồi. Việc tăng hay giảm quyền không chỉ là chuyện trách nhiệm của Bộ Xây dựng mà còn là những vấn đề thể hiện tại luật, nghị định.

Các bên đều cần phải hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm của mình. Cơ quan nhà nước là phải khách quan, cân bằng hài hoà được lợi ích các bên. Ông nào làm sai thì phải xử, chứ không thể theo tư duy kiểu hễ có tai nạn thì ôtô là sai còn xe đạp thì phải được bảo vệ. Tất cả các chủ thể đều bình đẳng trước pháp luật.

Cũng có nhiều trường hợp, dân kêu chủ đầu tư áp đặt nhưng trước đó, họ mời đến lấy ý kiến lại không chịu. Trong khi đó, chi phí kinh phí hàng ngày dù chưa có ban quản trị thì vẫn phải chi. Tiền điện, tiền nước, tiền trả bảo vệ, lao công… vẫn phải duy trì, không dừng được.

Cũng nhiều trường hợp chủ đầu tư cũng có những có dụng ý không tốt, lăm le chiếm dụng. Nếu thấy chủ đầu tư không tốt thì có thể đề nghị thay đơn vị quản lý vận hành. Chọn đơn vị khác tốt hơn.

Để Dự thảo Thông tư được thông qua, đi vào cuộc sống là cả một quãng thời gian dài. Trong thời gian này, những tranh chấp giữa chủ đầu tư, cư dân về việc quản lý vận hành chung cư vẫn đang diễn ra hàng ngày, hàng giờ. Có giải pháp tạm thời nào để cải thiện tình trạng này, thưa ông?

Việc xảy ra tranh chấp còn liên quan đến nhiều vấn đề khác như vi phạm quy hoạch, xây dựng sai phép, chậm cấp giấy chứng nhận, nghiệm thu công trình, hạng mục phòng cháy chữa cháy… không đúng quy định. Các vấn đề khác gây tranh chấp nêu trên liên quan đến các văn bản quy phạm pháp luật khác thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo thông tư này.

Hiện, tất cả hệ thống văn bản pháp luật liên quan cũng đang được xem xét sửa đổi. Chúng ta phải rà soát từng bước một. Cả một mớ rối bòng bong thế này thì lần chỉ xanh, chỉ đỏ, chỉ vàng để gỡ chứ gỡ tùm lum sẽ càng thêm rối.

Đối với Thông tư này thì phải có ý kiến, đánh gia chặt chẽ, không phải nói sửa là sửa ngay được. Trong năm 2019, Dự thảo Thông tư được đưa ra lấy ý kiến đóng góp, đánh giá, tổng hợp và hoàn thiện. Năm 2020 sẽ trình Quốc hội để thông qua, áp dụng vào thực tiễn.

Theo dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư: Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, theo quy định hiện hành là phải có trên 75%. Nếu không đủ số người tham dự quy định tại điểm này thì vẫn tiến hành tổ chức họp hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến của các chủ sở hữu không tham dự hội nghị về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở.

Việc lấy ý kiến phải bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch; trường hợp lấy ý kiến bằng văn bản thì phải có chữ ký của những người được gửi lấy ý kiến. Khuyến khích áp dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến.