2019 được coi là một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản khi đa số dự án bị đình trệ, doanh nghiệp không chỉ bị chôn vốn mà còn phải chịu phát sinh nhiều chi phí cả về thời gian lẫn tiền bạc. Không ít người lo ngại: đến 2020, thị trường này còn khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

Hệ thống văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn; thủ tục cấp phép rườm rà; cơ chế, chính sách cho phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ chưa phù hợp; quy định về phát triển, giao dịch sản phẩm condotel chưa rõ ràng; lòng tin của nhà đầu tư đang giảm sút… là những yếu tố tạo nên khủng hoảng của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây.

Sức mua mạnh mà không có hàng

Khủng hoảng thể hiện ở sức mua bất động sản nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán. Nguồn cung khan hiếm do hàng loạt dự án bị đóng băng. Điều đó kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao, người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khó khăn trên thị trường bất động sản còn kéo dài trong 2020 bởi những vấn đề về pháp lý, về tín dụng, về an toàn dòng vốn... 

"Vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết ngay, tín dụng cho bất động sản thì ngày càng thắt chặt, việc tiếp cận đất đai ngày càng hạn chế... sẽ khiến thị trường ngày càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng. Tuy nhiên, khó khăn này sẽ khác với năm 2009 - 2010. Thời điểm đó, hàng hoá nhiều nhưng không có người mua, doanh nghiệp không có tiền, tồn kho lớn, dư nợ lên tới hơn 200.000 tỷ đồng, giờ giảm xuống chỉ còn hơn 20.000 tỷ đồng. 

Khó khăn hiện nay là khủng hoảng từ thừa hàng (gian đoạn trước) chuyển sang thiếu hụt nguồn hàng, trong khi sức mua đang lớn, sự chú ý của dân, dòng tiền hướng vào thị trường bất động sản rất nhiều", ông Nam cho biết.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền. 

Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi, theo đó, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi. Tuy nhiên, thủ tục hành chính vẫn còn mơ hồ, chồng chéo. 

Nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được có cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Vì vậy, không ai dám ký, đồng thời các cơ quan chức năng cũng không thể hướng dẫn các doanh nghiệp làm đúng Luật, khiến hàng loạt dự án bị chững lại… 

Thế nhưng tiếng nói của doanh nghiệp, những người chấp hành luật pháp thì dường như chưa được các cơ quan soạn thảo Luật để tâm nên nhiều quy định còn bất cập và gây nhiều bức xúc.

Với tình trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng 2020 sẽ vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản, thị trường vẫn thiếu hụt dự án, thiếu hụt sản phẩm mới. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó vì giá sản phẩm cao… 

"Giá bất động sản liên tục thay đổi do hệ số K liên tục được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Ví trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18% giá thành nhưng đến nay, Hà Nội tính hệ số K tại các quận nội thành bằng 1,85 đến 2,3 thì giá đất tăng hơn gấp đôi. Ngoài ra, ở Hà Nội còn xem xét đến tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được của dự án để tăng thêm hệ số K ngoài phần quy định trong Nghị định 188. 

Như vậy có thể thấy giá đất hiện đã rất cao, thường chiếm từ 20 - 25% giá thành bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng). Thời gian tới, giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, tôi cho rằng thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều", ông Hiệp nhận định.

Hệ số sinh lời sẽ thấp đi

Cũng bàn về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, đánh giá, thị trường bất động sản đang bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và do "độ trễ" nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới, dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản; người tiêu dùng khó tạo lập nhà ở do giá nhà có xu thế tăng giá theo quy luật cung - cầu (do cầu lớn nhưng nguồn cung ít); nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản thì cho rằng: tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, không chỉ làm tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp mà còn làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây mất niềm tin của các nhà đầu tư. 

Song những vướng mắc này khó có thể được giải quyết ngay được, bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, khiến dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này sẽ sụt giảm. 

Bởi vậy, trong năm tới, tình khó khăn của thị trường bất động sản vẫn còn tiếp tục. Từ đó, đòi hỏi các chủ đầu tư phải nghiên cứu kỹ thị trường trước khi triển khai dự án, phải bỏ vốn đầu tư nhiều hơn, chỉn chu, cẩn trọng hơn nhưng cũng phải chấp nhận hệ số sinh lời thấp đi.