TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Văn Giang, lịch sử một cuộc cưỡng chế
VnEconomy điểm lại một số nét chính trong quá trình triển khai dự án Ecopark tại Văn Giang, Hưng Yên
Thời gian vừa qua, thông tin về cuộc cưỡng chế tại Văn Giang, Hưng Yên đã làm nóng dư luận vì tính chất phức tạp của vụ việc. Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều thông tin về cuộc cưỡng chế cũng như về dự án Ecopark vẫn chưa thật sự rõ ràng đối với số đông công chúng, thậm chí có hiện tượng “nhiễu” thông tin.
Trong khi nhiều người dân bị cưỡng chế một mực phản đối, chính quyền lại luôn khẳng định tính chính đáng của hoạt động này. Sự không tường minh về thông tin có thể dẫn tới những cách hiểu và suy diễn khác nhau không cần thiết. Từ góc nhìn đó, VnEconomy muốn cung cấp một cái nhìn toàn cảnh về sự việc cũng như về dự án Ecopark để bạn đọc tham khảo.
Đổi đất lấy hạ tầng
Khi vụ cưỡng chế xảy ra vào ngày 24/4 vừa qua, nhiều người đã hiểu sai rằng chính quyền Hưng Yên đứng ra giải phóng mặt bằng cho một dự án thương mại cụ thể. Trên thực tế, đây là một dự án thuộc diện đổi đất lấy hạ tầng.
Đổi đất lấy hạ tầng là một hình thức không còn được chấp nhận hiện nay, nhưng nhiều năm trước, đây từng là một chủ trương lớn mang tính thử nghiệm của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho các tỉnh có ngân sách hạn hẹp, chưa đủ điều kiện thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng có tổng mức đầu tư lớn.
Tháng 6/2004, Thủ tướng Chính phủ có quyết định thu hồi và giao đất cho dự án xây dựng tuyến đường từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên, đoạn từ Văn Giang đến xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu (đoạn giữa, hai đoạn hai đầu do các nhà đầu tư khác thực hiện). Với quyết định này, có khoảng 555 ha đất, chủ yếu là đất nông nghiệp, bị thu hồi, trong đó đất cho tuyến đường giao thông nói trên là 55 ha, còn lại là giao cho chủ đầu tư đã bỏ vốn làm đường. Chủ đầu tư sử dụng diện tích đất nói trên theo quy hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Các bước tiếp theo của dự án khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang (Ecopark) do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) làm chủ đầu tư từ năm 2004 đến nay về cơ bản đã theo đúng các quy định của pháp luật và nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ các cơ quan Chính phủ và tỉnh Hưng Yên. Ngày 15/3/2004, dự án nhận được “Thỏa thuận về quy hoạch” từ Bộ Xây dựng thì 10 ngày sau, ngày 25/3/2004, dự án cũng đã được phê duyệt “Quy hoạch chung xây dựng khu đô thị” từ UBND tỉnh Hưng Yên. Đây cũng là dự án duy nhất trong số 920 dự án đầu tư có liên quan đến giải phóng mặt bằng tại Hưng Yên được tỉnh này cho phép áp dụng cơ chế giao đất dịch vụ để hỗ trợ người dân mất đất.
Giai đoạn 1 của dự án được triển khai trên diện tích 54 ha, bao gồm khu biệt thự đơn lập và song lập, khu căn hộ trung và cao tầng và đặc biệt là khu nhà phố, với sự kết hợp giữa mục đích thương mại và không gian sinh hoạt. Tháng 6/2010, những sản phẩm đầu tiên của giai đoạn 1 là khu căn hộ Rừng Cọ đã chính thức ra mắt thị trường.
Tiếp theo Rừng Cọ, các dự án biệt thự Vườn Tùng và Vườn Mai, cùng dự án nhà phố liền kề Phố Trúc lần lượt được ra mắt và đến nay đang trong giai đoạn hoàn thành. Giá bán tại dự án này được công bố ở mức trên dưới 20 triệu đồng/m2 chung cư và 40 triệu đồng/m2 biệt thự và liền kề. Cũng như nhiều dự án bất động sản khác, Ecopark cũng hứng chịu sự thăng trầm của thị trường khá rõ nét, đặc biệt là trong các năm 2010 và 2011.
Đến nay, dẫu chỉ đang trong giai đoạn khởi đầu, giới đầu tư bất động sản trong nước đánh giá khá cao dự án này, với quy hoạch đồng bộ, cảnh quan đẹp và giàu tính “sinh thái” là những điểm mạnh. Mới đây nhất, dự án này thậm chí đã được nhận danh hiệu “Dự án phát triển phức hợp tốt nhất Việt Nam” thuộc hệ thống giải thưởng bất động sản châu Á - Thái Bình Dương 2012.
Đối với phần hạ tầng, chủ đầu tư cũng đã hoàn tất 12,5 km đường từ Văn Giang đến xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu và đưa vào sử dụng, hiện còn vướng hơn 2 km do chưa giải phóng xong mặt bằng, nhưng cũng đã có cam kết hoàn thành vào ngày 30/6/2012.
Đền bù như thế nào?
Thông tin về việc mỗi m2 đất giải tỏa được đền bù với mức giá 135 ngàn đồng đang khiến cho nhiều người tỏ ra bất bình, nhất là khi so sánh với giá bán sản phẩm thương mại của dự án. Nhưng trên thực tế, giá đền bù ban đầu còn thấp hơn thế.
Từ năm 2004 - 2006, việc đền bù đã được tiến hành trên cơ sở Quyết định số 107/2005/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên, theo đó các xã trong vùng dự án gồm Phụng Công, Xuân Quan và Cửu Cao thuộc khu vực 1, có giá cao nhất trong quyết định này.
Đối với việc giao đất dịch vụ, dự án áp dụng nguyên tắc như sau: 1 sào Bắc Bộ bị thu hồi sẽ được giao 10 m2 đất dịch vụ, một khẩu nông nghiệp được giao 4 m2, một suất gia đình liệt sĩ được tính 20 m2 và tổng diện tích tối thiểu giao cho một gia đình là 40 m2.
Chủ đầu tư cũng tiến hành hoạt động “hỗ trợ ổn định đời sống” cho người dân mất đất, tuy nhiên mức hỗ trợ là hết sức khiêm tốn: những hộ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích được giao sẽ được hỗ trợ trong 3 tháng với mức tương đương 30 kg gạo/tháng theo thời giá địa phương (tức 90 kg/người). Nếu bị thu hồi từ 30% diện tích trở xuống, được hỗ trợ ở mức… 1.000 đồng/m2.
Với mức giá đền bù thấp và hỗ trợ khiêm tốn như vậy, nông dân vùng dự án đã liên tiếp phản đối và cũng từ đó, chủ đầu tư bắt đầu có những hỗ trợ thêm. Cụ thể, từ năm 2007, với lý do dự án nằm ở vùng tiếp giáp Hà Nội, chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ thêm 26.075 đồng/m2; thực hiện thưởng tiến độ bình quân là 10 ngàn đồng/m2. Tỉnh cũng đồng ý điều chỉnh từ nguồn thu hỗ trợ ngân sách xã xây dựng cơ sở hạ tầng chuyển sang hỗ trợ trực tiếp cho người dân với mức 4.000 đồng/m2.
Đến năm 2008, thêm một “củ cà rốt” được chủ đầu tư đưa ra là thưởng tiến độ cho các gia đình tự nguyện chấp hành giải phóng mặt bằng với mức 35 ngàn đồng/m2. Với sự hỗ trợ này, mức cao nhất mà người dân mất đất nhận được mới là 135 ngàn đồng/m2 như phản ánh của báo chí.
Cũng phải nói thêm, đến năm 2011, người dân tiếp tục nhận được một đợt hỗ trợ mới là 6 triệu đồng/sào đối với các hộ dân ký biên bản bàn giao mặt bằng từ nguồn vốn của chủ đầu tư. Đồng thời, hỗ trợ ổn định đời sống tiếp với mức 1 triệu đồng/sào/năm theo cơ chế bị thu hồi 50% diện tích sẽ hỗ trợ 5 năm, 70% diện tích sẽ hỗ trợ 7 năm và 100% diện tích sẽ hỗ trợ 10 năm.
Các hộ bị thu hồi 100% đất nông nghiệp, chủ đầu tư nhận 1 lao động phổ thông vào làm việc và cam kết sẽ nhận tổng cộng 3.000 lao động để tập huấn và sử dụng ngay sau khi nhận đủ 100% diện tích.
Trong suốt quá trình giải phóng mặt bằng với khá nhiều diễn biến mới như vậy, giá đất giao dịch trên thị trường xung quanh vùng dự án liên tục tăng, cá biệt có những lô đất tăng trên 10 lần, thậm chí vài chục lần. Đó cũng chính là một tiền đề nữa cho tình trạng khiếu kiện kéo dài tại dự án này.
Khiếu kiện và an ninh
Với dự án Ecopark, Văn Giang đã trở thành điểm nóng về khiếu kiện của tỉnh Hưng Yên. Tại đây, theo báo cáo của tỉnh Hưng Yên, luôn có “một nhóm đối tượng cầm đầu, chống đối, lợi dụng sự nhẹ dạ cả tin của một bộ phận quần chúng nhân dân để trục lợi, gây khó khăn cho việc triển khai dự án”, điều mà theo mô tả của người dân, là “đòi hỏi lợi ích chính đáng khi mất đất”.
Với mức giá đền bù chênh lệch đáng kể so với các dự án gần đấy nhưng thuộc “đất Hà Nội”, người dân Văn Giang đã liên tục tiến hành khiếu kiện đông người tại trụ sở tiếp dân của các cơ quan Trung ương và địa phương. Quá trình khiếu kiện được tập trung vào 10 nhóm vấn đề, như cho rằng có sự sai lệch giấy tờ; đề nghị giảm diện tích dự án; tố cáo cưỡng chế trái pháp luật; thậm chí tố cáo hành vi trả thù người tố cáo…
Với việc khiếu kiện đông người kéo dài và “có tổ chức”, không ngạc nhiên khi Văn Giang nhận được sự quan tâm đặc biệt của ngành công an tỉnh Hưng Yên. Theo một báo cáo của tỉnh Hưng Yên, công an tỉnh này đã tăng cường nhiều cán bộ xuống phối hợp với công an huyện Văn Giang để “triển khai các biện pháp nghiệp vụ nắm và củng cố hồ sơ các đối tượng chủ mưu, cố tình vi phạm pháp luật”.
Lực lượng này cũng đã “thường xuyên phối hợp với công an thành phố Hà Nội để giữ gìn trật tự, an ninh”, khi một bộ phận người dân trong vùng dự án lên khiếu kiện ở các cơ quan Trung ương tại Hà Nội.
Trong khi nhiều người dân bị cưỡng chế một mực phản đối, chính quyền lại luôn khẳng định tính chính đáng của hoạt động này. Sự không tường minh về thông tin có thể dẫn tới những cách hiểu và suy diễn khác nhau không cần thiết. Từ góc nhìn đó, VnEconomy muốn cung cấp một cái nhìn toàn cảnh về sự việc cũng như về dự án Ecopark để bạn đọc tham khảo.
Đổi đất lấy hạ tầng
Khi vụ cưỡng chế xảy ra vào ngày 24/4 vừa qua, nhiều người đã hiểu sai rằng chính quyền Hưng Yên đứng ra giải phóng mặt bằng cho một dự án thương mại cụ thể. Trên thực tế, đây là một dự án thuộc diện đổi đất lấy hạ tầng.
Đổi đất lấy hạ tầng là một hình thức không còn được chấp nhận hiện nay, nhưng nhiều năm trước, đây từng là một chủ trương lớn mang tính thử nghiệm của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho các tỉnh có ngân sách hạn hẹp, chưa đủ điều kiện thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng có tổng mức đầu tư lớn.
Tháng 6/2004, Thủ tướng Chính phủ có quyết định thu hồi và giao đất cho dự án xây dựng tuyến đường từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên, đoạn từ Văn Giang đến xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu (đoạn giữa, hai đoạn hai đầu do các nhà đầu tư khác thực hiện). Với quyết định này, có khoảng 555 ha đất, chủ yếu là đất nông nghiệp, bị thu hồi, trong đó đất cho tuyến đường giao thông nói trên là 55 ha, còn lại là giao cho chủ đầu tư đã bỏ vốn làm đường. Chủ đầu tư sử dụng diện tích đất nói trên theo quy hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Các bước tiếp theo của dự án khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang (Ecopark) do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) làm chủ đầu tư từ năm 2004 đến nay về cơ bản đã theo đúng các quy định của pháp luật và nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ các cơ quan Chính phủ và tỉnh Hưng Yên. Ngày 15/3/2004, dự án nhận được “Thỏa thuận về quy hoạch” từ Bộ Xây dựng thì 10 ngày sau, ngày 25/3/2004, dự án cũng đã được phê duyệt “Quy hoạch chung xây dựng khu đô thị” từ UBND tỉnh Hưng Yên. Đây cũng là dự án duy nhất trong số 920 dự án đầu tư có liên quan đến giải phóng mặt bằng tại Hưng Yên được tỉnh này cho phép áp dụng cơ chế giao đất dịch vụ để hỗ trợ người dân mất đất.
Giai đoạn 1 của dự án được triển khai trên diện tích 54 ha, bao gồm khu biệt thự đơn lập và song lập, khu căn hộ trung và cao tầng và đặc biệt là khu nhà phố, với sự kết hợp giữa mục đích thương mại và không gian sinh hoạt. Tháng 6/2010, những sản phẩm đầu tiên của giai đoạn 1 là khu căn hộ Rừng Cọ đã chính thức ra mắt thị trường.
Tiếp theo Rừng Cọ, các dự án biệt thự Vườn Tùng và Vườn Mai, cùng dự án nhà phố liền kề Phố Trúc lần lượt được ra mắt và đến nay đang trong giai đoạn hoàn thành. Giá bán tại dự án này được công bố ở mức trên dưới 20 triệu đồng/m2 chung cư và 40 triệu đồng/m2 biệt thự và liền kề. Cũng như nhiều dự án bất động sản khác, Ecopark cũng hứng chịu sự thăng trầm của thị trường khá rõ nét, đặc biệt là trong các năm 2010 và 2011.
Đến nay, dẫu chỉ đang trong giai đoạn khởi đầu, giới đầu tư bất động sản trong nước đánh giá khá cao dự án này, với quy hoạch đồng bộ, cảnh quan đẹp và giàu tính “sinh thái” là những điểm mạnh. Mới đây nhất, dự án này thậm chí đã được nhận danh hiệu “Dự án phát triển phức hợp tốt nhất Việt Nam” thuộc hệ thống giải thưởng bất động sản châu Á - Thái Bình Dương 2012.
Đối với phần hạ tầng, chủ đầu tư cũng đã hoàn tất 12,5 km đường từ Văn Giang đến xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu và đưa vào sử dụng, hiện còn vướng hơn 2 km do chưa giải phóng xong mặt bằng, nhưng cũng đã có cam kết hoàn thành vào ngày 30/6/2012.
Đền bù như thế nào?
Thông tin về việc mỗi m2 đất giải tỏa được đền bù với mức giá 135 ngàn đồng đang khiến cho nhiều người tỏ ra bất bình, nhất là khi so sánh với giá bán sản phẩm thương mại của dự án. Nhưng trên thực tế, giá đền bù ban đầu còn thấp hơn thế.
Từ năm 2004 - 2006, việc đền bù đã được tiến hành trên cơ sở Quyết định số 107/2005/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên, theo đó các xã trong vùng dự án gồm Phụng Công, Xuân Quan và Cửu Cao thuộc khu vực 1, có giá cao nhất trong quyết định này.
Đối với việc giao đất dịch vụ, dự án áp dụng nguyên tắc như sau: 1 sào Bắc Bộ bị thu hồi sẽ được giao 10 m2 đất dịch vụ, một khẩu nông nghiệp được giao 4 m2, một suất gia đình liệt sĩ được tính 20 m2 và tổng diện tích tối thiểu giao cho một gia đình là 40 m2.
Chủ đầu tư cũng tiến hành hoạt động “hỗ trợ ổn định đời sống” cho người dân mất đất, tuy nhiên mức hỗ trợ là hết sức khiêm tốn: những hộ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích được giao sẽ được hỗ trợ trong 3 tháng với mức tương đương 30 kg gạo/tháng theo thời giá địa phương (tức 90 kg/người). Nếu bị thu hồi từ 30% diện tích trở xuống, được hỗ trợ ở mức… 1.000 đồng/m2.
Với mức giá đền bù thấp và hỗ trợ khiêm tốn như vậy, nông dân vùng dự án đã liên tiếp phản đối và cũng từ đó, chủ đầu tư bắt đầu có những hỗ trợ thêm. Cụ thể, từ năm 2007, với lý do dự án nằm ở vùng tiếp giáp Hà Nội, chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ thêm 26.075 đồng/m2; thực hiện thưởng tiến độ bình quân là 10 ngàn đồng/m2. Tỉnh cũng đồng ý điều chỉnh từ nguồn thu hỗ trợ ngân sách xã xây dựng cơ sở hạ tầng chuyển sang hỗ trợ trực tiếp cho người dân với mức 4.000 đồng/m2.
Đến năm 2008, thêm một “củ cà rốt” được chủ đầu tư đưa ra là thưởng tiến độ cho các gia đình tự nguyện chấp hành giải phóng mặt bằng với mức 35 ngàn đồng/m2. Với sự hỗ trợ này, mức cao nhất mà người dân mất đất nhận được mới là 135 ngàn đồng/m2 như phản ánh của báo chí.
Cũng phải nói thêm, đến năm 2011, người dân tiếp tục nhận được một đợt hỗ trợ mới là 6 triệu đồng/sào đối với các hộ dân ký biên bản bàn giao mặt bằng từ nguồn vốn của chủ đầu tư. Đồng thời, hỗ trợ ổn định đời sống tiếp với mức 1 triệu đồng/sào/năm theo cơ chế bị thu hồi 50% diện tích sẽ hỗ trợ 5 năm, 70% diện tích sẽ hỗ trợ 7 năm và 100% diện tích sẽ hỗ trợ 10 năm.
Các hộ bị thu hồi 100% đất nông nghiệp, chủ đầu tư nhận 1 lao động phổ thông vào làm việc và cam kết sẽ nhận tổng cộng 3.000 lao động để tập huấn và sử dụng ngay sau khi nhận đủ 100% diện tích.
Trong suốt quá trình giải phóng mặt bằng với khá nhiều diễn biến mới như vậy, giá đất giao dịch trên thị trường xung quanh vùng dự án liên tục tăng, cá biệt có những lô đất tăng trên 10 lần, thậm chí vài chục lần. Đó cũng chính là một tiền đề nữa cho tình trạng khiếu kiện kéo dài tại dự án này.
Khiếu kiện và an ninh
Với dự án Ecopark, Văn Giang đã trở thành điểm nóng về khiếu kiện của tỉnh Hưng Yên. Tại đây, theo báo cáo của tỉnh Hưng Yên, luôn có “một nhóm đối tượng cầm đầu, chống đối, lợi dụng sự nhẹ dạ cả tin của một bộ phận quần chúng nhân dân để trục lợi, gây khó khăn cho việc triển khai dự án”, điều mà theo mô tả của người dân, là “đòi hỏi lợi ích chính đáng khi mất đất”.
Với mức giá đền bù chênh lệch đáng kể so với các dự án gần đấy nhưng thuộc “đất Hà Nội”, người dân Văn Giang đã liên tục tiến hành khiếu kiện đông người tại trụ sở tiếp dân của các cơ quan Trung ương và địa phương. Quá trình khiếu kiện được tập trung vào 10 nhóm vấn đề, như cho rằng có sự sai lệch giấy tờ; đề nghị giảm diện tích dự án; tố cáo cưỡng chế trái pháp luật; thậm chí tố cáo hành vi trả thù người tố cáo…
Với việc khiếu kiện đông người kéo dài và “có tổ chức”, không ngạc nhiên khi Văn Giang nhận được sự quan tâm đặc biệt của ngành công an tỉnh Hưng Yên. Theo một báo cáo của tỉnh Hưng Yên, công an tỉnh này đã tăng cường nhiều cán bộ xuống phối hợp với công an huyện Văn Giang để “triển khai các biện pháp nghiệp vụ nắm và củng cố hồ sơ các đối tượng chủ mưu, cố tình vi phạm pháp luật”.
Lực lượng này cũng đã “thường xuyên phối hợp với công an thành phố Hà Nội để giữ gìn trật tự, an ninh”, khi một bộ phận người dân trong vùng dự án lên khiếu kiện ở các cơ quan Trung ương tại Hà Nội.
