Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa báo cáo UBND thành phố về kế hoạch bán đấu giá 19 lô đất và và 3.790 căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức. 

TẠO NGUỒN THU CHO NGÂN SÁCH

Trước đó, Ban quản lý khu vực phát triển đô thị Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức, đã có kiến nghị Tổ công tác tham mưu UBND TP.HCM xem xét, đẩy nhanh tiến độ thực hiện hoàn thành đấu giá 03 lô đất ký hiệu 1-12, 1-3, 3-5 trong năm 2024 để tạo nguồn thu ngân sách thành phố.

Theo Ban quản lý khu vực phát triển đô thị Thủ Thiêm, trong năm 2024, thành phố cần 2.500 tỷ đồng để chi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc đấu giá đất sẽ giúp ngân sách thành phố có nguồn thu để tiếp tục chi cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong khu đô thị mới này.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, công tác tổ chức bán đấu giá 19 lô “đất vàng” tại khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được thực hiện theo thứ tự. 

Trước mắt, trong năm 2024, thành phố sẽ đấu giá 03 lô đất (lô 1-2, lô 1-3 và lô 3-5), sau khi có kết quả đấu giá thành công sẽ rút kinh nghiệm và triển khai đấu giá tiếp 16 lô đất còn lại. 

Cụ thể, thời gian dự kiến tổ chức đấu giá lô 3-5 trước ngày 02/12/2024. Từ tháng 4 - 9/2024, cơ quan chức năng sẽ hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Trước tháng 10/2024 sẽ lựa chọn và thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá.

Lô đất 3-5 có diện tích 6.446 m2, được quy hoạch là khu nhà ở chung cư sử dụng hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại. Đây là 01 trong 04 lô đất đã đấu giá thành công vào tháng 11/2021. Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất này với giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 07 lần giá khởi điểm, nhưng sau đó đã rút lui và bỏ tiền đặt cọc. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, cơ quan chức năng sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã ký trước đó với Công ty cổ phần Dream Republic. 

Đối với 02 lô đất 1-2 và lô 1-3, thời gian dự kiến đấu giá trước ngày 05/11/2024. từ tháng 4 - 8/2024 sẽ hoàn thiện hồ sơ pháp lý của lô đất 1-2 và lô đất 1-3, để đến trước ngày 19/9/2024 sẽ lựa chọn và thuê đơn vị tổ chức đấu giá. Lô đất 1-2 và lô 1-3 đều được quy hoạch khu dân cư đa chức năng, thuộc khu chức năng số 1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, có diện tích lần lượt là 7.886,7 m2 và 5.006,6 m2.

Đối với 16 lô đất còn lại, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, chỉ có 08 lô đất được xây dựng kế hoạch bán đấu giá chi tiết trong năm 2026. 

Cụ thể, 04 lô đất thuộc khu chức năng số 01 (ký hiệu 1-5, 1-6, 1-9, 1-10) dự kiến đấu giá trước tháng 4/2026; 03 lô đất thuộc khu chức năng số 03 (ký hiệu 3-8, 3-9, 3-12), dự kiến đấu giá trước tháng 5/2026; lô đất 7-1 dự kiến đấu giá trước tháng 3/2026 (lô 7-1 có diện tích 74.393,4 m2, nằm trên cù lao nhỏ, có cảnh quan sông nước và được quy hoạch xây dựng khách sạn nghỉ dưỡng theo tiêu chuẩn quốc tế). 

08 lô đất còn lại vẫn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, gồm: 06 lô đất thuộc khu phức hợp thể thao, giải trí 2C đang được các sở, ngành liên quan điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, sau khi hoàn tất thủ tục sẽ có kế hoạch đấu giá chi tiết.

Lô đất 1-12 quy hoạch xây dựng trung tâm hội nghị triển lãm và lô đất 1-20 quy hoạch khu phức hợp khách sạn, sau khi hoàn tất giải phóng mặt bằng trước tháng 9/2024 sẽ có phương án đấu giá.

Riêng 3.790 căn hộ chung cư thuộc lô RI, R2, R3, R4, R5 tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức, dự kiến tổ chức đấu giá trước ngày 20/11/2025. Thời gian chuẩn bị các hồ sơ pháp lý từ tháng 8/2024 - tháng 8/2025. Thời gian lựa chọn và thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá hoàn thành trước tháng 10/2025.

Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, cho biết đối với 3.790 căn hộ,  UBND thành phố chỉ đạo các sở ngành và đơn vị liên quan rà soát, tham mưu đề xuất các thủ tục pháp lý, như: đề xuất báo cáo chuyển đổi từ mục tiêu quỹ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại; tham mưu liên quan xác lập sở hữu toàn dân đối với các hạng mục công trình sử dụng chung, hành lang, cầu thang, công viên, lối đi.

SÀNG LỌC NHÀ ĐẦU TƯ

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng việc sàng lọc nhà đầu tư là cần thiết. Vì Nghị định 10 (ngày 03/4/2023) của Chính phủ có quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trường hợp có 02 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được 01 công ty tham gia đấu giá; Phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá; đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật liên quan khác.

Do đó, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực. Đó là nhà đầu tư có kinh nghiệm, cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất động sản đã từng thực hiện.

Về khả năng thực hiện dự án, có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh.

Bà Giang cho biết thêm đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, và/hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình”.

Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã là kế hoạch sử dụng đất hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ví dụ, những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển 02 loại hình này. Do đó, khi xác định giá đất có thể dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được…

Với kinh nghiệm sẵn có, hiện TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá, như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm…