Thời gian gần đây, lĩnh vực bán lẻ đã chứng kiến sự sôi động và lạc quan diễn ra rộng khắp, từ niềm tin của người tiêu dùng, sự gia nhập của các nhà bán lẻ quốc tế, hay nguồn cung tương lai... Điều này hứa hẹn mang lại nhiều tiềm năng phát triển cho thị trường, đặc biệt là tại Tp.HCM trong những năm sắp tới.

"Với dân số hơn 90 triệu người, trong đó có tới 40% dưới 25 tuổi và hơn 45% có độ tuổi 25 - 54, dự kiến tầng lớp trung lưu sẽ lên tới 33 triệu người vào năm 2020 giúp Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng trở thành một trong những thị trường đầy tiềm năng về bán lẻ trong khu vực" - Công ty quản lý bất động sản CBRE nhận định.

Mức chi tiêu của người Việt ngày càng tăng

Theo một khảo sát của Nielsen, trong năm 2017, 63% người Việt lựa chọn tiết kiệm cho khoản tiền nhàn rỗi, thấp hơn 13% so với năm trước. Mức độ tiết kiệm giảm đồng nghĩa với chi tiêu cho các khoản khác, bao gồm du lịch, quần áo mới, thiết bị công nghệ, giải trí... tăng lên. Các hoạt động giải trí bao gồm ăn uống ở nhà hàng, đi xem phim, biểu diễn ca nhạc kịch cũng là xu hướng tiêu dùng của thế hệ Y, thế hệ bản lề kiến tạo nhu cầu của tương lai ở Việt Nam.

Nhóm khách hàng tiềm năng này ngày càng đề cao sự tiện lợi, hiện đại và thoải mái. Theo IGD Research, Việt Nam được dự đoán đến năm 2021 sẽ dẫn đầu thị trường cửa hàng tiện lợi châu Á với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 37,4%, cao hơn hẳn các quốc gia như Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản. 

Minh chứng cho điều này là sự mở rộng nhanh chóng của Circle K tại Hà Nội trong khi vẫn hiện diện mạnh mẽ ở Tp.HCM, gần 900 cửa hàng Vinmart trên khắp cả nước, hay sự ra đời của những thương hiệu mới như chuỗi Bách Hóa Xanh, sự thâm nhập của các thương hiệu quốc tế như 7-Eleven, GS25... 

Theo quan sát của các đơn vị tư vấn, hầu hết những thương hiệu lớn khi có ý định gia nhập thị trường Việt Nam đều có xu hướng tìm kiếm địa điểm mở cửa hàng đầu tiên tại khu vực trung tâm Tp.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại đây lại tương đối hạn chế với chưa tới 100.000 m2, chỉ 2,7% còn trống. 

CBRE cho rằng với nhu cầu thuê mật bằng cao, mức giá thuê của khu trung tâm được trông đợi sẽ tiếp tục gia tăng trong ba năm tới. Cùng lúc đó, các diện tích trống sẽ được lấp đầy nhanh chóng và tỷ lệ trống dự đoán sẽ được giữ dưới mức 5%.

"Tính đến hết quý 3/2018, doanh số bán lẻ tại Tp.HCM tiếp tục tăng trưởng mạnh với 12% so với cùng kỳ năm trước, trong đó doanh thu ăn uống tăng 13% theo năm. Mật độ bán lẻ cao ở khu vực trung tâm và khu đô thị mới thúc đẩy các nhà bán lẻ trùng tu mặt bằng bán lẻ và cơ cấu lại khách thuê", Savills Việt Nam nhận định.

Nguồn cung khối đế ngày càng nhiều

Trong khi đó, hiện nay, tiến độ xây dựng tại các dự án tương lai trong khu trung tâm vẫn rất chậm hoặc bị trì hoãn. Năm 2019-2020, dự kiến 124.000 m2 nguồn cung mới trên toàn thành phố sẽ đến từ khối đế của các dự án tổ hợp cao cấp.

Sự xuất hiện ngày càng nhiều các khối đế bán lẻ tạo áp lực cho cả chủ đầu tư trong việc thu hút người thuê và các đơn vị bán lẻ. Thử thách lớn nhất của mô hình này đối với chủ đầu tư, đặc biệt ở các dự án trung cấp và bình dân, là vừa phải thiết kế mặt bằng phù hợp cho khối căn hộ và khối đế bán lẻ, vùa phải đảm bảo được tính kinh tế và lợi nhuận cho dự án. 

Theo thống kê của Jones Lang La Salle, đến cuối năm 2018, nguồn cung mới của thị trường bán lẻ Tp.HCM chủ yếu tập trung khu vực ngoài trung tâm. Ở quận 2, quận 9 và quận Bình Thạnh, nhiều chủ đầu tư đang lên kế hoạch cho những dự án bán lẻ quy mô lớn với tổng diện tích cho thuê trên 60.000 m2 mỗi dự án. 

Như vậy, áp lực cạnh tranh ở khu vực ngoài trung tâm là rất lớn, giá thuê dự đoán sẽ khó tăng và tỷ lệ trống dự kiến sẽ lên tới 20% vào năm 2020. Những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm phát triển bán lẻ sẽ buộc phải giảm mức kỳ vọng giá thuê và áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn để hỗ trợ khách thuê. 

Đồng thời tập trung hơn trong việc tạo ra những trải nghiệm mua sắm mới, trở thành địa điểm văn hóa, giải trí, trải nghiệm và trưng bày thay vì là nơi mua sắm đơn thuần như trước đây. Bên cạnh đó, khách hàng thường có xu hướng tìm hiểu trước về sản phẩm trên Internet, mạng xã hội hoặc từ những người có tầm ảnh hưởng sau đó tới cửa hàng để trải nghiệm.

"Chính vì vậy, nhà bán lẻ và các đơn vị cho thuê cần kết hợp nhiều kênh khác nhau, cả online và offline để thu hút khách hàng. Hơn nữa, để vừa bảo đảm tính tiện lợi và trải nghiệm trong khi vừa đạt được hiệu quả kinh tế cao, chiến lược lập mạng lưới cửa hàng ngày càng chọn lọc hơn, với một số ít cửa hàng chủ lực ở vị trí đẹp nhằm đem đến trải nghiệm cho khách hàng đồng thời quảng bá và nâng cao nhận biết thương hiệu. Các cửa hàng chủ lực này có số lượng hạn chế, được hỗ trợ bởi một mạng lưới cửa hàng vệ tinh và cửa hàng pop-up trải rộng, hướng đến sự tiện lợi và dễ tiếp cận cho người tiêu dùng" – đại diện CBRE nhận định.