Cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài ở các dự án bất động sản mời gọi đầu tư tăng lên cùng với những bất cập trong cơ chế pháp lý dự án và nhu cầu tái cấu trúc của doanh nghiệp nội có thể là nguyên nhân chính khiến luồng vốn FDI vào bất động sản qua kênh góp vốn, mua cổ phần tăng đột biến. 

 Số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy những chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản ở phía cung, khi mà các doanh nghiệp ngoại không chỉ tăng về số lượng các "cuộc bắt tay" với doanh nghiệp nội mà hình thức hợp tác cũng biến chuyển về chất.

10 tháng đầu năm, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản lớn thứ hai, chỉ sau vốn vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo, đạt gần 3 tỷ USD, giảm 47,8% so với cùng kỳ năm 2018. 

Dù vậy, vốn FDI đăng ký vào bất động sản qua kênh góp vốn, mua cổ phần đạt 1,75 tỷ USD, chiếm 58,6% tổng vốn FDI vào bất động sản, cao nhất từ trước đến nay và tăng trưởng đến 235% so với cùng kỳ năm trước.

Trong 3 năm từ năm 2016-2018, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản qua kênh góp vốn, mua cổ phần chưa vượt qua mức 723 triệu USD đã đạt được vào năm 2016. Tuy nhiên, từ quý II/ 2019 đến nay, đặc biệt trong tháng 8, vốn FDI vào bất động sản hình thức góp vốn mua cổ phần tăng mạnh. 

Nguồn: Số liệu Bộ Kế hoạch & Đầu tư

Không chỉ dừng lại ở giá trị, số lượt góp vốn mua cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài trong 10 tháng qua cũng tăng mạnh, đạt 299 lượt, so với cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt 121 lượt (cả năm 2018 chỉ có 147 lượt, năm 2017 là 107 lượt và 2016 là 80 lượt).

Trong khi đó, vốn FDI đăng ký vào dự án mới 10 tháng chỉ đạt gần 1,3 tỷ USD, thấp nhất trong vòng 4 năm trở lại đây. Điều gì đã khiến cho nhà đầu tư nước ngoài thay đổi hình thức đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản?

Trước hết, nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả của người mua tại thị trường Việt Nam vẫn ở mức cao. Tại hội thảo bất động sản tổ chức tại Tp. HCM cuối tuần qua, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho rằng: thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong năm 2020 do nhu cầu ở cao đến từ tăng trưởng kinh tế ổn định và các gói vay thế chấp giúp cân bằng thị trường.

Thứ hai, giới chuyên môn cho rằng, danh mục dự án bất động sản gọi đầu tư mới không nhiều, trong khi năng lực tài chính, phát triển dự án của các nhà đầu tư trong nước đã ở mức cao và có thể cạnh tranh trực tiếp với các nhà đầu tư ngoại để có được các dự án quy mô lớn.

Thứ ba, giá đất tăng nhanh, những bất cập trong cơ chế pháp lý dự án có thể rào cản đối các nhà đầu tư ngoại. Vì vậy, hình thức hợp tác thông qua góp vốn, mua cổ phần sẽ vượt trội vì có thể giúp các nhà đầu tư ngoại nhanh chóng tiếp cận được quỹ đất sạch đã sẵn sàng để phát triển dự án.

Cuối cùng, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, điều chỉnh giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.... và nhu cầu tái cấu trúc vốn chủ sở hữu khiến các doanh nghiệp bất động sản trong nước tăng tiếp cận vốn đầu tư nước ngoài qua hình thức liên doanh, liên kết, bán cổ phần…

Chỉ tính riêng nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết, không chỉ Vingroup, Novaland, Nam Long, Thuduc House, NBB ... là những doanh nghiệp tiên phong hợp tác với khối ngoại để đầu tư phát triển dự án, hiện danh mục này đã có thêm PDR (đối tác Nhật Bản tài trợ vốn dưới hình thức khoản vay), TTC Land (với thương vụ đầu tư lên đến 100 triệu USD của đối tác Hàn Quốc)...  

Lãnh đạo một doanh nghiệp niêm yết có quỹ đất sạch nằm trong Top 5 nhận xét: Trước đây, sự hợp tác giữa doanh nghiệp nội và nhà đầu tư nước ngoài chỉ dừng lại ở việc chủ đầu tư Việt Nam tự phát triển dự án và thuê các doanh nghiệp nước ngoài tham gia kiểm duyệt, vận hành; hay chỉ dừng lại ở gọi vốn vào từng dự án. Nay sự hợp tác ngày càng trở nên khăng khít hơn khi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư sở hữu cổ phần của doanh nghiệp bất động sản, cùng tham gia vào hoạch định chiến lược phát triển doanh nghiệp, phát triển các dự án thuộc sở hữu của doanh nghiệp.