4 bất ổn của thị trường bất động sản
Nhận định của ông Tống Văn Nga, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản hiện nay
Nhận định của ông Tống Văn Nga, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản hiện nay.
Thưa ông bất động sản có phải là nguyên nhân gây nên sự giảm sút của nền kinh tế?
Có thể nói sự trầm lắng của thị trường bất động sản là một trong số các nguyên nhân quan trọng gây nên sự giảm sút của nền kinh tế. Đầu tư, kinh doanh bất động sản nếu phát triển liên tục và đều đặn sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp xây dựng; sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi măng; vật liệu trang trí nội thất; sản xuất các đồ gia dụng; đồ gỗ, đồ điện, điện tử...
Vì vậy khi thị trường bất động sản trầm lắng thì các ngành công nghiệp liên quan bị ảnh hưởng lớn và có ngành bị ảnh hưởng nặng nề.
Theo ông đâu là những bất ổn của thị trường bất động sản hiện nay?
Thời gian qua cùng với sự phát triển đi lên của đất nước, thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển nhanh chóng. Các văn bản luật pháp liên quan đến kinh doanh bất động sản cũng đã được hoàn thiện thêm một bước. Tuy nhiên, đây là một ngành kinh doanh mới ở nước ta nên còn khá nhiều bất cập.
Thứ nhất, các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo quy định của pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm vẫn còn tiếp diễn.
Thứ hai là cơ cấu hàng hoá trong thị trường bất động sản chưa hợp lý. Trong xây dựng nhà ở thì tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương còn quá thiếu, trong lúc đó có nơi, có lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư khá nhiều chủ yếu phục vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ, do vậy khi có biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề.
Thứ ba, còn nhiều tồn tại trong các quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng tại các khu đô thị được quy hoạch để xây dựng nhà ở; thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất chưa được giải quyết kịp thời và quy hoạch chung đô thị còn yếu và chậm.
Thứ tư, là việc các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như người mua nhà ở. Chưa có các quỹ đầu tư dài hạn cho bất động sản nói riêng và cho đầu tư các ngành công nghiệp nói chung.
Hiện nay cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản đều dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ trong dân của các ngân hàng, do vậy khi có biến động về tăng lãi suất lập tức đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng.
Nhiều người cho rằng những khó khăn (do thiếu vốn) trong việc triển khai các dự án của doanh nghiệp bất động sản trong nước sẽ là cơ hội cho quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào Việt Nam – ý kiến của ông như thế nào?
Ý kiến đó là xác thực. Trong lúc các doanh nghiệp của ta đang rất khó khăn vì thiếu vốn thì các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đang tranh thủ đầu tư vào bất động sản ở nước ta, đặc biệt tại các khu trung tâm Tp.HCM và Hà Nội.
Các quỹ đầu tư nước ngoài nhân cơ hội này sẵn sàng lựa chọn các dự án tiềm năng nhất đề nghị hợp tác hoặc mua lại với giá thấp.
Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay bất động sản đồng thời lãi suất cho vay cũng giảm khá nhiều. Điều này tác động gì đến thị trường bất động sản?
Động thái trên của các ngân hàng tuy là tín hiệu đáng mừng nhưng chưa đủ sức để vực dậy thị trường bất động sản. Như tôi đã nói ở trên, nếu đầu tư bất động sản bằng nguồn vốn huy động ngắn hạn với lãi suất cao và biến động thì chưa thể tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.
Ông đánh giá thế nào về diễn biến của thị trường trong thời gian tới?
Nhu cầu về nhà ở, khách sạn, diện tích văn phòng cho thuê và căn hộ cho thuê ở nước ta còn rất lớn vì vậy thị trường bất động sản sẽ phải vượt qua giai đoạn khó khăn này để phát triển mạnh trở lại.
Thời gian phục hồi và tiến đến sôi động trở lại phụ thuộc rất nhiều vào sự nỗ lực của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc điều chỉnh cơ cấu hàng hoá như cần phải đầu tư nhiều vào loại hàng hoá hợp với khả năng chi trả của những người làm công ăn lương, những người có thu nhập trung bình nhưng ổn định.
Nhà nước cần tập trung đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư vào nhà ở xã hội.
Các ngân hàng sớm hình thành quỹ đầu tư dài hạn để cho vay đầu tư bất động sản và hỗ trợ người mua nhà. Các công ty đầu tư bất động sản cần hợp sức lại để tạo được sức mạnh vượt qua khó khăn trước mắt và xây dựng được chiến lược dài hạn cho thời kỳ tới.
Thưa ông bất động sản có phải là nguyên nhân gây nên sự giảm sút của nền kinh tế?
Có thể nói sự trầm lắng của thị trường bất động sản là một trong số các nguyên nhân quan trọng gây nên sự giảm sút của nền kinh tế. Đầu tư, kinh doanh bất động sản nếu phát triển liên tục và đều đặn sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp xây dựng; sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, xi măng; vật liệu trang trí nội thất; sản xuất các đồ gia dụng; đồ gỗ, đồ điện, điện tử...
Vì vậy khi thị trường bất động sản trầm lắng thì các ngành công nghiệp liên quan bị ảnh hưởng lớn và có ngành bị ảnh hưởng nặng nề.
Theo ông đâu là những bất ổn của thị trường bất động sản hiện nay?
Thời gian qua cùng với sự phát triển đi lên của đất nước, thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển nhanh chóng. Các văn bản luật pháp liên quan đến kinh doanh bất động sản cũng đã được hoàn thiện thêm một bước. Tuy nhiên, đây là một ngành kinh doanh mới ở nước ta nên còn khá nhiều bất cập.
Thứ nhất, các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo quy định của pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm vẫn còn tiếp diễn.
Thứ hai là cơ cấu hàng hoá trong thị trường bất động sản chưa hợp lý. Trong xây dựng nhà ở thì tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương còn quá thiếu, trong lúc đó có nơi, có lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư khá nhiều chủ yếu phục vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ, do vậy khi có biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề.
Thứ ba, còn nhiều tồn tại trong các quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng tại các khu đô thị được quy hoạch để xây dựng nhà ở; thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất chưa được giải quyết kịp thời và quy hoạch chung đô thị còn yếu và chậm.
Thứ tư, là việc các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như người mua nhà ở. Chưa có các quỹ đầu tư dài hạn cho bất động sản nói riêng và cho đầu tư các ngành công nghiệp nói chung.
Hiện nay cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản đều dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ trong dân của các ngân hàng, do vậy khi có biến động về tăng lãi suất lập tức đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng.
Nhiều người cho rằng những khó khăn (do thiếu vốn) trong việc triển khai các dự án của doanh nghiệp bất động sản trong nước sẽ là cơ hội cho quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào Việt Nam – ý kiến của ông như thế nào?
Ý kiến đó là xác thực. Trong lúc các doanh nghiệp của ta đang rất khó khăn vì thiếu vốn thì các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đang tranh thủ đầu tư vào bất động sản ở nước ta, đặc biệt tại các khu trung tâm Tp.HCM và Hà Nội.
Các quỹ đầu tư nước ngoài nhân cơ hội này sẵn sàng lựa chọn các dự án tiềm năng nhất đề nghị hợp tác hoặc mua lại với giá thấp.
Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay bất động sản đồng thời lãi suất cho vay cũng giảm khá nhiều. Điều này tác động gì đến thị trường bất động sản?
Động thái trên của các ngân hàng tuy là tín hiệu đáng mừng nhưng chưa đủ sức để vực dậy thị trường bất động sản. Như tôi đã nói ở trên, nếu đầu tư bất động sản bằng nguồn vốn huy động ngắn hạn với lãi suất cao và biến động thì chưa thể tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.
Ông đánh giá thế nào về diễn biến của thị trường trong thời gian tới?
Nhu cầu về nhà ở, khách sạn, diện tích văn phòng cho thuê và căn hộ cho thuê ở nước ta còn rất lớn vì vậy thị trường bất động sản sẽ phải vượt qua giai đoạn khó khăn này để phát triển mạnh trở lại.
Thời gian phục hồi và tiến đến sôi động trở lại phụ thuộc rất nhiều vào sự nỗ lực của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc điều chỉnh cơ cấu hàng hoá như cần phải đầu tư nhiều vào loại hàng hoá hợp với khả năng chi trả của những người làm công ăn lương, những người có thu nhập trung bình nhưng ổn định.
Nhà nước cần tập trung đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư vào nhà ở xã hội.
Các ngân hàng sớm hình thành quỹ đầu tư dài hạn để cho vay đầu tư bất động sản và hỗ trợ người mua nhà. Các công ty đầu tư bất động sản cần hợp sức lại để tạo được sức mạnh vượt qua khó khăn trước mắt và xây dựng được chiến lược dài hạn cho thời kỳ tới.
