"Bắt bệnh", tìm nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao bất thường

Thảo luận tại hội trường sáng ngày 28/10 về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, các đại biểu đặc biệt quan tâm đến vấn đề thực trạng giá nhà đất bất động sản tăng bất thường, tình trạng đầu cơ thổi giá, tạo sóng, gây nhiễu loạn thị trường, những nguyên nhân, hệ lụy tác động và giải pháp tháo gỡ...

KHÔNG ÍT NGƯỜI “ĐỨNG NGỒI KHÔNG YÊN” TRƯỚC CÁC THÔNG TIN GIÁ NHÀ ĐẤT TĂNG PHI MÃ

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy, đoàn Bắc Kạn, đánh giá cao sự quyết liệt của Chính phủ, đã tổ chức nhiều hội nghị, nhiều cuộc làm việc trực tiếp với doanh nghiệp nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Quan tâm vấn đề giá bất động sản tăng cao tại một số thành phố lớn, đại biểu nhận xét, trong thời gian qua, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng rất cao, nhất là tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh; khiến cho thị trường bất động sản vừa mới phục hồi thì lại xuất hiện những bất ổn. Cử tri lo lắng trước các hiện tượng thổi giá, tạo sóng, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Đại biểu Thủy đã chỉ ra 4 vấn đề nổi cộm liên quan đến tình trạng này.

Thứ nhất, giá nhà đất tại một số khu vực đang tăng phi thực tế. Đại biểu nêu rõ, tại buổi họp báo ngày 17/10 vừa qua, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định, giá nhà đất tăng cao như thời gian vừa qua là vô lý và bất thường. Tại một số thành phố lớn từ đầu năm đến nay, giá bất động sản, giá nhà đất liên tục tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ chung cư đến nhà liền kề, biệt thự…

Đáng chú ý, không chỉ ở khu vực trung tâm mà sức nóng đang lan dần sang các thị trường quận, huyện vùng ven đô. Nhiều người dân ở Hà Nội đã chia sẻ sau một thời gian vất vả tìm kiếm mua nhà, đến nay đã phải tạm gác lại ý định này bởi sự tăng giá đột biến của bất động sản, nhất là các chung cư (kể cả chung cư mới, cao cấp và cũ).

Nhiều chung cư đã được đưa vào sử dụng vài thập kỷ nhưng cũng được giao dịch với giá tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời điểm bàn giao trước đây, đại biểu phân tích.

Bên cạnh đó, câu chuyện đấu giá đất ở một số huyện ven đô của Hà Nội cũng trở nên nóng hơn trong thời gian qua, với một số phiên đấu giá đất được tổ chức xuyên đêm, ghi nhận có hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chờ đợi để đấu giá được suất đất. Đặc biệt là đất ở huyện ven đô nhưng giá trúng đấu giá cũng lên tới hơn 100 triệu/m2, tương đương với đất dự án đã được đầu tư hạ tầng. Giá đất ở một số thành phố trong thời gian qua liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người dân.

Thứ hai, tình trạng đầu cơ thổi giá, đẩy giá. Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nhiều dự án bất động sản, dự án nhà ở còn đang ách tắc, người dân doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn…mà giá nhà ở lại tăng đột biến như trong thời gian qua, nhất là tăng ở những khu vực không có dự án mới là điều bất bình thường.

Cũng theo Bộ Xây dựng, tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá  là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua.

Đại biểu Thủy cho biết trên thực tế, có tình trạng một số hội nhóm đầu cơ, một số nhà đầu tư đã thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm thao túng tâm lý của người dân để trục lợi. Thủ đoạn mà nhóm người này thường sử dụng là đẩy giá đất lên cao chót vót tại các phiên đấu giá nhưng đến khi nộp tiền lại sẵn sàng bỏ cọc với mục đích thiết lập mặt bằng giá mới cho các mảnh đất đã mua gom trước đó trong khu vực, thu lợi nhuận.

Thứ ba, do tồn tại tâm lý của một bộ phận người dân mua nhà đất để chờ tăng giá. Thực tiễn cho thấy, mỗi khi vào đợt sốt đất, sốt giá nhà thì tâm lý mua nhà đất chờ tăng giá trong một bộ phận người dân ngày càng có xu hướng ngày càng tăng cao.

Không ít trường hợp “đứng ngồi không yên” trước các thông tin giá nhà đất tăng phi mã, đã cố gắng sắp xếp tiền, thậm chí vay mượn để mua bằng được mảnh đất, chờ tăng giá để bán. “Chính tâm lý này đã khiến cho giá nhà đất đã tăng cao lại càng tăng mạnh”, đại biểu đoàn Bắc Kạn nêu rõ.

Thứ tư, theo đại biểu đó là việc tồn tại sự mất cân đối trong các phân khúc căn hộ. Hiện nay, thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung căn hộ cho người thu nhập trung bình nhưng lại thừa nguồn cung với các loại hình sản phẩm căn hộ cao cấp…

NGHIÊN CỨU TRIỂN KHAI CÁC BIỆN PHÁP MẠNH ĐỂ KIỂM SOÁT TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ NHÀ ĐẤT

Theo đại biểu, sự lệch pha cung cầu này không chỉ dẫn tới khan hiếm thị trường căn hộ bình dân dành cho phần đông người lao động mà còn tiềm ẩn nguy cơ bị thao túng rất lớn bởi không có nhiều căn hộ bình dân để tạo sự cạnh tranh. Khi không có sự cạnh tranh sẽ không tạo được áp lực từ thị trường để các nhà cung cấp phải giảm giá với các loại hình này.

Thực tế trên  đoạn  này cũng được nhiều đại biểu chỉ rõ, Cùng có những nhận định về thị trường hiện nay, đại biểu Hoàng Văn Cường, đoàn Tp. Hà Nội nhấn mạnh điều nổi cộm đó là giá bất động sản tại các thành phố lớn rất cao và liên tục tăng lên, vượt quá mức thanh toán của đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở, đồng thời thu nhập từ bất động sản thấp so với giá vốn đầu tư bất động sản.

Theo đại biểu, giá bất động sản cao bất thường do người mua bất động sản để tích lũy tăng cao khiến dòng tiền đẩy vào bất động sản cao, không chảy vào kinh doanh sản xuất; nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, các lực lượng thị trường như môi giới, đấu giá cố tình đẩy giá lên cao để kiếm lợi nhuận.

Tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá đang dẫn đến nhiều hệ lụy. Nhấn mạnh điều này, đại biểu đoàn Bắc Kạn cho rằng “nhiều người dân cần nhà ở thực sự lại rất khó mua được trong giai đoạn hiện nay. Trong khi đó, không ít người có tiền lại đang găm vào đất với hy vọng tìm kiếm lợi nhuận”. Các doanh nghiệp càng khó khăn hơn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng như chi phí sản xuất kinh doanh bị đội lên nhiều lần đi theo kết quả đấu giá đất.

Để tháo gỡ, đại biểu đoàn Bắc Kạn đề nghị Chính phủ tiếp tục có những chính sách ưu đãi đủ sức hấp dẫn để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại để phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động.

Đồng thời kiến nghị Chính phủ quyết liệt chỉ đạo để tháo gỡ những vướng mắc của các dự án nhà ở hiện nay và nếu như thuộc thẩm quyền của cấp cao hơn thì báo cáo cấp có thẩm quyền để tháo gỡ những vướng mắc trong các dự án này.

Qua nghiên cứu, nếu tháo gỡ được những vướng mắc của những dự án, căn hộ hiện nay có thể đưa vào thị trường vài nghìn căn hộ, góp phần giảm giá bất động sản hiện nay.

Cùng với đó, kiến nghị với Chính phủ nghiên cứu triển khai các biện pháp mạnh để kiểm soát tình trạng đầu cơ nhà đất trong thời gian vừa qua.

Còn đại biểu Tạ Văn Hạ, đoàn Quảng Nam nêu thực tế thị trường bất động sản tăng giá cao, đột ngột, bên cạnh vướng về thể chế, chính sách, đại biểu cho rằng có dấu hiệu lũng đoạn, thao túng và thổi giá, tạo ra bong bóng bất động sản của một nhóm lợi ích.

Đại biểu cho rằng cần đánh giá sát, đúng vấn đề, từ đó chỉ ra được giải pháp cụ thể, căn cơ. Dự thảo Nghị quyết đã đánh giá được hạn chế, nhưng chủ yếu vẫn là hạn chế trong chính sách, pháp luật, nhưng vẫn còn yếu tố bất thường, tăng giá đột ngột, gấp 2-3 lần, không phù hợp với tình hình thực tế chung và nhu cầu của người dân.

Theo đại biểu Tạ Văn Hạ, một trong những giải pháp giảm giá thị trường bất động sản đó là trái phiếu bất động sản. Hiện nay, trái phiếu bất động sản phát hành ra với mức lãi suất 12-15%, cộng với khoảng 3% phí phát hành. Như vậy, mục tiêu của phát hành trái phiếu bất động sản, dư nợ lĩnh vực này đến thời kỳ đáo hạn có áp lực rất lớn. Nếu không kiểm soát chặt để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, thì việc phát hành trái phiếu không hiệu quả.

Hơn nữa, thời gian khoảng 3 năm, mà phải trả lãi suất cao như vậy dễ tạo ra gánh nặng cho nhà nước và Nhân dân, nguy cơ dẫn đến nợ xấu gia tăng và thậm chí là vỡ nợ. 

Vì vậy, thời gian tới thị trường bất động sản chưa thể hạ nhiệt và người dân cũng chưa có cơ hội để tiếp cận với thị trường. Do đó, cần nghiên cứu giải pháp và tiến hành thanh tra, kiểm tra, xem xét lại căn cơ để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản  lành mạnh và đúng hướng.

Để kiểm soát giá bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất: yêu cầu người tham gia đấu giá phải chứng minh được khả năng tài chính để mua tài sản, nhằm loại bỏ những người chỉ đấu giá để bán lại. Thực hiện ngay Điều 31 của Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có biến động bất thường, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp kê khai giá bán lần đầu trên thị trường thứ cấp.

Đồng thời xây dựng cơ chế quản lý sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp tại một số thành phố lớn, nhằm quản lý minh bạch hoạt động của thị trường…