Bịt lỗ hổng rửa tiền trong giao dịch bất động sản
Trong báo cáo về rủi ro rửa tiền quốc gia vừa công bố, Ngân hàng Nhà nước đánh giá nguy cơ rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản là rất cao. Dù vậy, số lượng giao dịch đáng ngờ mà Cục Phòng chống rửa tiền nhận được rất thấp so với quy mô ngành...
Báo cáo nhận định bất động sản là lĩnh vực thu hút được nhiều nguồn tiền đầu tư có giá trị lớn, các giao dịch lại thường bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản và không thông qua sàn giao dịch bất động sản có sự quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước nên rất khó cho các cơ quan chức năng kiểm tra, xác định nguồn gốc của tiền.
Ngân hàng Nhà nước cho biết trong các vụ án rửa tiền được xét xử trong giai đoạn 2018-2022 và các vụ án điển hình về tội phạm nguồn của tội rửa tiền, hầu hết tài sản thu được là bất động sản. Theo cơ quan chức năng, thủ đoạn rửa tiền phổ biến là các đối tượng phạm tội thường nhờ người thân trong gia đình mua, chuyển nhượng, cho tặng bất động sản.
Hiện nay tại Việt Nam, các giao dịch bất động sản ở các dự án bất động sản giữa chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cơ bản đều thanh toán qua ngân hàng. Không có quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bất động sản dân sự (ngoài dự án bất động sản, chiếm tỷ lệ đa số) đặc biệt là các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân chủ yếu được thanh toán bằng tiền mặt, có cả phương thức thanh toán bằng vàng. Điều này khiến bất động sản trở thành nơ trú ẩn ưa thích của tội phạm nguồn của tội rửa tiền.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn 2019-2020, do ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, có thời điểm chỉ còn khoảng 20% số sàn giao dịch bất động sản duy trì hoạt. Năm 2021, nền kinh tế thích nghi với đại dịch và phục hồi nên có khoảng 40% số sàn giao dịch bất động sản duy trì hoạt động. Sang năm 2022, với sự khởi sắc của thị trường bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản cũng đã dần trở lại bình thường, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng hơn nhiều so với năm 2021. Tính đến thời điểm hiện tại, hầu hết các sàn giao dịch đã trở lại hoạt động; đồng thời có thêm nhiều sàn mới được thành lập, hoạt động. Hiện, trên cả nước có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động.
Thỉnh thoảng, Cục Phòng chống rửa tiền mới nhận được báo cáo giao dịch đáng ngờ (STRs) từ các đại lý bất động sản và không có STRs nào đến từ công chứng viên và luật sư, mặc dù những nghề này tham gia thường xuyên và chặt chẽ vào các giao dịch bất động sản. Một số STRs trong lĩnh vực bất động sản đến từ các tổ chức tín dụng.
Báo cáo Ngân hàng Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì các cá nhân muốn hành nghề môi giới phải được đào tạo, thi sát hạch và được cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản địa phương cấp giấy chứng chỉ hành nghề. Theo báo cáo các địa phương trên cả nước, tính từ năm 2008 đến nay, có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Tuy nhiên, cơ quan chức năng về phòng chống rửa tiền đánh giá điều kiện thành lập và điều hành sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, chưa quy định cụ thể mô hình, quy trình giao dịch qua sàn dẫn đến một số tồn tại, bất cập về rủi ro liên quan đến rửa tiền thông qua giao dịch bất động sản. Lý do ở đây cụ thể là, thứ nhất, hoạt động rửa tiền thông qua bất động sản có thể là một trong những kênh đầu tư mà tội phạm rửa tiền dễ khai thác bởi lẽ so với các thị trường khác, đầu tư bất động sản tương đối thuận lợi và không có quá nhiều thủ tục ràng buộc khi tham gia thị trường.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề “môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.
Thứ ba, các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản đặc biệt là các bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư; còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Thứ tư, chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh đặc biệt mua đi, bán lại nhiều lần dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.
Thứ năm, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro trong tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Theo kết quả tổng hợp số liệu của Cục Phòng chống rửa tiền (Ngân hàng Nhà nước), trong giai đoạn 2018-2022, Cục đã tiếp nhận 6 báo cáo kiểm toán nội bộ, 16 quy định nội bộ về phòng chống rửa tiền và 1 báo cáo giao dịch đáng ngờ của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn quản lý bất động sản.
Số lượng giao dịch đáng ngờ mà Cục Phòng chống rửa tiền nhận được từ lĩnh vực kinh doanh bất động sản là rất thấp so với quy mô ngành. Điều này chứng tỏ hiệu quả bộ phận tuân thủ về phòng chống rửa tiền của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản là thấp.
Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh một trong số những ưu tiên cần thực hiện trong thời gian tới là tăng cường nhận thức cho các đối tượng báo cáo thuộc lĩnh vực này.
