Đất đai lãng phí, nhà ở khó
Việc sử dụng đất đai lãng phí, thể chế tài chính còn nhiều bất cập đã gây khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở cho dân
Cùng với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng. Trong khi đó, việc sử dụng đất đai lại rất lãng phí, thể chế tài chính còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở cho người dân.
Ngày 8/3, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc (UN - HABITAT) tổ chức hội thảo tham vấn và hỗ trợ kỹ thuật cho chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
Mục tiêu của Chiến lược nhà ở (do Bộ Xây dựng soạn thảo) là phấn đấu đến năm 2020 đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư với chất lượng, tiện nghi và giá cả phù hợp với điều kiện kinh tế của đất nước và từng hộ gia đình, cá nhân; xóa nhà ở đơn sơ, nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố lên 70% tổng số nhà ở cả nước, diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nước đạt mức 25m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt mức 8m2 sàn/người.
Tầm nhìn đến năm 2030: phát triển nhà ở chuyển từ giai đoạn phấn đấu đủ về số lượng, bảo đảm chất lượng sang giai đoạn hoàn thiện về tiện nghi và thẩm mỹ; thu hẹp khoảng cách về chất lượng nhà ở tại khu vực nông thôn với khu vực thành thị, hướng tới chất lượng xây dựng và tiện nghi nhà ở tại khu vực nông thôn tương đương nhà ở tại khu vực đô thị; đưa diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 30m2 sàn/người.
Nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề quản lý quy hoạch, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất chưa thực sự hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất nhà ở (nhà ở thương mại, đất nhà ở xã hội, hạ tầng, các mục đích khác) chưa rõ ràng, tỉ lệ cho các hạng mục chưa thích hợp.
Đối với nhà ở, hệ số sử dụng đất cao làm diện tích ở cao, cũng có nghĩa là số người ở tăng lên, đặt áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, tác động xấu tới môi trường.
Theo Thanh tra Chính phủ, nhiều dự án phát triển đô thị và nhà ở không chỉ vi phạm về quy hoạch, việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 một số dự án có chỉ tiêu sử dụng đất không phù hợp với quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Nhiều chủ đầu tư đã tăng mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa lên nhiều lần so với quy hoạch được duyệt.
Công tác định giá đất hiện cũng chưa đáp ứng được yêu cầu sát giá thị trường, thiếu minh bạch, dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30-60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Chưa có hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Thiếu hệ thống thẩm định giá độc lập, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư.
Bên cạnh đó, nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất. Chính sách và mức thu thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa hợp lý; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Nguy cơ tham nhũng đất đai rất lớn, xuất phát từ việc người ra quyết định giao và cấp đất, đồng thời là người chủ trì việc thẩm định giá đất nhưng lại không chịu sự giám sát bên ngoài và hệ thống thẩm định giá bị lạm dụng do thiếu tính độc lập.
Thực tế cho thấy, tốc độ đô thị hoá của Việt Nam rất mạnh mẽ, tuy nhiên việc phát triển đô thị chủ yếu là mở rộng đô thị ra các xã ven đô, tạo nên một vùng rộng lớn không có hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị.
Bà Vũ Thị Vinh, Phó tổng thư ký Hiệp hội các đô thị Việt Nam cho rằng: nâng loại đô thị thường mở rộng ra các xã xung quanh nhằm đáp ứng chỉ tiêu về số dân của đô thị, nhưng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đầy đủ sẽ là thách thức rất lớn của quá trình phát triển đô thị và xây dựng các khu ở nếu như không có chính sách kiểm soát hữu hiệu sẽ là bài toán lâu dài của các khu thu nhập thấp, vì vậy cần tính toán kỹ về phạm vi mở rộng...
Phát triển nhà ở không chỉ là xây dựng các ngôi nhà mà cần phải quan tâm tới việc xây dựng đầy đủ hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và cung cấp các dịch vụ cơ bản của đô thị cho người dân sống trong các ngôi nhà đó và xây dựng mạng lưới đường, hệ thống thoát nước, xác định cao độ nền, trường học bệnh viện là những ưu tiên cần quan tâm trong quy hoạch và phát triển trong các khu nhà ở đô thị.
Cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân vào xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị. Các chủ đầu tư phát triển nhà ở có trách nhiệm đối với nhà nước trong kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng như nhà máy xử lý nước thải.
Đồng thời cần nâng cao năng lực về quản lý đô thị cho chính quyền đô thị để có thể thực hiện tốt vai trò trong điều hành quản lý và trách nhiệm cung cấp dịch vụ đô thị tốt cho người dân; có nhiều phương thức để huy động sự tham gia của người dân từ khâu quy hoạch đến vận hành và bảo trì công trình nhà ở...
Ngày 8/3, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc (UN - HABITAT) tổ chức hội thảo tham vấn và hỗ trợ kỹ thuật cho chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
Mục tiêu của Chiến lược nhà ở (do Bộ Xây dựng soạn thảo) là phấn đấu đến năm 2020 đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư với chất lượng, tiện nghi và giá cả phù hợp với điều kiện kinh tế của đất nước và từng hộ gia đình, cá nhân; xóa nhà ở đơn sơ, nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố lên 70% tổng số nhà ở cả nước, diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nước đạt mức 25m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt mức 8m2 sàn/người.
Tầm nhìn đến năm 2030: phát triển nhà ở chuyển từ giai đoạn phấn đấu đủ về số lượng, bảo đảm chất lượng sang giai đoạn hoàn thiện về tiện nghi và thẩm mỹ; thu hẹp khoảng cách về chất lượng nhà ở tại khu vực nông thôn với khu vực thành thị, hướng tới chất lượng xây dựng và tiện nghi nhà ở tại khu vực nông thôn tương đương nhà ở tại khu vực đô thị; đưa diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 30m2 sàn/người.
Nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề quản lý quy hoạch, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất chưa thực sự hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất nhà ở (nhà ở thương mại, đất nhà ở xã hội, hạ tầng, các mục đích khác) chưa rõ ràng, tỉ lệ cho các hạng mục chưa thích hợp.
Đối với nhà ở, hệ số sử dụng đất cao làm diện tích ở cao, cũng có nghĩa là số người ở tăng lên, đặt áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, tác động xấu tới môi trường.
Theo Thanh tra Chính phủ, nhiều dự án phát triển đô thị và nhà ở không chỉ vi phạm về quy hoạch, việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 một số dự án có chỉ tiêu sử dụng đất không phù hợp với quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Nhiều chủ đầu tư đã tăng mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa lên nhiều lần so với quy hoạch được duyệt.
Công tác định giá đất hiện cũng chưa đáp ứng được yêu cầu sát giá thị trường, thiếu minh bạch, dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30-60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Chưa có hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Thiếu hệ thống thẩm định giá độc lập, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư.
Bên cạnh đó, nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất. Chính sách và mức thu thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa hợp lý; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Nguy cơ tham nhũng đất đai rất lớn, xuất phát từ việc người ra quyết định giao và cấp đất, đồng thời là người chủ trì việc thẩm định giá đất nhưng lại không chịu sự giám sát bên ngoài và hệ thống thẩm định giá bị lạm dụng do thiếu tính độc lập.
Thực tế cho thấy, tốc độ đô thị hoá của Việt Nam rất mạnh mẽ, tuy nhiên việc phát triển đô thị chủ yếu là mở rộng đô thị ra các xã ven đô, tạo nên một vùng rộng lớn không có hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị.
Bà Vũ Thị Vinh, Phó tổng thư ký Hiệp hội các đô thị Việt Nam cho rằng: nâng loại đô thị thường mở rộng ra các xã xung quanh nhằm đáp ứng chỉ tiêu về số dân của đô thị, nhưng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đầy đủ sẽ là thách thức rất lớn của quá trình phát triển đô thị và xây dựng các khu ở nếu như không có chính sách kiểm soát hữu hiệu sẽ là bài toán lâu dài của các khu thu nhập thấp, vì vậy cần tính toán kỹ về phạm vi mở rộng...
Phát triển nhà ở không chỉ là xây dựng các ngôi nhà mà cần phải quan tâm tới việc xây dựng đầy đủ hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và cung cấp các dịch vụ cơ bản của đô thị cho người dân sống trong các ngôi nhà đó và xây dựng mạng lưới đường, hệ thống thoát nước, xác định cao độ nền, trường học bệnh viện là những ưu tiên cần quan tâm trong quy hoạch và phát triển trong các khu nhà ở đô thị.
Cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân vào xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị. Các chủ đầu tư phát triển nhà ở có trách nhiệm đối với nhà nước trong kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng như nhà máy xử lý nước thải.
Đồng thời cần nâng cao năng lực về quản lý đô thị cho chính quyền đô thị để có thể thực hiện tốt vai trò trong điều hành quản lý và trách nhiệm cung cấp dịch vụ đô thị tốt cho người dân; có nhiều phương thức để huy động sự tham gia của người dân từ khâu quy hoạch đến vận hành và bảo trì công trình nhà ở...
