Đề xuất bỏ bảo lãnh “bán nhà hình thành trong tương lai” vì làm lợi cho ngân hàng

Đây là đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 56) và  Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Điều 27) đều quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Do vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. 

Tuy nhiên, sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, như: làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu cuối cùng.

Còn chủ đầu tư phải trả phí “bảo lãnh” cho ngân hàng, mức phí này bằng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí “bảo lãnh” cũng rất cao.

Phí “bảo lãnh” được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng và được chủ đầu tư tính vào giá thành sản phẩm làm tăng giá bán nhà ở, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu phí “bảo lãnh” này.

Hiệp hội nhận thấy, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng. Vì, hầu hết ngân hàng thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Như vậy, ngân hàng vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí “bảo lãnh”.

Ngoài ra, quy định này cũng làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh, nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Chẳng hạn, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.

Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng đánh giá tài sản bảo đảm bằng 70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

HoREA nhận thấy, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Trên thực tế 7 năm qua đã cho thấy hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng. Nguyên do, chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng bởi được ngân hàng giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay.

Một số dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý. Nguyên nhân chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do vậy, HoREA kiến nghị xem xét bỏ quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích.

Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.