“Dự đoán táo bạo” về thị trường bất động sản 2012
Mức giá nhà ở tại Hà Nội sẽ chững lại và đi ngang, tương đồng với xu hướng tại Tp.HCM trong vài năm trở lại đây
Tại hội thảo “Dự đoán táo bạo về thị trường bất động sản 2012” được tổ chức ngày 16/2, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Vietnam nhận định: mức giá nhà ở tại Hà Nội trong năm 2012 sẽ chững lại và đi ngang, tương đồng với xu hướng tại Tp.HCM trong vài năm trở lại đây và đầu tư vào bất động sản vẫn không dành cho những người “yếu tim”.
Nhận định này được củng cố bởi các dẫn chứng cho thấy số căn chung cư còn tồn đọng tại Hà Nội từ năm 2011 vào khoảng 16.500 căn, trong khi số căn dự kiến chào bán mới trong năm 2012 lên tới 22.000 căn. Như vậy, tổng số căn hộ được chào bán trong năm nay là 38.500 căn. Với số lượng này, phải mất 3 năm thị trường mới hấp thụ nổi.
Ông Marc Townsend phân tích: thực tế cho thấy trong năm 2011, doanh số bán hàng một số dòng ô tô tăng mạnh so với năm 2010, chứng tỏ người tiêu dùng Việt Nam vẫn còn tiền để chi tiêu. Song trước tình hình thị trường bất động sản trầm lắng hiện nay, mọi người lại chỉ đứng ngoài theo dõi khiến thị trường này vẫn khan hiếm dòng tiền.
Ngoài ra, giá vàng đang ở mức kỷ lục, chỉ khi nào giá vàng có dấu hiệu sụt giảm thì mọi người sẽ lại chuyển lợi nhuận từ kênh đầu tư vàng sang đầu tư bất động sản. Mặc dù bất động sản vẫn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng các nhà đầu tư cũng ngày càng thận trọng hơn khi đầu tư vào lĩnh vực này.
Tỷ lệ bán căn hộ thành công tại Hà Nội trong 2011 giảm đáng kể so với các năm trước (45% so với 80-100%). Trong năm nay, phân khúc nhà ở có mức giá phải chăng với giá dưới 21 triệu đồng/m2, hướng đến tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo sẽ sôi động nhất.
Song nhìn chung, thị trường nhà ở còn khó khăn, giá bán sẽ tiếp tục giảm. Các dự án đã chào bán sẽ nỗ lực thu hồi vốn càng sớm càng tốt. Nhiều chủ đầu tư sẽ giảm lợi nhuận kỳ vọng khoảng 15-20% bằng cách giảm giá bán trực tiếp trên sản phẩm. Bên cạnh đó, nhà đất tại các dự án cộng đồng dân cư khép kín riêng biệt và các dự án căn hộ hạng sang trong trung tâm thành phố vẫn bán tốt.
Mặc dù Việt Nam được đánh giá là điểm đến ưa thích thứ 11 của các công ty đa quốc gia luân chuyển nhân sự vào năm 2013, nhu cầu thuê căn hộ của các công ty này sẽ vẫn rất cao trong vòng 3 năm tới, nhưng do thị trường căn hộ bán tiếp tục khó khăn nên lĩnh vực căn hộ dịch vụ cho thuê cũng sẽ gặp khó trong năm 2012.
Năm 2011, nguồn cung phân khúc này đạt 2.400 căn, đến năm nay sẽ là 3.000 căn. Với khu vực phía Tây, công suất cho thuê chỉ đạt dưới 50% do nguồn cung lớn bổ sung.
Về mảng thị trường mặt bằng bán lẻ, ông Townsend lưu ý rằng các trung tâm thương mại tại Hà Nội sẽ ngày càng có sự phân hóa về vị trí dù khu vực trung tâm thành phố dự kiến không có trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động. Việc Tràng Tiền Plaza mở cửa trở lại sẽ làm thay đổi diện mạo mặt bằng bán lẻ tại vị trí đẹp nhất trung tâm thành phố, kết nối với khu vực tập trung các thương hiệu hạng sang tại sảnh bán lẻ của khách sạn Metropole, xuống đến trung tâm thương mại Viencom Center.
Trong khi đó, các trung tâm thương mại tại các vị trí ngoài trung tâm, đặc biệt là những dự án mới sẽ phải cạnh tranh mạnh mẽ hơn để giành khách thuê. Khách thuê nhỏ sẽ không tích cực mở rộng quy mô, thậm chí còn có kế hoạch thu hẹp lại, cộng với nguồn cung lớn tiếp tục được bổ sung trong năm 2012 sẽ khiến phân khúc mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội cạnh tranh gay gắt hơn và làm tăng diện tích trống.
Tương tự, thị trường văn phòng trong năm 2012 cũng sẽ chứng kiến tỷ lệ diện tích trống lớn. Phần lớn nguồn cung mới đến từ khu vực phía Tây. Trong năm 2011, thị trường này đã đón nhận 128.000 m2 diện tích mới từ khu vực này, khiến tỷ lệ trống tăng lên mức kỷ lục 48% tại khu vực phía tây và 27% trên toàn thị trường.
Để lấp đầy diện tích trống lớn và khoảng diện tích 200.000 m2 tiếp tục bổ sung trong năm 2012 từ khu vực phía Tây, giá thuê văn phòng dự báo sẽ giảm hơn nữa để thuyết phục khách hàng thay đổi và mở rộng văn phòng. Năm 2012, thị trường sẽ tiếp tục thuộc về khách thuê.
Với lĩnh vực khách sạn, trong năm 2011, tổng cung khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội đạt 5.530 phòng nhưng công suất chỉ đạt 51-55%, sang năm 2012-2013, tổng cung sẽ tăng lên thành 6.594 phòng. Với nguồn cung này, tỷ lệ trống khách sạn cũng lớn. Các nhà quản lý khách sạn trong nước sẽ tiếp tục có nhiều động thái trong hoạt động mua bán, sáp nhập, trong khi các nhà quản lý quốc tế vẫn giữ mối quan tâm lâu dài đến thị trường Hà Nội.
Ông Townsend nhấn mạnh: “12 tháng qua, chúng ta đã chứng kiến hoạt động M&A gia tăng tại Việt Nam, với một số giao dịch đáng chú ý có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi tin rằng những giao dịch này sẽ mở đường cho nhiều hoạt động M&A hơn nữa trong một vài năm tới, trong đó có năm 2012. Thêm vào đó, lần đầu tiên trên thị trường xuất hiện các thương vụ mua bán tài sản do chủ đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản. Với những ai đã bỏ tiền đầu tư thì mức giá hiện nay được coi là quá thấp, còn đối với những nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường thì đây lại là cơ hội để mua tại mức giá thực. Chúng tôi tin rằng tất cả những yếu tố này sẽ giúp thúc đẩy lượng vốn FDI vào Việt Nam trong năm 2012”.
Nhận định này được củng cố bởi các dẫn chứng cho thấy số căn chung cư còn tồn đọng tại Hà Nội từ năm 2011 vào khoảng 16.500 căn, trong khi số căn dự kiến chào bán mới trong năm 2012 lên tới 22.000 căn. Như vậy, tổng số căn hộ được chào bán trong năm nay là 38.500 căn. Với số lượng này, phải mất 3 năm thị trường mới hấp thụ nổi.
Ông Marc Townsend phân tích: thực tế cho thấy trong năm 2011, doanh số bán hàng một số dòng ô tô tăng mạnh so với năm 2010, chứng tỏ người tiêu dùng Việt Nam vẫn còn tiền để chi tiêu. Song trước tình hình thị trường bất động sản trầm lắng hiện nay, mọi người lại chỉ đứng ngoài theo dõi khiến thị trường này vẫn khan hiếm dòng tiền.
Ngoài ra, giá vàng đang ở mức kỷ lục, chỉ khi nào giá vàng có dấu hiệu sụt giảm thì mọi người sẽ lại chuyển lợi nhuận từ kênh đầu tư vàng sang đầu tư bất động sản. Mặc dù bất động sản vẫn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng các nhà đầu tư cũng ngày càng thận trọng hơn khi đầu tư vào lĩnh vực này.
Tỷ lệ bán căn hộ thành công tại Hà Nội trong 2011 giảm đáng kể so với các năm trước (45% so với 80-100%). Trong năm nay, phân khúc nhà ở có mức giá phải chăng với giá dưới 21 triệu đồng/m2, hướng đến tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo sẽ sôi động nhất.
Song nhìn chung, thị trường nhà ở còn khó khăn, giá bán sẽ tiếp tục giảm. Các dự án đã chào bán sẽ nỗ lực thu hồi vốn càng sớm càng tốt. Nhiều chủ đầu tư sẽ giảm lợi nhuận kỳ vọng khoảng 15-20% bằng cách giảm giá bán trực tiếp trên sản phẩm. Bên cạnh đó, nhà đất tại các dự án cộng đồng dân cư khép kín riêng biệt và các dự án căn hộ hạng sang trong trung tâm thành phố vẫn bán tốt.
Mặc dù Việt Nam được đánh giá là điểm đến ưa thích thứ 11 của các công ty đa quốc gia luân chuyển nhân sự vào năm 2013, nhu cầu thuê căn hộ của các công ty này sẽ vẫn rất cao trong vòng 3 năm tới, nhưng do thị trường căn hộ bán tiếp tục khó khăn nên lĩnh vực căn hộ dịch vụ cho thuê cũng sẽ gặp khó trong năm 2012.
Năm 2011, nguồn cung phân khúc này đạt 2.400 căn, đến năm nay sẽ là 3.000 căn. Với khu vực phía Tây, công suất cho thuê chỉ đạt dưới 50% do nguồn cung lớn bổ sung.
Về mảng thị trường mặt bằng bán lẻ, ông Townsend lưu ý rằng các trung tâm thương mại tại Hà Nội sẽ ngày càng có sự phân hóa về vị trí dù khu vực trung tâm thành phố dự kiến không có trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động. Việc Tràng Tiền Plaza mở cửa trở lại sẽ làm thay đổi diện mạo mặt bằng bán lẻ tại vị trí đẹp nhất trung tâm thành phố, kết nối với khu vực tập trung các thương hiệu hạng sang tại sảnh bán lẻ của khách sạn Metropole, xuống đến trung tâm thương mại Viencom Center.
Trong khi đó, các trung tâm thương mại tại các vị trí ngoài trung tâm, đặc biệt là những dự án mới sẽ phải cạnh tranh mạnh mẽ hơn để giành khách thuê. Khách thuê nhỏ sẽ không tích cực mở rộng quy mô, thậm chí còn có kế hoạch thu hẹp lại, cộng với nguồn cung lớn tiếp tục được bổ sung trong năm 2012 sẽ khiến phân khúc mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội cạnh tranh gay gắt hơn và làm tăng diện tích trống.
Tương tự, thị trường văn phòng trong năm 2012 cũng sẽ chứng kiến tỷ lệ diện tích trống lớn. Phần lớn nguồn cung mới đến từ khu vực phía Tây. Trong năm 2011, thị trường này đã đón nhận 128.000 m2 diện tích mới từ khu vực này, khiến tỷ lệ trống tăng lên mức kỷ lục 48% tại khu vực phía tây và 27% trên toàn thị trường.
Để lấp đầy diện tích trống lớn và khoảng diện tích 200.000 m2 tiếp tục bổ sung trong năm 2012 từ khu vực phía Tây, giá thuê văn phòng dự báo sẽ giảm hơn nữa để thuyết phục khách hàng thay đổi và mở rộng văn phòng. Năm 2012, thị trường sẽ tiếp tục thuộc về khách thuê.
Với lĩnh vực khách sạn, trong năm 2011, tổng cung khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội đạt 5.530 phòng nhưng công suất chỉ đạt 51-55%, sang năm 2012-2013, tổng cung sẽ tăng lên thành 6.594 phòng. Với nguồn cung này, tỷ lệ trống khách sạn cũng lớn. Các nhà quản lý khách sạn trong nước sẽ tiếp tục có nhiều động thái trong hoạt động mua bán, sáp nhập, trong khi các nhà quản lý quốc tế vẫn giữ mối quan tâm lâu dài đến thị trường Hà Nội.
Ông Townsend nhấn mạnh: “12 tháng qua, chúng ta đã chứng kiến hoạt động M&A gia tăng tại Việt Nam, với một số giao dịch đáng chú ý có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi tin rằng những giao dịch này sẽ mở đường cho nhiều hoạt động M&A hơn nữa trong một vài năm tới, trong đó có năm 2012. Thêm vào đó, lần đầu tiên trên thị trường xuất hiện các thương vụ mua bán tài sản do chủ đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản. Với những ai đã bỏ tiền đầu tư thì mức giá hiện nay được coi là quá thấp, còn đối với những nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường thì đây lại là cơ hội để mua tại mức giá thực. Chúng tôi tin rằng tất cả những yếu tố này sẽ giúp thúc đẩy lượng vốn FDI vào Việt Nam trong năm 2012”.
