Lợi nhuận các "ông lớn" bất động sản được dự báo tăng giảm ra sao trong năm 2024?

SSI Research vừa có báo cáo triển vọng cổ phiếu nhóm bất động sản năm 2024 trong đó kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi.

Sau khi giảm xuống mức thấp kỷ lục 11% trong Q1/2023, tỷ lệ hấp thụ đã phục hồi lên 28% với 5.770 giao dịch thành công trong Q3/2023, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản phục hồi.

Có một số vấn đề trong giai đoạn 2022-đầu 2023 khiến người mua nhà/nhà đầu tư “chờ đợi và quan sát” đó là danh tiếng của chủ đầu tư, lãi suất cho vay mua nhà cao và kỳ vọng chung về giá nhà đất thấp hơn.

Trên thực tế, trong năm 2023, các vấn đề đều đã được giải quyết khi chủ đầu tư chứng minh được tính minh bạch cho các dự án, các ngân hàng trong nước cũng đưa ra lãi suất cho vay mua nhà tốt hơn và không còn kỳ vọng giá tiếp tục giảm do nguồn cung hạn chế. Ngoài ra, để thu hút người mua nhà, các chủ đầu tư đã đưa ra các chương trình khuyến mại ưu đãi như chương trình 0% lãi suất trong 12-24 tháng đầu, chiết khấu trên giá niêm yết nhiều hơn. Do đó, kỳ vọng người mua nhà/nhà đầu tư sẽ dần lấy lại niềm tin khi mua nhà trong năm 2024.

Giá nhà sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Theo CBRE, giá trung bình nguồn cung căn hộ sơ cấp năm 2023 tăng lần lượt 14% và 8% tại TP. Hà Nội và TP. HCM, do phân khúc cao cấp ra mắt trong năm 2023 đã chiếm phần lớn thị phần với 75% tổng nguồn cung tại TP. Hà Nội và 84% tại TP. HCM làm giá trung bình sơ cấp tăng cao; và nguồn cung mới hạn chế như đã đề cập ở trên. Trong năm 2024, CBRE tiếp tục dự báo giá nhà sơ cấp tăng chủ yếu do nguồn cung cho năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp.

Theo thông lệ, doanh thu bất động sản thường được ghi nhận khi dự án được bàn giao cho khách hàng, có nghĩa là doanh thu và lợi nhuận kỳ vọng năm 2024 phụ thuộc vào doanh thu chưa ghi nhận và theo tiến độ của từng dự án riêng của các chủ đầu tư.

Do thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và cả 2023 chững lại, SSI Research cho rằng lợi nhuận năm 2024 có thể sẽ giảm ở cả những doanh nghiệp vốn hóa lớn và vừa, như VHM, KDH và DXG. Riêng NLG dự kiến sẽ có tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2024 do việc hoãn bàn giao căn hộ đã bán từ năm 2022 và việc ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 25% cổ phần còn lại của dự án Paragon.

Đối với VHM, VHM ghi nhận kết quả khả quan với việc bàn giao các căn hộ thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3 trong năm 2023, doanh thu chưa ghi nhận có xu hướng giảm từ mức đỉnh tháng 6/2022 là 129,3 nghìn tỷ đồng xuống còn 99,7 nghìn tỷ đồng trong 2023. Trong năm 2024, VHM dự kiến sẽ triển khai mở bán các dự án mới như Vinhome Cổ Loa – TP. Hà Nội, Vinhome Vũ Yên - TP. Hải Phòng, Vinhome Wonder Park - Tp. Hà Nội.

Đối với KDH, dự báo lợi nhuận sẽ giảm 24,5% so với cùng kỳ với đóng góp chính từ việc bán và bàn giao căn thấp tầng ở dự án The Classia gần đây nhất và bàn giao căn cao tầng ở dự án Privia sau khi mở bán vào tháng 11/2023.

Ngược lại, ước tính lợi nhuận của NLG có thể phục hồi vào năm 2024 sau 2 năm sụt giảm, với lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ ước đạt 1,03 nghìn tỷ đồng (tăng 114,0% svck) nhờ việc tiếp tục bàn giao các dự án Akari, Mizuki, Southgate, Izumi City và chuyển nhượng 25% cổ phần còn lại của Paragon.

Sau khi hệ số P/E giảm từ 23,9x vào giữa năm 2022 xuống 14,9x tại thời điểm cuối năm 2022, định giá ngành bất động sản năm 2023 được giao dịch trong phạm vi thu hẹp hơn nhưng vẫn ở mức P/E trung bình thấp hơn là 12,3x tại thời điểm cuối năm, tương đương P/E mức đáy trong 5 năm qua.

Cổ phiếu bất động sản được giao dịch trong phạm vi P/E thấp và có thể được giải thích bởi doanh số bán hàng tích cực trong năm 2022 của Vinhomes, chủ đầu tư lớn nhất trong ngành, khiến lợi nhuận toàn ngành khả quan trong năm 2023; và lợi nhuận năm 2024 ước tính thấp hơn.

Do đó, P/E dự phóng của ngành dự kiến sẽ cao hơn trong năm 2024. Trong năm 2023, P/B của ngành đã có xu hướng giảm từ 1,5x vào đầu năm xuống 1,2x vào cuối năm. Đây là mức hấp dẫn đối với những cổ phiếu nắm giữ dài hạn, tuy nhiên cổ phiếu bất động sản trong ngắn hạn có thể sẽ phục hồi chậm. Mặc dù vậy, vẫn có nhiều cơ hội lựa chọn đầu tư cho năm 2024.