Luật chồng chéo, mâu thuẫn: Cản bước phát triển bất động sản 

Tham gia hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 28/9, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế VCCI, cho biết thời gian qua, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phản ánh có nhiều vấn đề vướng mắc, xuất phát từ sự chồng chéo của các luật. Nhưng dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định.

NHIỀU QUY ĐỊNH KHÁC NHAU LÀM KHÓ DOANH NGHIỆP

“Chẳng hạn, Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở. Luật Đất đai và dự thảo không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, quy định như thế này sẽ tiếp tục vướng mắc trong triển khai thực tế”, bà Hồng chứng minh.

Bà Hồng dẫn chứng thêm: “Về thời hạn có hiệu lực đối với giao dịch quyền sử dụng đất, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính, nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính. Hoặc như Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư, nhưng căn cứ Luật Đất đai lại không có. Hiện tại quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Khi đọc dự thảo luật, doanh nghiệp không biết phải thực hiện trình tự thủ tục như thế nào, phương thức chọn nhà đầu tư ra sao. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”.

Cũng bàn về công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, ông Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội, phân tích thêm: “Thực tiễn triển khai các dự án bất động sản, doanh nghiệp đang phải đối mặt với nhiều vướng mắc. Ví như theo Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị định số 30/2015/CP ngày 17/03/2015, sẽ áp dụng cơ chế đấu thầu để thực hiện dự án đối với khu đất chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách Nhà nước nhiều tỷ đồng, thì theo Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá”.

Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan Nhà nước lẫn chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành chỉ quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao. 

Với những khu đất không có giá trị lợi thế thương mại cao có phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không thì đến nay, cũng vẫn chưa có quy định rõ ràng. Điều này làm giảm sức hút đầu tư của địa phương và mất đi cơ hội nâng cao giá trị sử dụng đất. Hệ quả là năng lực cạnh trạnh quốc gia bị hạn chế.

Về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản cũng không thống nhất trong các quy định về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà, đất… Bởi theo Điều 25 của Luật Nhà ở năm 2014, Điều 45 của Luật Đầu tư năm 2020, Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền chuyển nhượng dự án được thực hiện đối với tất cả các loại dự án. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 lại quy định phạm vi chuyển nhượng dự án theo từng loại dự án đầu tư cụ thể. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng các dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Đối với các dự án khác thì Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể.

Đề cập đến cách thức sửa luật, ông Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, Giảng viên Đại học Fullbright, khuyến nghị: “Chúng ta nên sửa thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản? Ưu tiên sửa những luật gì, sửa để đạt mục đích gì, về lâu dài nên làm như thế nào?”.

LÀM LUẬT KHÔNG NÊN "NAY SỬA, MAI SỬA"

“Bây giờ chúng ta sửa nhiều luật quá, nên làm thế nào để ổn định? Liên quan tới thị trường bất động sản, chúng ta có hàng loạt luật: Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá; Luật Quy hoạch; Luật Xây dựng và các luật liên quan; Luật Nhà ở (khoảng 230 điều); Luật Kinh doanh bất động sản (khoảng 100 điều); Pháp luật thuế và các loại phí; Luật Thanh tra, Kiểm toán, trách nhiệm hành chính – chính trị… Làm thế nào để trong quá trình sửa luật thống nhất, tránh luật này chồng chéo luật kia. Chúng ta phải làm sao để các điều luật không mâu thuẫn lẫn nhau, để sửa các luật mà vẫn thống nhất, ổn định. Đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên làm tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt “cành”. Trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều về quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp, không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Về vấn đề này, ông Lưu Bình Nhưỡng - Phó trưởng Ban dân nguyện Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nhấn mạnh: “Từ trước tới nay, chúng ta đều nói luật phải đồng thuận, đó thực ra là cách nói sáo rỗng, người làm luật không nên nói như vậy, bởi sẽ không bao giờ có sự đồng thuận. Quan trọng phải là đạt được sự thỏa hiệp, cần phải cân nhắc giữa luật và cuộc sống”. 

Cần đưa ra các giải pháp cụ thể hơn góp phần đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014… ông Nguyễn Quang Tuyến kiến nghị một số điều.

Một là, rà soát sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013 về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa các luật này về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Hai là, bổ sung quy định thống nhất thời điểm có hiệu lực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ba là, Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung quy định: “Trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất và các tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” và “từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết”.

Bốn là, rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà, đất đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013 (sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2020, năm 2022), Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp trong ngành, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phát biểu: “Việc phát triển nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng chục ngành nghề thiết kế, hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Không chỉ thu hút đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản còn thu hút rất lớn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài”.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đầu tư 1m2 nhà ở cần 17-25 công lao động, đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút được 1,5-2 USD vốn xã hội tham gia. Chính vì vậy, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để củng cố để nền kinh tế phát triển bền vững, mục tiêu cải cách thể chế, chính sách pháp luật cần được đưa lên hàng đầu. Đảng và Nhà nước đã đặt kế hoạch thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào cuối năm 2023. Với thực tế còn nhiều vướng mắc, các doanh nghiệp bất động sản rất mong chờ những luật này được ban hành, sửa đổi hợp lý để làm sao tháo gỡ những khó khăn, bất cập hiện nay.