Rào cản khiến doanh nghiệp ngoại không dễ M&A trong lĩnh vực bất động sản Việt

Theo Bộ Xây dựng, năm 2021, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt hơn 31 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn đã được giải ngân năm 2021 là 2,6 tỷ USD, giảm 1,6 tỷ USD so với năm 2020. Điều này cho thấy trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

THÂM NHẬP THỊ TRƯỜNG QUA M&A

Ghi nhận từ Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2021 đã có nhiều thương vụ thâm nhập thị trường bất động sản Việt của các nhà đầu tư ngoại.

Đơn cử, Công ty TNHH Boustead Projects đã mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead tại khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) với giá 6,9 triệu USD. Sự hợp tác này sẽ mang tới cho Boustead Projects 03 bất động sản và KTG 10 bất động sản. Tổng giá trị tài sản của thương vụ lên tới 141 triệu USD, bao gồm 840.000m2 tổng diện tích đất, trong đó, có 550.000m2 diện tích đất cho thuê.

Công ty cổ phần Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An.Công ty ESR Cayman Limited đã gia nhập thị trường Việt Nam bằng việc hợp tác với Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW để phát triển 240.000m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4, gần TP.HCM….

Nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ Việt Nam quyết định mở cửa toàn bộ đường bay từ ngày 15/03/2022, cũng như chính sách miễn thị thực nhập cảnh sẽ tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngành bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội tạo sức bật cho các hoạt động mua bán-sáp nhập và trở thành điểm đến hấp dẫn của các doanh nghiệp quốc tế trong năm 2022.

Theo chuyên gia Savills, Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố giúp tạo môi trường hấp dẫn cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư.

Xét về các yếu tố vĩ mô, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng một cách ổn định và bền vững so với các quốc gia trong khu vực. Còn FocusEconomics thì đánh giá, Việt Nam sẽ dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng kinh tế trong năm 2022 và kéo dài sang năm 2023.

Tiếp đó, cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông phát triển tại Việt Nam giúp hàng hóa lưu thông. Việc di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn.

“MIẾNG NGON” KHÓ NHẰN

Một số chuyên gia nhận định, đầu năm 2022, Chính phủ đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội trị giá gần 350.000 tỷ đồng. Trong đó, hơn 100.000 tỷ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng. Điều này đóng vai trò như một động lực “lan tỏa”, mang lại nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Từ đó, các doanh nghiệp FDI có thể mở rộng quy mô đầu tư, thay vì chỉ tập trung tại các trung tâm lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, chia sẻ bước sang những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành khi thu về tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% thị phần. Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Thực tế, các nhà đầu tư ngoại phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam chủ yếu thông qua phương thức M&A.

Theo bà Phương Lan, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, doanh nghiệp nước ngoài nắm quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án.

Tuy nhiên, việc định giá khác nhau giữa bên mua và bên bán đã tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án, đã dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

Hiện hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất. Điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết.

Ngoài ra, sự khác biệt trong tập quán kinh doanh khiến việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

“Các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp. Do đó, các bên tham gia cần tìm hiểu kỹ càng cũng như lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai”, bà Phương Lan khuyến cáo.