Tác động từ sự thay đổi của 3 luật mới đến thị trường bất động sản

Theo ông Phạm Hồng Trường, Chuyên viên phân tích bất động sản, xây dựng, Công ty Chứng khoán ABS, việc 3 luật liên quan trực tiếp đến ngành bất động sản được nghiên cứu sửa đổi và ban hành cùng thời điểm có thể tạo ra tính thống nhất trong quy định, khắc phục một số trường hợp mâu thuẫn, chồng chéo như đã xảy ra trước đây. Do đó, việc tổ chức thực hiện quy định sẽ trở nên hiệu quả hơn.

TẠO RA CƠ CHẾ THỰC HIỆN RÕ RÀNG

Ngoài ra, những sửa đổi tại các bộ luật mới còn giúp luật hóa một số nội dung quan trọng, tạo ra cơ chế thực hiện rõ ràng, nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị. "Đơn cử là quy định về hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở trong Luật Nhà ở 2023, các giai đoạn của dự án được quy định rõ, gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, giai đoạn đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Như vậy có thể giúp minh bạch, rõ ràng về trình tự, thủ tục của dự án bất động sản”, ông Trường phân tích.

Đặc biệt, đại diện ABS còn cho rằng việc thực thi những luật mới cũng thúc đẩy các hoạt động trên thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Cụ thể, quy định mới yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, không được hành nghề độc lập như trước đây. Quy định đã đặt ra tiêu chuẩn để môi giới làm việc chuyên nghiệp mà hoạt động mua bán trên thị trường cũng thuận lợi hơn.

Bên cạnh đó, liên quan đến trường hợp giao dịch bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu trong giao dịch mà 1 bên là chủ đầu tư dự án (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản) thì phải thanh toán thông qua tài khoản mở tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Mặt khác, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm về việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Quy định này là cơ sở quan trọng nhằm hạn chế tình trạng 2 giá trong giao dịch bất động sản, gây thất thu thuế và khó khăn trong xây dựng dữ liệu bất động sản cũng như định giá bất động sau này.

Đặc biệt, các bộ luật mới được kì vọng có thể thúc đẩy nguồn cung cho thị trường khi pháp lý được giải quyết. Theo chuyên gia ABS, pháp lý của nhiều dự án bất động sản thực sự trở thành điểm nóng trong vài năm gần đây. Từ năm 2019, khi việc phê duyệt pháp lý các dự án bị siết chặt và hoạt động thanh, kiểm tra được đẩy mạnh, hàng loạt dự án gặp bế tắc, nguồn cung nhà ở trở nên hạn chế.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản thì 70% liên quan đến pháp lý. Có thể kể đến như: xác định tiền sử dụng đất, phê duyệt đầu tư dự án, đấu thầu dự án… Thực tế, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước năm 2023 có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc chủ yếu về mặt pháp lý.

“Nếu việc áp dụng áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm, đồng thời các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì có thể xử lý được nhiều “vướng mắc pháp lý” của dự án bất động sản”, chuyên gia bình luận.

CẦN BAN HÀNH CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), các cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, “trải đường sẵn” để các Bộ luật có cơ hội được thực thi ngay khi chính thức có hiệu lực.​

Tuy nhiên nhằm đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức liên quan đều nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc khuyến khích tổ chức các hội nghị, hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách. Đồng thời, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện. Cũng như nâng cao công tác theo dõi, giám sát, có hình thức kỷ luật với các trường hợp cố tình "né tránh" gây chậm trễ trong việc thực hiện.​

Ngoài ra, cần thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các đạo luật mới, tích cực tiếp nhận thông tin phản hồi từ những chủ thể liên quan để đảm bảo có sự điều chỉnh kịp thời.​ Xác định rõ phương châm sai ở đâu sửa ở đó, cái gì chưa tốt, cần nâng cấp ngay.​ Đặc biệt, cần quyết liệt trong việc giải quyết dứt điểm khó khăn, vướng mắc, cụ thể tới từng dự án, nhất là dự án nhà ở xã hội.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng, các bộ Luật mới sẽ góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến là nhằm giải quyết các vướng mắc. Tuy trên thực tế, nỗ lực giải quyết vướng mắc, điểm "nghẽn" thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua chưa đạt tới kỳ vọng.

Đồng quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP.Hà Nội, đánh giá sẽ vẫn còn khó khăn, thách thức về pháp lý mà doanh nghiệp bất động sản cần vượt qua trong thời gian tới, như: doanh nghiệp trúng đấu thầu có thể bị hủy thầu nếu chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư; không áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn; dự án nhà ở thương mại theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có “đất ở” vẫn bị “kẹt”; phân định “ranh giới” khi chuyển nhượng một phần dự án bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức…. Song, kỳ vọng với sự quyết liệt của cơ quan có thẩm quyền, các vấn đề tiếp tục được nghiên cứu để hoàn thiện.