Trung Quốc giải cứu bất động sản: Đã đến lúc "ăn mừng" hay chưa?

Cách đây hai tuần, Các cơ quan giám sát tài chính của Trung Quốc - bao gồm Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC), Ủy ban Quản lý Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) - bất ngờ công bố một kế hoạch gồm 16 điểm nhằm để đảm bảo “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của thị trường bất động sản.

Đây là động thái đảo ngược chủ trương siết mạnh thị trường bất động sản trong hơn 2 năm qua ở Trung Quốc và lập tức kéo cổ phiếu nhiều công ty phát triển bất động sản lớn của nước này tăng mạnh.

Cổ phiếu của Country Garden, tập đoàn phát triển bất động sản có doanh thu lớn nhất Trung Quốc, đã tăng gấp hơn 2 lần trong tháng 11, trong khi cổ phiếu của công ty Longfor - một “đại gia” địa ốc khác - tăng khoảng 90%. Hợp đồng tương lai quặng sắt cũng tăng khoảng 16% trong tháng này nhờ tín hiệu tốt từ thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Trung Quốc chưa thể phục hồi nhanh bởi kế hoạch “giải cứu” trên của Bắc Kinh không trực tiếp giải quyết vấn đề lớn nhất của thị trường: Doanh số nhà và giá nhà đang giảm.

KHI NÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC PHỤC HỒI?

“Tình hình hiện tại là kiểu kỳ vọng lớn nhưng thực tế khá yếu ớt. Giá cả thị trường đã đi chệch khỏi các nguyên tắc cơ bản”, nhà phân tích kim loại màu Sheng Mingxing tại Viện nghiên Nanhua Research Institute, nhận xét. “Điều quan trọng là phải xem liệu các căn hộ có thể được xây xong và bàn giao trong giai đoạn cao điểm xây dựng tháng 3 và tháng 4 sắp tới hay không”.

Theo CNBC, các biện pháp “giải cứu” thị trường bất động sản đang được đưa tin rộng rãi tại Trung Quốc, từ giải quyết tình trạng cạn kiệt thanh khoản của các công ty phát triển nhà, tăng cường tín dụng, cho tới nới quy định về tiền đặt cọc đối với người mua nhà.

Theo ảnh chụp màn hình tài liệu về kế hoạch này đang được lan truyền tại Trung Quốc, giới chức trách nước này đang khuyến khích các ngân hàng đáp ứng nhu cầu vay vốn “hợp lý” của công ty phát triển bất động sản được quản trị tốt. Các ngân hàng cũng được khuyến khích gia hạn nợ tối đa một năm cho các doanh nghiệp này, đồng thời đối xử công bằng với cả công ty bất động sản tư nhân và nhà nước.

Tuy nhiên, chưa có thông tin nào trong số này được công bố chính thức.

“Đây thực sự là sự giải tỏa tạm thời khi nghĩa vụ trả nợ mà các công ty phát triển bất động sản phải thực hiện sẽ ít hơn trong tương lai gần. Tuy nhiên, đây là sự giải tỏa thanh khoản tạm thời chứ không phải là sự thay đổi mang tính căn bản. Điểm mấu chốt là chúng ta vẫn cần thị trường mua bán nhà cơ bản được cải thiện”, nhà phân tích Samuel Hui tại Hồng Kông của Fitch Ratings, nhận xét ngày 21/11.

Theo ông, niềm tin của người mua nhà phụ thuộc vào việc các công ty phát triển nhà có thể hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ hay không. Tại Trung Quốc, các căn hộ thường được bán hết trước khi xây xong và việc này mang lại nguồn tiền mặt lớn cho các công ty phát triển nhà.

Năm nay, nhiều người mua nhà trên khắp Trung Quốc đã đồng loạt ngừng thanh toán khoản vay thế chấp mua nhà tại các dự án bị hoãn xây dựng. 

Giới phân tích đang có ý kiến trái chiều về thời điểm thị trường bất động sản Trung Quốc có thể phục hồi.

Trong khi các nhà phân tích của Fitch nhận định thời điểm này vẫn chưa chắc chắn, giám đốc cấp cao của S&P Global Ratings, ông Lawrence Lu, dự báo thị trường có thể phục hồi vào nửa cuối năm 2023.

“Nếu các chính sách ‘giải cứu” được thực hiện nhanh chóng, điều này sẽ ngăn chặn vòng xoáy đi xuống của các công ty phát triển bất động sản và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư vào các công ty này”, ông Lu phân tích.

QUÁ SỚM ĐỂ ĐÁNH GIÁ

Dữ liệu từ Tổng Cục thống kê quốc gia Trung Quốc tuần trước cho thấy doanh thu nhà ở 10 tháng đầu năm 2022 tại Trung Quốc đã giảm 28,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, hồi tháng 7, S&P Global Ratings dự báo mức giảm là khoảng 30%, tồi tệ hơn mức giảm khoảng 20% trong khủng hoảng tài chính năm 2008.

Tăng trưởng kinh tế suy giảm cùng sự bất định trong các biện pháp phòng chống dịch Covid-19 cũng như lo lắng về thu nhập tương lai đã kìm hãm nhu cầu mua nhà của người dân Trung Quốc. Cùng với đó, giá nhà tại 70 thành phố của Trung Quốc đã giảm 1,4% trong tháng 10 so với cùng kỳ năm trước, theo một phân tích dữ liệu công bố ngày 21/11 của Goldman Sachs.

“Dù xuất hiện nhiều biện pháp nới lỏng thị trường bất động sản tại các địa phương của Trung Quốc những tháng gần đây, chúng tôi tin rằng thị trường tại các thành phố cấp thấp vẫn đối mặt những cơn gió ngược lớn, do các yếu tố tăng trưởng cơ bản của họ yếu hơn thành phố lớn, bao gồm dòng chảy di cư và vấn đề dư cung tiềm ẩn”, các nhà phân tích Goldman Sachs cho biết.

Báo cáo cho thấy giá nhà tháng 10 tại các thành phố lớn nhất và thành phố cấp 1 tăng 3,1% so với tháng 9, trong khi giá nhà tại các thành phố cấp 3 giảm 3,9%.

Khoảng hai năm trước, Bắc Kinh bắt đầu siết mạnh thị trường bất động sản trong bối cảnh các công ty phát triển địa ốc phụ thuộc quá nhiều vào vay nợ để tăng trưởng.

Trong đó, công ty nợ nhiều nhất Evergrande cuối năm ngoái đã rơi vào cảnh vỡ nợ, đẩy niềm tin của nhà đầu tư rơi suy sụp. Từ đó, mối lo vỡ nợ bắt đầu lan sang những công ty từng có sức khỏe tài chính ổn định. Hiện tại, cổ phiếu của Evergrande và một số công ty địa ốc khác như Kaisa và Shimao vẫn đang bị tạm dừng giao dịch.

“Tôi cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá các biện pháp đã công bố có đủ để ‘giải cứu’ thị trường bất động sản hay không”, ông Tommy Wu, nhà kinh tế cấp cao tại Commerzbank AG, nói. “Tuy nhiên, bây giờ có thể yên tâm hơn vì nhiều khả năng sẽ có nhiều biện pháp mạnh hơn được triển khai nếu tình trạng suy thoái trên thị trường bất động sản không được cải thiện trong những tháng tới”.